供需总量平衡是房市稳定的基础 ———谁来设计第三住房供应系统

房地产市场的问题不是房价问题，是供需总量是否平衡的问题。当我们知道除商品住宅的市场供应外，保障性住房供应体系建设也呼之即出。以两大住房供给体系应对人们日益增长的住房需求，说到底是开发商（有钱人）“合法”投资与政府投资或筹资的方式建立起来的住房供应体系，其他形式投资的第三住房供给体系如何操作还是一个茫然的问题。

组织民间资金、民间筹资和闲散资金，在法律允许的条件下，设计一套”第三住房供应系统”，用完全不同于商品房和保障房供给体系的第三条路径增加住房供给，更多释放政府建保障性住房的压力，突破商品房只为有钱人而盖的迷局，从而规范自发性的住房建设体系，应该是引起重视的第三住房供应系统。全覆盖的住房体系是一个科学的体系，让中低收入者有尊严的获得“住有所居”的权利，解决住房的烦恼，阻止或者化解因为住房紧张影响社会发展的不利因素，只有保障性住房体系是不够的。

市场原理是风险大、盈亏也大，这个第三套住房供给系统设计难度大、效果好，就缺严密设计。

设计第三住房供应系统不是不可行，问题是谁来设计？谁来组织？

就住房需求来说，人口结构决定住房供给方式，住房方式程序化形成住房供应体系，住房供应体系的多层次、“全覆盖”与经济发展水平、人口结构相适应形成供需相适应的房地产供需体系。自发的住房供应体系还没有依规依法被承认，自发性住房供应有盲目建设和依照规划建设等多种情况。这种住房体系如果统一设计、依法组织是第三住房体系建设的关键，其中典型“小产权房”类的住房供给既不是商品房供应体系，也不是保障性住房体系范畴，又有别于自发性住房供应体系。

人民生活水平的数据与房地产供需体系密切相关，反映我们的房地产市场是不是“全覆盖”市场。我国目前有2300万城镇人口靠领取生活费过日子，我国城镇每年有2000万多人需要就业，其中大学生新增就业要几百万人；农村有1.5亿向非农产业转移、每年新增就业岗位1000万个，这些数据不仅反映人口对解决就业的压力同时住房供给不足也对这些人口形成压力。这么大的人口流动压力，无疑也是住房供应的市场盲区。如果排除这部分人的住房需求，必然产生自由状态下自发的住房建设现象。不加规范和引导，房地产市场供应的“全覆盖” 体系依然不健康。

目前，我国经济区域性特点以及经济发展的不平衡性不可避免出现人口流动、移民定居、就业安居、低收入人口改善居住环境等等新需求，房地产市场的商品房供应体系、保障房供应体系所对应的需求群体难以系统解决这部分人口的住房问题。而两大住房体系依然难避免出现住房需求被边缘化的社会现象。很多群体的住房需求无疑处在茫然状态，有“我想有个家”欲望的需求者既没有房子可拆、也没钱可买、还不想住出租房屋，更不可能找到立锥之地，怎么办？百姓的办法就是“私搭乱建”。如果有第三住房体系依法引导这部分需求，市场会按照和谐的节奏运行，才会实现真正的房地产业健康发展。

目前处在自由状态的非房地产合法的供给方式：

1.自建房。

2.合作建房。

3.住房合作社建房。

4.胶囊公寓、城市活动房、车房。

5.小产权房。

6.宅基地。

7.临时房。

8.员工宿舍、公寓。

9.打工者周转房。

住房供应体系建设是以解决全民住房问题为目标的体系，不是解决“身份”划分之后的特殊群体。我认为，除了现有的法定的住房体系，开展第三供给体系建设的设计，是房地产健康发展的必备条件。供给体系“全覆盖”是总供给的问题，解决的是总需求的问题，是解决市场真正完善、健康和“全覆盖”的问题。

完善住房供给体系，根据实现住有所居的路径不同，提供不同的政策环境、货币条件、房产税收征管标准，对稳定房地产市场进而加快社会建设有重要意义。

市场角度来看，总量供给与总量需求的平衡，市场才会稳定。供需总量平衡是房地产市场稳定的基础。蹩脚的供给系统必然影响实际存在的需求，也会形成高频率政策调控,出现不稳定、不统一的税收标准。谁来设计第三住房供应系统？是个很大的房地产市场的困惑问题！

附：文件《中华人民共和国国民经济和社会发展第是十三个五年规划纲要》

第三十五章　健全住房供应体系

构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。

节　完善购租并举的住房制度

以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化。研究完善公务人员住房政策。

第二节　促进房地产市场健康发展

优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。

第三节　提高住房保障水平

将居住证持有人纳入城镇住房保障范围。统筹规划保障性住房、棚户区改造和配套设施建设，确保建筑质量，方便住户日常生活和出行。完善投资、信贷、土地、税费等支持政策。多渠道筹集公共租赁房房源。实行实物保障与货币补贴并举，逐步加大租赁补贴发放力度。健全保障性住房投资运营和准入退出管理机制。

本文作者——王洪福：经理人理事，助理经济师，知名博主，资深房地产专家。