前11月广州出让住宅用地约175万平 市场释出稳定信号

目前,距离2017年结束不到一个月的时间,广州除了大举增加租赁住房的供应外,未来可售的住宅项目供应情况又如何?据统计,今年前11月广州共出让住宅土地23宗,总面积约175万平方米(含部分发展商自持面积),除了天河、越秀两个区域没有新增的土地供应,其他区域都有新地块推出。从12月1日开始,还有番禺汉溪长隆地块、白云蔬菜研究所等住宅用地顺利出让。

从今年“330新政”以后的4月份开始,白云区鱼苗场住宅地块临时发布公告,更改竞拍模式为“竞地价、竞配建、竞自持+摇号”。此举也开启广州土地拍卖的新模式。在此之后,万科、融信分别以超过50%自持面积拿下白云和增城地块。相关研究部认为,从近期市场的土地成交可以看出开发商“理性”出价,市场稳定信号释出。

12月两住宅地块 低溢价成交

12月4日,白云区蔬菜研究所、从化江埔果场两住宅地块和天河金融城商业同时出让。其中,保利地产以总价47.5亿元、楼面地价8479元/平方米获得从化地块,平安创科则以19.8亿元、楼面地价23551元夺得白云地块。分析认为,对于房企而言,由于土地起拍价提高、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加复杂等因素影响,预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚,开发经验、资源丰富的房企上。如保利地产今年下半年就已经从公开的土地拍卖市场上获得了花都中轴线融资地块、增城长岗村地块、从化江埔果场等地块, 7月至今其共获得41.2万平方米商 住商服用地,累计花费99.6亿。

在“租售并举”“多主体供应”的新市场环境下,诸如长租公寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视,其盈利空间亦逐渐明朗;与此同时,过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。日后房企拿地态度将出现变化,单一依赖“拿地-开发-销售”的企业将越来越少,这一现象或有利于为土地市场“降温”。

今年新增住宅土地还有很多未推出

今年6月份,广州市国规委网站上挂出《关于公布广州市2017年建设用地供应计划的通告》,显示今年全市新增总用地面积达20 .5平方公里,同比新增18.5%。新增住宅用地约5.7平方公里,同比增加19.1%。从目前已经出让或者已经挂牌计划出让的住宅土地情况,还有不少新增的住宅用地还“待字闺中”未推出市场,也不排除在今年底或者明年初,政府还会加大住宅地块的推出力度。

同时,随着今明两年广州地铁新开通线路的增多,未来能享受轨道交通便利的项目也将增多。如近期出让的番禺汉溪长隆地块和增城官湖车辆段地块,直接均由广州地铁获得。未来两项目出行也十分便利。另外,随着新土块的出让,广州一些尚未被开发的区域,也将在房地产的带动下,有新发展。10月30日,南沙东涌一住宅地块以总价11.09亿元万元加450平方米竞配建面积顺利“嫁出”。这也是东涌(原属番禺区)自2012并入南沙区以来首宗土地出让。最能,最近南沙新区东涌分区控制性详细规划也进行公示。南沙东涌拟打造成为先进制造与现代服务融合发展特色城镇。地块距离地铁四号线庆盛站(尚未开通)和高铁庆盛站约四五公里。地块周边近5年无宅地公开出让记录,与之相邻的黄阁镇则是近两年南沙宅地出让的重心镇区,至今共出让5宗宅地和商 住地。今年7月,方圆、万科分别以12.85亿元、18.49亿元的底价竞得黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块、黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块,楼面地价均为8120元/平方米。未来,作为一个新区的区域,这里将会有更多“1字头”两万元每平方米以下的产品可供买家选择。

“过江龙”合并收购也不容小觑

除了从公开的一级土地市场拿地外,一些外来的“过江龙”企业,如阳光城、福晟以及蓝光地产等,还通过合作开发、收购甚至是村企合作等方式进入广州市场。发展势头迅猛,一方面企业可以以更快的速度布局广州市场,另一方面,一些存量土地项目的开发也由此推动,更快进入市场。

据悉,今年9月份,蓝光华南区域总部落户珠江新城,随后该公司与广东通大旭日集团合作的南沙区林肯公园亮相。除此之外,该公司已经签署框架协议的还有三到四个项目包括村企合作的旧改项目等,未来将陆续亮相。闽系房企阳光城去年6月通过项目收购的方式进入广州,之后一直保持良好的发展势头。9月6日,阳光城集团还宣布以31.85亿元收购广州天河两宗宅地,总土地使用权面积达9.54万平方米。随后,公司又宣布当代置业作为战略合作伙伴,公开开发广州地区项目。而发源于广州,后转战福建开发的福晟集团近期也宣布自己回归珠三角。近2年,凭借特色的收并购专业组合能力——市场价值发现能力、交易结构设计能力、资金的快速融通能力、法律风险识别能力,福晟集团“飞虎队”分别在深圳、广州、郑州、福州、漳州、武汉、中山、珠海、惠州、天津、宁德等地拿下了70多个项目,总土地面积达到1680万平方米。