如何以出让、划拨方式取得国有土地使用权？

国有土地使用权即依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。国有土地使用权可以依法转让、划拨，下面解读一下具体是如何转让、划拨的，步骤又是什么呢？

1、以出让的方式取得国有土地使用权

出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

(1)出让的方式

一般的土地用途可以通过拍卖、招标或者双方协议的方式取得国有土地使用权；商业、旅游、岳麓和豪华住宅用地，有条件的额，必须采取拍卖、招标方式，没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

(2)出让的年限

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

(3)土地合同

出让合同是“双务有偿有期限的合同”。由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。

续期要届满前1年申请，原则要批准续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

未获续期，被收回。土地使用权出让合同约定的适用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

(4)土地用途

出让土地使用权可用于商业用途。出让方式取得土地使用者，可将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。

土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、以划拨的方式取得国有土地使用权

(1)划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

(2)划拨的范围：下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

国家机关用地和军事用地；

城市基础设施用地和公益事业用地；

国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

法律、行政法规规定的其他用地。