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600万方存量时代 看重庆商业地产新常态

2018-08-28 09:37中国指数研究院

山城重庆,独特的山水结构注定其无法实现环状式发展,于是“多中心、多组团”成为重庆城市发展的必然路径。从解放碑到观音桥,从北城天街到万象城,重庆商业多中心版图不断扩张。

1、“1+18”-商圈多元化再升级

重庆直辖以来,经济快速发展,产业布局不断优化,居民消费购买力不断提升,为城市商业发展奠定了坚实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0,第三产业占比已近五成。第三产业的快速发展带来城市服务水平的增加、城市辐射能力的增强,从而助推商业的快速发展。重庆主城作为人口净流入的核心区,持续增加的人口红利带动城市建设和经济发展的同时,极大地促进城市商业的繁荣,而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。

图: 1997年至今重庆主城区商业发展五大阶段

资料来源:中国指数研究院收集整理

商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史,重庆商圈从最初的解放碑开始萌芽,到五大传统商圈的形成,随后在经济交通等因素推动下,传统商圈格局逐渐被打破,新兴商圈快速崛起,龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气渐长。根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》显示,重庆市构建的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的“三级商圈网络体系”,其中主城区力促“1+18”(即1个中央商务区、18个城市核心商圈)的商圈建设,未来逛的可能性将持续升级。

2、五大核心商圈收割近七成人气

多年来,解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈,一直拥有较强的商业吸附力。尤其是解放碑商圈和观音桥商圈,集聚了多方购买力。

图:2017年五大核心商圈社零总额

数据来源:重庆商委和统计公报(杨家坪为预估数据)

根据数据显示,2017年重庆五大核心商圈社零总额为1776.3亿元,占五大行政区(渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区)社零总额2725.9亿元的65.16%,当于近七成的花费均在这五大核心商圈,吸金力可见一斑。

3、商业街租金分化加剧,解放碑遥遥领先

从高占比可以看出商圈所具备的强大的消费辐射力以及强劲的人群吸附力,络绎不绝的客流给商圈提供源源不断的购买力。如果说社零总额是消费者用消费来投票,那么租金就是租户用资金来投票。

图:重庆五大商圈租金及空置率情况

资料来源:中国指数研究院收集整理

根据中指数据显示,2018年上半年,解放碑商业街租金高达53元/平方米·天,居五大商圈之首,且空置率仅为3.24%;高租金及极低的空置率足以体现解放碑商圈寸土寸金的地段价值。另外,除解放碑商业街以外,租金平均在17-23元/平方米·天区间浮动,整体租金均处于较高的水平。

4、日益减少的百货,急速增加的购物中心

2018年6月,万州百盛关门闭店,至此,重庆仅剩南坪百盛一家百盛商场。百盛在重庆曾有5家店,从2016年开始先后关闭了大坪店、万象城店、财富中心店和万州店。另一百货大佬—重庆百货,2015-2017年三年间,分别关闭了6、16和12家门店。

与百货商场境遇相反,重庆购物中心出现了集体开业潮。2017年,新光天地、源著天街、IFS国金中心等多个购物中心开业。据重庆市连锁经营协会执行会长预计,2017-2019年新增购物中心数量或达51个,新增购物中心商业面积达608万平方米,届时购物中心总存量为2017年的1.7倍。

未来,传统百货商场升级、各类新兴购物中心不断涌现,集中而巨大的增量将把日益激烈的同业竞争推向白热化。

5、社区商业崛起,最后一公里消费升级

随着居民消费水平的提升、城市中产力量的崛起,传统底商已不能满足商业升级的需求,现代化综合型的社区商业,正在成为地产开发商的新发力点。数据显示,未来十年,中国社区商业消费预计将占全社会消费品零售总额的50%,社区型商业地产变现潜力或将迎来“指数级增长”。

尽管重庆市社区商业起步较晚,但以龙湖、保利、协信、金科等为代表的品牌企业,已经将其作为突破口,塑造全新场景式社区商业模式,并开发出相关产品线。

图:重庆市典型社区商业品牌

资料来源:中国指数研究院收集整理

消费升级时代,社区商业的定位不仅仅是家庭的延伸,更是以商业的形式成为城市功能配套。尽管重庆社区商业面临地块规划商业比例较高、外卖平台等电子商务迅速崛起及交通通达性的持续改善等诸多挑战,但社区商业因其满足消费者“最后一公里”需求的特性,前景仍较大,未来社区商业和商圈的角逐将越来越精彩。

6、600方存量时代仍将延续,渝北九龙坡库存较大

2017年伊始,重庆住宅市场步入快速发展期,市场量价涨幅均较明显。为保证市场健康可持续发展,重庆楼市调控不断深化。相对于住宅市场不断深化的调控,商业地产政策则仍以加速去库存为主,与住宅市场截然不同。

图:2016.01-2018.06重庆主城商业地产存量及去化情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

数据显示,截止2018年6月重庆主城区商业地产可售面积为631.24万平方米,从2017年初开始重庆商业库存便稳定在600万方左右,未来这一状态仍将延续;商业地产去化周期为41.36个月,2018年去化周期略有回升。整体来看,商业地产短期内去化压力仍将持续存在,一方面早期开发企业对于商业需求预估偏高,另一方面市场对住宅市场预期高涨,吸引了大量的资金流入,一定程度上消减了部分商业需求。

图:重庆主城九区商业库存及销售价格

注:
库存为2018年6月可售面积,均价为2018年上半年销售均价
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

截至2018年6月,渝北区和九龙坡区商业库存面积较大,超百万方,为第一梯队,渝北区商业可售面积为165.36万㎡;南岸区、江北区、沙坪坝区和巴南区为第二梯队,库存在70万方左右,渝中区、北碚区和大渡口区库存相对较低,为第三梯队。

从销售均价来看,渝中区和渝北区成交均价最高,均超2万元/㎡,其中渝中区2018年上半年商业销售均价达27122元/㎡,渝北区也达23142元/㎡;九龙坡区销售均价最低,仅14775元/㎡;其余六区销售均价相近,均在18000元/㎡左右。

7、扩容与高存量并存,PK靠实力

随着新兴板块的快速发展,未来礼嘉、龙兴、中央公园等板块商业市场不容小觑,如中央公园板块,将规划打造成集新型总部、创新金融、特色商业、休闲旅游为一体的360余万平方米的新型超大城市综合体,未来商业体量可见一斑。

2018年上半年重庆主城区商业/办公用地规划建筑面积成交仅50.71万㎡,成交体量为近年来最低值,同比跌幅达69.05%,下跌近7成。一方面,住宅需求的释放及商业的高存量导致纯商业用地推出的减少,另一方面综合性用地的增加使纯商业用地地块的推出大幅缩减。但2018年推出综合性用地较多,不少地块均有相应的商业规划比例,因此整体商业体量的推出跌幅或并不显著。

现阶段重庆房企格局竞争愈加激烈,外来房企的不断涌入与强强联手的合作开发频繁出现,开发商实力不断增强,未来变化与破局成为房企脱颖而出的关键点。一方面是商圈的升级崛起,一方面各大房企纷纷发力社区商业,对于重庆商业地产市场,未来或有更多可能。