地产资讯

黄瑜:发布2017中国物业服务百强企业研究报告

2017-06-16 10:22房天下产业网

房天下产业网讯:2017年6月16日,由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的“2017中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十届中国物业服务百强企业家峰会”在北京金隅喜来登大酒店举办。大会发布了2017中国物业服务百强企业研究报告及优秀企业名单。莫天全、黄瑜、陈小洪、唐学斌等嘉宾发表主题演讲,全国多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十届中国物业服务百强企业家峰会

2017中国物业服务百强企业研究报告

现场直播】【微直播】【媒体宣传】【历届回顾

黄瑜 

中国房地产TOP10研究组办公室主任 中国指数研究院常务副院长 黄瑜

黄瑜:尊敬的各位大家早上好!非常感谢你们对我们十年以来的支持,站在这个台上,发表这个报告的时候非常的激动。应该说从数据的收集来看,在08年收集数据的时候当初非常不容易,整个申报的企业我印象中刚刚不到100家,那个时候我们在做百强,我们勉勉强强的发布50个优秀的企业,在08年之后的09年、2015年,整个申报企业的数量以及审核合格企业的数量始终在200到300家,大家从参与的意识也没有那么强。我们也是最优秀的企业群体,仍然在榜单里面我们一直追寻他们做系统的研究,到去年约有389家企业申报,最后合格的企业大概刚刚300家,当时我们去年跟协会一块儿来合作的,在这之前我们一直发布一百家百强企业,去年在协会的指导下,也是因为在行业大发展,我们需要有更多的企业来在平台上进行展现,去年一百强是200家企业进入榜单,今年我们到整个参与申报资料的大概有494家企业,我们审核合格的企业是421家,今天我们到会的大概有321家企业,我们实际上发布的榜单里面只有200家企业,其实还有很多企业是来学习的,希望明年我们成为百强。

在数据资料申报十年间的一个汇报,在过程中我们一直坚持数据说话,每年会要求企业主动申报,然后我们发动房天下全国的在各个分公司的员工进行当地的数据复核,之后要求企业提供审计报告,再进行对照复核,经过10年的积累我们也是每年的数据在这中间会进行交叉复核,在对于一些异样的数据我们会用均值或者浮动水平率来去掉最高、去掉,保持合理性来进行系统对这个企业的综合数据给大家一个比较公正的衡量的标准,进入系统进行测评。这是数据的复核。

在十年间我们也是不断完善我们方法体系,到今年为止有5个二级指标,20个三级指标,采用因子分析方法,刨除个人的影响对整个物业企业评价,既要有规模,也要综合它盈利的效果以及收入对应的一系列指标进行综合评价。

我们今天发表的是2017的百强,我现在把主要的一些研究结果给各位老总进行汇报。从我们2016整个物业百强企业的管理面积总值已经达到54.50亿平方米,占全国总量29.44%,按面积总量,再把过去四年间,也是房地产迅速发展的十年,去年房地产创了历史新高,2013年是之前的历史新高,可以看到这4年当中物业百强企业整个行业的占有率是在不断的提升,相比2013年提升4.39个百分点。这个占有率可以看到每年占有在提升1到2个百分点的速度在不断的提升。

我们今年还可以看到一个特性,就是TOP10的企业市场占有率占到了10.18%,在11到30企业共43家,9.88%市场占有率,31到50企业有38家,占4.41%,50到100家企业有109家,4.87%市场占有率。我们行业间的分化,哪怕在百强企业里面分化也是非常明显的。

从占有面积上来看,2016年年底百强企业面积均值是2725.09万平方米,同比增长15.40%,TOP10企业管理面积均值达到1.88亿平方米,是百强企业均值的6.91倍,增长率为41.3%。在11到30的企业是3705.02万平方米的均值,这些企业均值也是百强总体水平1.36倍,增速是21%,从增速上来看也是百强企业整体增速水平的1.37倍。31到50的企业以及50之后的企业均值是明显低于我们这个均值,基本在1500左右的水平,整体增速也是比较低的,几乎在前面1.53%,后面只有0.45%,我们鼓励大家在50到100之间的企业不断奋发向上,确实我们需要加把劲,我们跟前面企业差距还是比较大的。

对于物业服务企业从规模分析上来看,确确实实行业的差距,百强企业的相互之间差距拉的越来越大,越大的企业发展的越快。

我们也仔细分析了一下这些做的好的企业他们为什么能做得好?看他们的数字来说,一个是借势了前端的开发商,我们有开发商背景的有144家,要从比例上来看占了70%。承接面积数量占比上60%。刚刚说总量是50多亿,这个50多亿里面有60%是来自前端开发商的贡献。

去年占比比较高的像碧桂园还在60%以上,他们现在市场拓展也发展非常迅猛。

第二个方面可以看到市场拓展对我们这些企业扩展规模做出了比较大的贡献,包括绿城、金科、金地在市场拓展面积占物业管理面积增量的70%以上,万科占了60%左右的比重,占70%以上的开发商规模没有像前面的万科、碧桂园那么大,但他们市场拓展现在在整个占比中分量也是在提升在70%以上。当然完全靠自己的像彩生活和长城,仍然在行业中是非常有重要的地位。

去年谈并购也谈了很多,但真正实实在在统计了百强企业带来的增量,其实总量上只有两个多亿平方米,占了总量百分之四点几。有一点是值得大家重要去关注的,就是我们平台的输出在整个百强扩张规模,是新的方式,但并不进行实制管理,如果要统计对大家可能会不太公平,所以这次百强研究里面这类数字没有进入进来,但这确确实实是个新方式,明年我们也在研究这个数字,会在新的指标体系里面,这是属于规模扩张来源的几个方面。

另外策略方面,可以看到这些企业2016做市场拓展的时候不再盲目,采取的策略都是顺势而为,进行区域深耕。更多顺应了房地产的大势,房地产销售非常好的层次可以看到这些拓展面积明显多,这几个城市这几年就是大发展,从比例构成上来看,一线在整个管理的项目数量占比占了21%,二线44%,三四线35%,二线和三四线城市占比呈上升趋势。主要拓展在长三角、珠三角、京津冀和成渝。

城市数量没有太大增长,但是管理项目的数量也是可以看到大概是增加了,但基本一个项目组的数量,但单个项目管理面积是在增加的,增加了7.39%,注重城市深耕。

另外做规模化的过程中注重标准化,提升效率。这种标准就是好的企业进行系统梳理,标准化主要在几个方面,流程标准化、服务标准化、设备管理体系标准化、专业培训也有标准化体系,相关利用互联网平台做的监控也是标准化的监控来提升自己整体的管理质量和管理水平和管理效率。

企业在拓展的时候每个企业贡献自己的竞争力,用差异化发展进行竞争,独特的管理竞争力和品牌的竞争力。走自己独到和区别于同类的路线然后去打市场。

经过这几年的发展看到经营绩效也取得了很大的进步,2016年整个百强企业营收收入均值6.28亿,其中基础物业服务均值是5.19亿,占了82.72%,是主要来源。

也看到TOP10和TOP11-30间的差距,TOP10企业收入均值是31.4亿元,11到30这些企业大概是10.38亿元,可以看到10家企业收入是整个百强均值的5倍,这些企业更有效率。1到30之后的企业收入也是有一些高于百强均值,但高了1.6倍,从收入增长均值来看前面10家整体增长41.58%,11到30大概是22.02%,后面这些企业收入增长和面积增长都是相对比较迟缓。

我们再看一下另一个占了百分之十七点几的多种经营收入的构成,仍然在百强营业收入里面占比还是没有超过20%,但是利润的贡献达到了39.24%,这个也充分体现了我们多种经营服务的附加值是非常高的,所以我们仍然要去多种经营,让我们服务更有价值。

我们也比较了一下利润的水平情况,整个平均利润大概只有7.29%,TOP10是2.3%,11到30是8.11%,31到50是7.79%,越大的企业经营绩效效率更胜一筹。

怎么样让这些企业获得更好的收入我们也分析了背后的原因,管理提升和技术应用双管齐下,企业持续降本增效。2016年,百强企业营业成本率是78.77%,同比下降1.19个百分点,前面10家企业成本率是77.6%,11到30是78.02%,优于百强均值。越大的企业规模成本盈利降低,规模效益会更好。

从人均产值来看,2016年百强企业人均产值为12.11万元,TOP10和TOP11到30是13.18万元和12.46万元。

我们再看一下服务质量怎么样,首先这一年大家都开始来树立行业的服务匠心精神,都在提基础服务,做好基础服务才可以谈多种经营,这是大家一致的建议,大家确确实实现在在这么做。

做的过程中一方面是加强意识的树立,多举措提升服务能力。第二是加大基础业务外包力度,优质配套保障服务品质。特别是是智能化建设的投入,整个投入平均水平大概478万,这个对物业行业来说真的很不容易,这个同比增长了79.45%,可以看到我们整个物业行业在智能的服务是非常舍得的,把自己社区智能化提升,使服务升级。

由于这些措施的到位使得我们整个物业服务满意度提升到80.3%,其实我们规模扩大,很容易把服务质量下降,但是我们看到规模扩大,服务整体满意度还保持在高位,特别是收缴率是94.10%,续约率为80%多。对业主来说到底得到了多少实惠?我们也比较了优质的服务特别是满意度好的这些社区,他们基本上为客户带来了物业的保持和增势,百强企业在二手房平均价格高出了周围二手房平均价格的11.45%,优质服务促资产值增效效果显现。

我们也是履行了非常重大的社会责任,我们在为这个行业纳税总额达到77.74亿元,同比增长23.12%,纳税增长率是高于行业收益增长率,我们整个均值增长是同比增长29.27%,也是高于全国税收收入年增长率,物业服务这么基础的服务我们纳税一分钱没少,纳税额的增长高于全国的。

百强企业员工总数达到103万,这是为社会责任方面做出贡献。

看看未来百强企业潜力如何,一方面可以看到从资本市场得到认可来看这种潜力,到现在为止大概5家在香港上市的,2016上市了2家,上市企业市盈率均值为38.68,资本市场认可较高,到现在为止市盈率最高的是绿城,到50倍左右的水平。

同时我们新三板49家上市,还有更多的企业都在路上。值得期待的是现在有两家企业已经在报送招股说明书,进入IPO审核阶段,或将成为首批A股上市企业。

另外看我们技术的服务提升对我们行业所蕴含的机会以及我们所带来的新的红利。首先可以看到在行业里面人才发生了很大的变化,在这个行业里面人才的变化不仅是学历有明显提升,本科以上学历提升1个百分点,资本、技术、开发商转型等高素质人才越来越多,人才结构不断优化。这些结构的变化带来平台的升级,不仅是模式在创新,我们业务整体服务在提升,更主要的我们的平台,很多优秀的平台在不断输出它的服务,来提升我们行业的总服务水平。

我们也看一下未来潜力,未来5年全国商品房销售面积52.6亿平方米,加上现有全国物业管理面积约185亿平方米,未来五年全国物业管理规模达235亿平方米,按照平均物业服务费计算有1.2万亿基础物业服务市场的收入,到2020年达到万亿级的增值服务收入。我们这个行业是万亿级的蓝海市场,按照习总说的我们要撸起袖子加油干,抢占市场。

我们在2016年重庆达到了6000万,成都3900万,武汉上了3000万的层次,同时郑州是2800万,上海2700万,长沙2600万,杭州是2300万,合肥是2098万。可以看到我们这个市场里面前10的已经卖出的房子肯定需要物业管理的,大家还要在市场中抢夺市场的机会。我们仍然有更多的企业得到很好的发展。

在过去10年当中我们做了一个全景图,看到全景图的时候确实很激动,一方面看到不仅占有面积的增长,收入增长6.6倍,净利润均值增长了6.5倍,这是十年主要的增长。我们跟行业面积数,整个企业的数量也是在不断的增长,我们也可以看到互联网的变化,从无到有,到我们有想法到建设,到平台输出推广,这确实是一个很大的变化,我们也对照经济的发展来看全行业里面经济里面我们物业行业在过去十年当中,在后五年已经迸发出来,未来再10年我们再去展望一下。

最后做完10年总结的时候,我们做了相关的测算,这个测算到2026年百强企业市场占有率预计将达67%,有一百多家主板上市房地产企业,包括香港、国内的市场,其实我们在做房地产的时候,在10年间增加了120家左右,物业服务企业自身IPO上市数量在未来十年超过50家,其中房地产上市公司转型为物业服务企业的数量将超过40家,另外借壳上市的物业服务企业将超过10家,到2030年,上市物业服务企业将近有120家走向主板上市公司市场,万亿不是个事儿。我们看一下市场占有率的情况,做了相关的模拟测算,因为主流企业144家是属于有开发商背景的房地产公司,我们预计相关联的模型测算,到2026百强企业市场占有率到67%左右,到了2030年肯定大于70%,到2020年市场占有率在40%左右的水平。我们今年测算TOP10的超过10%,到2020年大概在15%左右,到2026年大概是20%左右,2030年是25%左右的水平。所以努力吧,我们这个行业真的是非常有希望,特别是我们在座的所有企业。

我们展望未来,我们这个行业都需要变化,物业服务要实现服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化,去实现更大的市场,谢谢大家!