报告称至少15个城市将有限购松绑冲动(名单)
中财网2014/06/12 07:09
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导读：
报告称至少15个城市将有限购松绑冲动(名单)
一房企高层曝沈阳松绑限购背后：不少开发商陆续撤离
地方官员：不动产登记为反腐提供便利影响房价和地价
报告称至少15个城市将有限购松绑冲动(名单)
在房价涨势放缓、楼市库存高企、去化压力陡增的形势下，地方松绑限购救市的传闻层出不穷。继一系列地方政策“微刺激”之后，近日，辽宁省会沈阳“限购取消”的传闻不胫而走，被业内视为地方微调限购政策的升级版本。
6月11日，记者就“限购取消”传闻致电沈阳市房产局求证，相关人员答复称：目前沈阳执行的还是去年4月公布的限购政策，没有任何变化。并表示，不清楚网上传言的来源和渠道。对于网上流传的6月10日沈阳“权证中心”发布的“取消限购”通知的截图，该人员表示沈阳房产局方面对此并不知情。
就此，媒体戏称，沈阳“取消限购”只维持了一天。但地方调整限购政策的舆论仍在发酵，有业内分析，未来将有一批城市出现更大幅度的限购松绑，库存高、房价连续下跌、地方经济房地产依赖程度大的城市将首当其冲。
至少15个城市将有限购松绑冲动
在此次沈阳“取消限购”爆料人看来，沈阳取消限购有其合理原因，他认为，首先，沈阳市的住宅库存量是第二高，去化周期大概超过20个月，市场压力巨大。其次，沈阳房价并不是很高，均价七八千左右，近十年来涨幅也偏小。第三，原本沈阳限购就比较宽松。
这些特点，在之前传出微调楼市政策的16个城市中具有比较明显的普遍性。据中原地产首席分析师张大伟分析，库存消化周期超过一年、季度成交面积大幅下滑、购地销售比过高、土地出让金过低、有实质性降价楼盘、人口净流出、有两个以上新区的城市，均可能成为后续放松调控、取消限购的城市。
某房地产研究院6月10日发布的《5月份新建商品住宅库存报告》显示，在监测的35个重点城市中，温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比超过20个月，也就是说，这些城市的新建商品住宅要卖至少20个月才能卖完。存销比超过16个月的城市数量则达到了20个。
此次传出“取消限购”的沈阳，新建住宅存销比达22个月，之前已被曝出微调政策的杭州、宁波、温州等城市此数值同样居高，温州更以44.9 的存销比居于首位。对此，某房地产专家在接受采访时表示，目前存销比处于高位的这些城市，将面临限购松绑的冲动。
“取消限购”市场作用将如何？
日前，住建部总经济师冯俊出面回应“是否会取消或者部分取消限购措施”时称，是否取消，各地应根据实际作出判断。但在不少专家看来，“取消限购”对楼市升温所起的作用并不是很大。
以此次传出“取消限购”的沈阳为例，经济学家马光远分析称，市场并不会对取消限购有太大的反应。他认为，沈阳总体库存大，稳居前三，把目前的库存消化需要三年。加之沈阳的房子投资价值不高，限购抑制投资的作用不明显，限购政策荡然无存对整个市场基本没有影响。
“本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。”基于此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，日益强烈的地方限购政策调整难以拉动市场成交。
北师大房地产专家董藩则认为，“只取消限购有作用，但还不够，还要信贷政策松动作为配合。”（中新网）
一房企高层曝沈阳松绑限购背后：不少开发商陆续撤离
6月9日，沈阳取消限购的消息在网络上传开，随后大量媒体和业内人士从各个渠道进行求证，基本坐实了沈阳有条件放松限购的消息。
"沈阳调整限购的相关办法在5月底住建部调研楼市时，曾作为当地汇报材料的一部分提交到住建部。"一位接近住建部的人士告诉记者。
上述人士还透露，对于沈阳上报的相关材料，当时住建部并没有直接作出批示。
沈阳急于放松限购的背后，是楼市成交低迷，库存高企。"现在开发商在沈阳很难赚到钱，很多中小企业已经把价格压得很低，大房企也加快跑量，甚至不惜成本价出货。"一大型房企副总裁对记者表示，已有不少开发商陆续选择从沈阳撤离。
救市效果有限？
"早在4月份，沈阳房管局就调整限购政策曾经几次征求过房企意见，有过不同形式的沟通。参与沟通的开发商和业内专家都对限购调整表示支持，并提出了几种不同的方案。"一家在沈阳有项目的知名房企营销总监表示。
本报记者从沈阳市政府部门及多位房地产业内人士处获悉，此次沈阳对限购政策的调整主要体现在购买对象上，原有的"沈阳户籍家庭每户限购2套住房"调整为"夫妻二人每人限购2套住房"，此外，成年子女每人又可购买2套住房。而对于非沈阳户籍家庭来说，原来是必须连续缴纳一年社会保险才能购房，现在是连续缴纳3个月社保即可购房。
对此，沈阳市房管局方面并未直接否认，仅对记者表示，"并不清楚，目前没有接到任何通知。"
实际上，这次看上去水到渠成的政策松绑仍面临未知的命运。6月11日，就在这一消息仍在继续发酵时，有媒体称，消息人士紧急通知沈阳即日起恢复限购。
"出于控制负面影响的需要，政府部门公开承认限购政策调整，但事实是，现在各地除一线城市外，限购政策执行力度都在减弱。"中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，对于地方政府来说，随着楼市的降温，土地出让放缓，对政策调整放松的意愿已经非常强烈，"但所有的政府部门都希望能暗自放松。"
而据中原地产统计数据显示，相比限购前的2010年全年，沈阳老城区交易占比为43%。限购后的最近一年成交量占比中，老城区二环内占比为34%。"限购对购房者的购买行为造成了一定影响。"张大伟说。
"即使官方公开放松限购，救市效果也非常有限。"沈阳的限购政策一直偏松，只是在二环内限购。沈阳主要面临的是购买力的问题，是供求关系的问题。"张大伟表示，一两个政策并不能产生实质性的利好，只有政策叠加，才会产生效果。
部分房企撤离沈阳
"沈阳楼市从去年年底以来就呈现颓势，今年以来成交量大幅下降，去化难度再次加大，对土地市场也产生了影响，因此政府部门放松政策只是时间早晚的问题。"上述房企营销总监表示。
统计数据显示，沈阳商品住宅截止到5月末为2665万平方米，去化周期为32个月。今年前5个月商品住宅的成交量为386.87万平方米，同比下降28.83%。
不仅如此，沈阳的库存压力已经转移到了土地市场。公开信息显示，沈阳5月份共推出18块土地，其中10块流拍。5月5日，沈阳土地市场出让5块浑南宗地，最终4地流拍，只顺利拍出一块地，总价仅93万元。
日前，同策咨询研究部的报告指出，45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位，2013年土地出让金527.62亿元，2013年一般预算财政收入801亿元，2013年土地财政依赖度65.9%。
在这样的市场环境下已经有开发商陆续撤离。
"我们现在已经撤回了沈阳的主要销售团队，现在在沈阳还有两个项目尾盘正在清盘。"一家性房地产企业的老板对记者表示，"因为现在很多二三线城市的普通住宅产品都面临着过度饱和的情况。"
按照上述房企老板的说法，从去年开始，沈阳当地的楼市消化能力就很不理想，这不仅表现在沈阳二环以外的区域，即便是二环以内的主城区，同类项目过于饱和也导致了销售的步履维艰。
"沈阳市场上，本地刚需和改善需求都是有限的，目前这个区域的需求已经无法满足我们对市场的需要，所以这也是我们要撤出这一区域的关键原因。"上述房企老总表示。
而据记者了解，做出同样决定的开发商并不在少数。
"据我们了解，现在已经有不少开发商在逐步撤出沈阳、长春、秦皇岛等东北区域的二三线城市，重新将目标对准一线城市，这中间主要原因就在于二三线城市的市场已经是供大于求的局面。"某分析师对记者表示。(华夏时报）
地方官员：不动产登记为反腐提供便利 影响房价和地价
被公众寄予"降房价"和"反腐"厚望的《不动产统一登记条例》已进入倒计时阶段，日前，该条例草案已由国土资源部上报至国务院。
与此同时，不动产登记也已在部分地区展开试点，按照计划，登记工作完成后，将加速实现"个人住房信息联网"。
实际上，不论是个人住房信息联网，还是不动产登记，在落地过程中都面临着地方政府的多重顾虑。多位地方官员向记者透露，地方确实有很多难处，比如担心影响房价和地价，两项工作为反腐提供了查证便利，影响地方经济数据的核算等。
地方坦言"心里没底"
作为住建部近几年大力推进的个人住房信息联网工程，实现联网的时间却被屡次推迟。
今年3月，住建部部长姜伟新曾在一次内部会议上感叹，没想到住房信息联网如此艰难。姜伟新对媒体表示，只有在地方政府和住建部两方都同意批准的前提下，联网信息才能显示出来，否则显示出来的只是不完整的信息。而且住建部不设房屋产权查询端口，也不拥有查询权限，个人住房信息的查询权仍保留在地方政府。
"很多城市住房信息系统其实已经成熟，推进缓慢的阻力主要在于地方政府的利益考量。"一位接近深圳规土委人士告诉记者，"比如，2005年以前进入政府的公务员，大部分人手中至少有一套福利房和一套商品房，一旦联网就全知道了。"
根据最初设计，实现住房信息联网后，只要输入相关的身份信息，就能查询到此人在各地所拥有房屋的详细情况，此外有关部门还能有效监控房地产投资的资金流向和楼市销售等运行情况。
"这无疑打破了楼市销售中信息不透明的局面。"某上市房企在江苏项目的战略总监坦言，利用信息不透明、不对称，是在销售环节中开发商常用的招数。此外，"开发商会向企业、协会、商会等集中用团购方式促销，有些官员还不止购买一套房，一旦公示大家也会害怕。"他说。
广东省政府一人士分析，在公示过程中，相关部门与地产商为了应对限购、限价、限贷等调控政策，曾屡试不爽的"灰色手段"也会随之曝光，对地方经济数据也会有影响，这对地方政府是一个不小的挑战，对市场交易情况的影响更难以预料。
"信息联网公开是一个大动作，对房价影响有多大，对地价会不会有影响，大家心里都没有底，做再多的调研报告也估算不了。"广东省国土部门一位官员指出，对于地方政府而言，其中一个"难处"也在于，政府部门无法把握住房信息公开的后果。
为了尽早实现住房信息联网，尽管住建部再三表示将确保信息使用安全，但身处联网实操一线的地方政府却顾虑重重。
"板子打在地方政府身上不公平，联网迟迟不能实现的阻力并不完全是来自地方。"广东某地级市有关官员直言，中央并未发文作出过具体部署。
"之前只是要求省会城市和一些限购、限价的重点城市联网，没有明确要求各地市级和县级。"中部某省住建厅一位处长告诉记者，住建部近期才提出，要求省里启动各地方联网工作，目前该省住建厅已经着手牵头在省里面展开，但由于每个市的系统标准不一，需要省里来统一规定用什么系统。
"上级没有明确规定联网的细则和标准，我们地方很难开展工作，信息联网必须要有一个顶层设计。"湖南省某县级市房管局人士也坦承，自始至终中央都没有明文下发，地方也无从执行。
谁在阻止"以人查房"？
与此同时，在国土部牵头组织的不动产统一登记工作的推进过程中，也渗透出地方政府的"顾虑"。
《不动产统一登记条例》基本给出了"以人查房"的限定性框架后，事实上，"以人查房"一直都是这项工作推进中的一大障碍。
从2012年第四季度开始，郑州房妹、陕西房姐、广东房叔、房婶等相继被网民挖出有多套房后，多地均对"以人查房"进行了严格限制。
"广州房婶的信息来源是媒体通过房管局内部一个编外人员查到的，尽管最后经查是合法所得，但也说明房地产信息不加限制予以公开对社会舆论和社会稳定都不利，而政府在这其中则负有责任。"广东某市规土委内部一位知情人士向记者透露，各地房管局内部一直有规定不能随意查询个人信息，这件事之后，地方管得更紧了。
深圳某官员告诉记者，地方以隐私权为由，减少了官员房产信息被泄露的风险。"我们部门也要求我们填报房产信息，我有两套房，但在别的城市查不到，所以我只写了一套，反正也没人去查。"
"2012年之后我们市规定个人只能查本人的房产，夫妻之间查询需要带结婚证，而利害关系人要查，则必须是有立案侦查的案件。"河南省某地级市房管局人士对记者说，国家对此有过指导意见。
不过，各地"以人查房"的执行标准并不相同。湖南省某县级市的规定尺度较宽，不只是利害关系人，只要是直系亲属，包括父母、儿女、兄弟姐妹都可以查询彼此的房产信息。
牵头起草《不动产统一登记条例》草案的中国社科院法学所民法研究室主任孙宪忠对媒体表示，条例未来应该规定，查阅不动产登记簿必须是利害关系人，比如，想买某套房子的人或因该房产发生纠纷的双方，才有资格查阅该房信息。有些信息也不能公开过细，如商品房只需写明位置、面积等即可，至于房子的具体细节，只需登记部门掌握就行。
目前各地"以人查房"均可以通过法院、公安等查询利害关系人的房产，比如涉及民间借贷、银行借贷，债权人可以通过法院查询对方的房产信息，公检法系统也可以查询，但不允许公民查询官员信息。
"如果你觉得哪个官员有贪污，可以去纪委举报，要纪委来查可以，普通公民不行。"受访的几个地方房管局人士均如此表示。
孙宪忠亦认为，如果国家出于反腐败的需要，要查阅不动产登记簿，只要通过合法的手续和刑事侦查手续，是可以查阅的，"这就像银行，有义务为储户保密，但国家基于反腐反贪需要查阅贪官的钱，银行必须同意。"
信息互通障碍
"不同的信息口归不同的部门管辖，信息不互传，这是各个相关部门以往一直存在的情况，都怕泄露自己管辖领域的信息。"江苏省政府一人士指出，各部门对自己信息"设卡"，是不动产登记和住房信息联网都会遇到的障碍。
此外，他还提出，很多信息都是用纸质来记录的，需要统一格式来录入电子信息，需要花费大量的人力、物力，在这些主客观因素的影响下，如果仅仅靠自下而上的力量，让各部门主动联网信息，不符合客观事实。
住建部总经济师冯俊称，目前住房信息联网工作仍在进行中，需要把很多的纸质信息变成电子化信息，各个城市的信息系统、程序、格式不一样，统一需要一定时间。
"我们才开始弄，还搞不清楚有多少困难，但肯定会有，目前遇到的首先是资金问题，一个系统联起来要花费几千万元的人力、物力、财力，钱谁来出？另外地方配不配合也是个令人担心的问题。"中部省份住建厅一位处长说。
该中部省份某地级市的房产管理局人士也称，部门已经在做联网准备工作，比如将保障房、经适房等信息与商品房系统整合统一起来，目前若某人名下有一套经适房和一套商品房，需要通过2个系统去查询，但由于牵扯到多个部门的协作，需要一个过程，不可能一蹴而就。
广东省某央企机构的一位副处级干部曾对记者表示，官员在进行财产申报中漏报、瞒报情况较为普遍，一方面，官员在填写申请表格时缺乏必要的监督，且房产信息的表格只有三四行，并没有提供足够的空间填写实际拥有的物业套数；另一方面，官员将其名下如房屋等财产转移到其他亲友名下。
一位接近广州国土房管局的人士表示，由于国内财产申报为登记制度，所以除了缺乏具体的申报指导外，申报过程中还缺乏必要的督查和信息公开程序。以房产信息登记为例，这项工作由国土房管局安排，该局对其他更高级别单位的官员财产申报过程无法执行强力的指导和督查程序。(华夏时报）
