今日说房：限购松绑传闻不断 时机是否成熟？

编者按：最近有关限购松绑的传闻不绝于耳，随着各地降价潮的肆虐，地方政府酝酿放松楼市调控的消息扑面而来，据了解，不少城市地方政府确实有此类想法，但目前仅限于想法，尚未成型。限购松绑时机是否已经成熟，一时间众说纷纭，业内人士、专家、地产商等看法不一。

限购“松绑”传闻不断多地酝酿

本轮限购松绑的消息始于温州。有消息称，温州市限购松绑方案已经上报浙江省相关部门。 温州某政府人士称：“如果国家出台双向调控、差别调控的具体政策，温州将及时调整政策。”

紧随温州之后，长沙、杭州两地也曝出正在讨论限购松绑的可能性。长沙住房和城乡建设委员会召开2014年长沙房地产市场形势调研座谈会。透露出了研究房地产相关政策的动向。而杭州楼盘现一股“降价潮”进一步引发限购松动猜想。浙江某公司总裁认为：“杭州松绑限购已经恰到其时。”

其实，此次限购松绑的传闻并非空穴来风。自2013年年底，住建部工作会议确定了对不同城市将实行“分类指导”思路后，有关限购政策要松绑，抑或退出限购的讨论便逐渐多了起来。

限购路漫漫 “松绑”何时来

截至目前，限购政策已经在我国房地产市场上实施了4个年头。

2010年4月，为了抑制投资、投机购房需求，促进房价回归合理水平，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”。

2011年8月，住建部公布了列入新增限购城市名单的5项建议标准。住建部提出，符合两条意见以上的城市，建议列入新增限购城市名单。随后限购令从一线城市和部分二线城市开始向部分二、三线城市扩展。

随着2011年下半年温州大量中小企业陷入经营困境，温州楼市也随之进入“冰冻期”。在此背景下，2013年8月，温州市曾对楼市的限购令进行微调。此举使得温州成为中国放宽楼市限购令的城市。

在这之前，包括珠海、成都、河南等多地也曾谋划对限购政策予以松绑，不过均因抵触国务院的楼市调控政策，而被叫停。

随着政府工作报告中提出的“分类调控”成为新的楼市调控精神，一些经济增长乏力、房地产市场成交低迷的城市，松绑限购的意愿也再次强烈地表现出来。

为什么要给限购“松绑”

1、从市场情况来看，温州、长沙、杭州等地楼盘都面临高库存和房价下跌的压力，传言三地限购政策可能松绑。

温州：2013年，对地方版限购令进行调整，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。但楼市仍面临去化难问题，房价连续下跌31个月。

长沙：2014年2月，当月库存达1378.61万平方米，而当月销售面积仅46.49万平方米。去化缓慢，据报道，截至3月31日，长沙市内六区商品房存量面积为2572.34万平方米，套数为23.83万套。按照长沙商品房一季度销售速度来看，要消化这些库存需要两年多时间。

杭州：截至2014年2月，杭州当月可售面积431.6万平方米，而当月销售值仅为8.61万平方米，且销售面积呈下降趋势，去库存难。某杭州房地产界人士预测，杭州若松绑限购，可能会在两个月时间里，有效拉动一批需求入市。但两三个月后，估计就没什么作用了。

2、从购房群体看，很多城市本地的购房需求已经饱和，加上政策限制投资性房地产，目前还需拉动的是外来人口的刚需。调查显示，69.23%的购房者认为其他城市会放松限购。

3、从宏观经济来看，地产拉动经济增长还会继续，地方政府因为楼市下行土地财政出现潜在风险。地方政府“救市”实为“救自己”。

各方观点博弈 限购松绑时机是否成熟？

叶檀：行政性限购非市场调节举措，是非常时期的非常之举，不可能行之于长久。但取消限购必须有前提，承诺不再用行政手段作用于房地产市场，而代之以货币政策与税费改革。 目前税收尚未改革，二三线城市有必要将税改承诺与取消限购同步推出，以免取消限购成为又一个单纯的刺激房价的行政手段。

任志强：让市场回归是改革的大方向。取消限购才能让价格信号真实反映供求关系，也才能有助于自由选择的人的城镇化。

童大焕：我判断大城市一般不敢松绑，松绑的应是楼市低迷的地方。不是因为萧规曹随，而是一旦松绑会加剧三四线城市资金流失。所以，人家且行且珍惜，楼市限购且松且不松。

陈思进：所谓的“刚需”早就所剩无几，能买得起房的早就买了；支撑着中国房价的因素，是对上涨的预期。现在再买房的，无非就是坚信房价还能一直涨，以为买了之后，就能抵抗通胀。而限购恰恰支撑着这个预期。一旦取消限购，恰恰将使得这个预期破灭，反倒将使房价下跌！

王珏林：没必要用投资性需求带动市场，目前大部分城市房产市场处于相对稳定阶段，是否解除限购令有待观察。长沙市场目前处于相对平稳状态，没必要用投资性需求来带动市场。那带来的效益也是短期的，没什么意义。

张宏伟：限购“松绑”或难救颓势，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，才是去库存、使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平的最重要手段。

余丰慧：匆忙救市或致调控前功尽弃，传出“松绑”限购的消息，业内人士认为这是地方政府急于稳住房地产市场带动地方经济的发展。如果匆忙救市，可能重蹈2008年导致调控前功尽弃的覆辙。

顾云昌：温州限购已无意义，调控应该针对不同的市场采取不同的措施，像北上广这些供不应求的城市，肯定不能取消限购。像温州、贵阳等这些供大于求的城市，限购已无意义。