一线城市房价没有泡沫 未来涨跌关键看供求

2013年7月份，70个大中城市中69个城市房价同比上涨，而温州房价连续23个月同比下跌，并由此出现了限购“松绑”的情况，楼市调控是否再次陷入胶着状态？8月30日，首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池做客《证券时报》时表示，房价涨跌主要还是由供求关系决定，由于刚性需求的存在，一线城市房价未出现泡沫，未来的房价调控应落实差异化政策，才能促进房地产的健康发展。

赵秀池认为，房价上涨仍然是人们心理预期与供求关系的反应。在执行限购政策的城市，房价仍然上涨，说明有大量的自住与改善性住房刚性需求存在。有钱是否买房，要慎重考虑。如果是自住型的刚性需求，又不能接受租赁形式，还是要买；如果是投资需求，则要对投资的，房价的涨幅，以及与股票、债券等投资工具做比较，才能做出正确决定。

目前一线城市房价仍在上涨，那么是否已经产生泡沫了呢？赵秀池表示，房地产泡沫是指由于人们在投机获利预期下，狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，使其市场价格远远高于实际价值的经济现象。个标志是房地产投资增速过快；第二个标志是房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比；第三个标志是把住宅作为投资品，投机氛围严重；第四个标志是房地产贷款超常增长；第五个标志是空置率超过10%。

赵秀池表示，房价在供不应求下的上涨是正常的市场规律，尤其在集中了较多优质公共资源的一线城市。在新型城镇化下，城市化加速过程中人口不断聚集的城市，由于大量的自住与改善性刚需存在，不存在房地产泡沫。

赵秀池认为，只要住房的需求是刚性需求，是自住和改善性需求，中国的房地产就没有泡沫。在限购形势下，投机性和投资性需求得到抑制，有效防范了房地产泡沫。当然，各城市的情况不一样，在一些城市，像鄂尔多斯（楼盘），盲目进行住房投资，没有产业和人口跟进，不能实现居业联动，就会出现房地产泡沫。目前一线城市还是有大量的自住性和投资性需求支撑，所以没有泡沫。

落实差异化调控政策

对于越调控房价越涨的质疑，赵秀池指出，我国的房地产调控一直是摸着石头过河，这几年调控的思路越来越清晰了。目前的房地产政策，客观地说是上下两难，因为有众多既得利益者，也有很多人没有房产而希望拥有房产。所以未来还是要落实差异化政策，针对不同的收入阶层来实现房地产调控：高端有市场，低端有保障，中端有支持。不同收入阶层的人要找好自己的定位，买得起则买，买不起也可以租，低收入者和夹心层可以申请政府的保障房。

赵秀池认为，当前房价上涨还是供不应求所致，所以政府的政策一方面是增加供给，尤其是中小户型商品房的供给和保障房供给；另一方面限制投资性和投机性需求。调控还是有效果的，并不是越调越涨，起码降低了涨幅。房价上涨的原因主要还是住房欠账太多，供不应求所致。

赵秀池还表示，长效调控机制的建立，还是要在确定调控目标的情况下，综合运用财政政策、货币政策，包括经济手段、行政手段、法律手段去制定相应的税收、信贷、土地等政策。不同城市应该有制定差异政策的空间。热点城市在房价高企、住房供不应求的情况下，还是要想办法增加住房供给、限制投机性和投资性需求，保障低收入和夹心层的住房需要，包括继续运用限购这样的手段。

房价涨跌关键看供求

今年下半年以来，很多大房企频频在一线城市拿地，有网友表示，这是否是看好一线城市房价继续上涨的标志。赵秀池认为，大房企在一线城市拿地还是基于对一线城市良好的预期。土地是房地产调控的闸门，一线城市供求矛盾较大，需要与住房需求相适应，增加相应的土地供应。未来房价是否上涨，最终还要看供求关系。

从目前来看，看不到房价下降的迹象。因为一线城市与二、三线城市相比，拥有更多的教育、医疗等优质资源及就业机会，收入水平较高，对人口的吸引力较强。所以一线城市的住房需求、购买力都远远大于二、三线城市。即使在限购下，大量的自住与改善性需求仍然有较大的市场。

对于未来几年的房价，赵秀池指出，影响房价的因素有很多，经济的、社会的、政策的、环境的等等，但不管是什么因素，这些因素最终都会通过供求关系来对房价造成影响。所以，最终起决定作用的是供求关系，供不应求房价涨，供大于求房价落。

延伸阅读：

一线城市房价超纽约伦敦 收入不及发达国家1/10

14年来，卖地收入年均超过1万亿元。其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过6成。土地财政问题明显。

昨日下午，十二届人大常委会第四次会议分组审议了计划执行情况的报告以及预算执行情况的报告。人大常委会委员、财经委副主任委员尹中卿提出，当前我国经济在从“保八”到“稳七”的过程中，要提高对经济下行的容忍度。既不要随便“鼓泡沫”，更不能轻易“戳泡沫”，而是要千方百计“挤泡沫”。

尹中卿提出，当前要挤压4大泡沫，包括产能过剩泡沫、房地产价格泡沫、政府债务泡沫、金融领域泡沫。有效控制、释放、排除和化解这些年来逐步积累的风险隐患，为我国经济迎来下一轮持续健康高速增长奠定基础。

其中挤压房地产泡沫势在必行。14年来，卖地收入年均超过1万亿元。其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过6成。尹中卿建议，应尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本。

此外，在挤压“过剩产能泡沫”方面，尹中卿表示，产能过剩问题越来越严重。去年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶产能利用率分别为72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%，明显低于国际通常水平。今年上半年，规模以上工业企业将近22%的产能闲置。产能过剩带来负面影响，截至今年7月，工业生产者价格总水平已连续16个月负增长，降幅扩大。

【如何挤压“楼市泡沫”】

联网挤出部分非自住房源

1999-2012年，土地出让收入总额接近15万亿元，年均超过1万亿元。其中，2011年土地出让收入占当年地方财政收入高达60%以上。今年上半年，主要监测的105个城市地价已连续5个季度加速上升。今年6月份，在70个纳入房价监测的城市中，有69个城市房价同比上涨。北上广深等一线城市同比和环比均上涨。7月份实时数据显示，70个城市房价同比又上涨了6.7%，环比上涨了6.1%。

根据IMF测算，我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一，但一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦。如果房地产价格泡沫破裂，不仅会因巨额不良贷款而损害金融业的正常运行，而且也会对实体经济和国家财政造成破坏性冲击。

尹中卿提出，必须尽快调整房地产调控思路，充分运用市场手段，着力健全房地产市场长效机制。要逐步整合房地产开发、流转、保有环节税收和各类收费，统筹推进房地产税费改革，尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本，促进二手房、存量房源流转。

要推进不动产实名登记和联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源，促进存量房地产进入交易，降低交易环节税费，切实减轻普通老百姓购房成本。

【如何挤压“政府债务泡沫”】

逐步将地方政府债务分类纳入预算管理

2008年中央财政赤字只有1800亿元，而2009年-2012年赤字合计27500亿元。与此同时，地方政府性债务规模迅速膨胀。根据审计署审计，2008年以前，地方政府投融资公司贷款余额在3万亿元以内。2009-2010年，在两年内省、市、县三级地方政府性债务余额增加7万多亿元，达到10.7万亿元。

今年6月，国家审计署又报告说，截至2012年底，36个地方政府共累积了3.85万亿元债务，比2010年底上升了13%，2013年底前到期偿还债务额约占债务总额的53%。

今年1-7月，随着经济增速的放缓，财政支出增幅比去年明显回落，而财政支出却刚性增加，特别是地方政府通过各种融资平台进行的不规范的“举债”行为，使财政风险加剧。政府债务过快增长，给银行带来信贷风险。目前，地方平台更多转向依靠城投债、信托产品、私募基金等筹集资金，未来3年仍处于偿债高峰期。

要研究制定政府债务管理法规。尽快出台政府债务风险预警办法，建立和健全政府举债融资制度以及官员考核、惩戒机制，完善地方政府融资制度。

进一步规范地方政府机关、事业单位及融资平台公司融资行为，加强高风险地区债务监管并督促地方研究制定化解措施，逐步将地方政府债务分类纳入预算管理，严格控制地方政府新增债务。