楼市深调 小房企转型在即
河北新闻网2011/06/21 09:28
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此前风光无限的房企如今开始出现“结构性”差钱的情况，中小企业融资使得中小房企也无法幸免。销售不理想无法回笼资金、银行贷款难、融资成本又高，一些实力稍弱或者房地产开发并非主营业务的企业纷纷开始想“招”应对。a
不盖房子改卖煤小房企老板“被逼”转行
“很久没有项目了，目前手里也没有地，我们最近两年内暂时不会再上新的地产项目。”记者近日采访煤炭相关新闻时，偶遇一位房地产企业负责人陈先生，最近一年来，陈先生和几位朋友一起，正在为山东一家电厂供应电煤。a
正当记者为一位房地产企业老板为何转行搞起煤炭来惊讶时，陈先生主动向记者打开了话匣子。“没地、没资金、没有品牌，像我们这样小房地产企业这次面临的困境可能要比2008年还要难。”陈先生告诉记者，“2008年那么难的时候，我们的资金链都没有完全断裂，但是这一次我感觉确实挺不过去了。所以及早收手，主动做点别的吧。”a
陈先生是井陉一家小房地产企业负责人，由于此前是从某建设公司下属剥离出来的，总体实力和一些大中型房地产开发企业还有差距。“拿到的项目，还是和别的公司合作的，整个楼盘一期工程，两栋楼。不怕你笑话，我们独立操作的话，连垫资都垫不起。”a
由于恰逢房地产调控政策出台，今年上半年对外销售的整个项目销售情况并不乐观，资金回笼速度非常慢。而一季度后，信贷紧张开始显现，银行对类似陈先生这样的小房地产企业不再贷款，“两头受堵，资金一下子就成了大问题。”陈先生表示，从5月份开始，项目基本收尾之后，他果断暂停了新地产项目，公司基本维持空转。而陈先生开始利用个人自有资金，入股朋友的公司，利用本地的关系网络，做起电煤生意来。a
“煤价涨得也挺快，生意也不好做。但是和搞项目比起来，还是比较有保证。”陈先生判断，即便没有跟进的房地产调控措施出台，下半年房地产市场表现也不会强到哪去，而一批小房地产企业可能逐渐倒下。a
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人家吃肉咱喝汤上半年房企出现分化
最近，部分一线房企公布了5月份销售业绩，在严厉的调控形势下，包括万科、华润、恒大在内的多家房企还是交出了漂亮的成绩单，5月销售环比、同比均实现增长。特别是万科，5月销售额超90亿元，同比增长近8成，成为一个1—5月销售额超过500亿元的房企。a
但有实力通过开发二三线城市市场的大型房企能够逆势创收，中小房企可就没有这么幸运了。a
首先，无论大小房企，今年上半年资金紧张已经成为全行业普遍存在的现象。国家统计局公布宏观经济数据显示，1-5月，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，利用外资266亿元，大幅增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%。上述这组数据透露出两个信息，一是房地产开发企业自筹资金比例大幅上升；二是企业利用外资同样出现大幅增长。a
6月20日起，再次上调存款准备金率0.5个百分点。在实际操作层面，已经达到历史高点存准率，使得本已经紧张的信贷出口进一步收紧。一方面是银行的信贷额度已经非常紧张，另一方面是银行对于房地产市场的后市走势信心不足。
而在此情况下，一些大企业只得使出浑身解数自筹资金，融资、发债、信托等手段纷纷祭出。根据数据也显示，5月份，多家房地产公司发行美元债券，仅远洋地产、华润置地两家就发行了11.5亿美元。在国内金融机构对房企融资收紧的背景下，越来越多的公司将融资的触角延伸至海外市场。a
资金回笼难融资成本高小房企疲于应对
中小房企显然没有上述企业这些手笔。尤其对于小房企来说，陈先生向记者介绍说，其一般的资金来源就几个渠道，一是自有资金，二是银行贷款，三是企业融资，四是政策补贴。a
对于陈先生这样的小企业来说，自有资金有限，由于没有参与保障房建设，政策补贴谈不上。最终只剩银行贷款和企业融资两个渠道，如今银行贷款的大门基本上已经紧闭，企业融资的压力就变得非常大。“为什么我们鼓励购房者一次性付款，我们给点优惠没问题，关键是可以及时回笼资金。”陈先生说，“但是现在市场情况不好，资金回笼的速度跟不上，我们只能主动去融资。走什么渠道，其他渠道借贷呗。”a
对于陈先生使用的民间信贷成本，他始终不愿提及。不过记者从不同渠道了解到，目前其他渠道借贷年利息大概在45%左右，不排除有更高利率的可能。a
在如此两头承压之下，一些小房企除了像陈先生一样暂时放弃地产项目，不盖楼改卖煤，只有几个可供选择的出路。
与大企业联合或被并购。据报道，3月份，大连海昌集团引入佳兆业集团，合作开发原海昌名城，并更名为大连佳兆业广场。4月1日，万科以31亿元收购了广州原新光城市花园项目100%股权，并更名为广州万科红郡。
根据清科研究中心的数据，2011年季度，房地产行业共完成32起并购案例，在诸多行业中位居，占比14.1%；一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长229.1%，环比增长了72.6%。
其次，转战二三线城市。石家庄某房地产公司市场部经理刘先生告诉记者，他们公司目前已经把主要项目放在了周边的正定、无极等县城，市区内除了一个在售项目之外不再有新开发项目。
但刘先生也表示，转战县城也并非安全。因为企业需要面对当地的强势本地企业的竞争。另外，在市场大环境不好的情况下，开发项目的销售也是个大问题。
业内预计三季度房价有望大范围松动
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：此次上调存款准备金率又恰逢楼市成交量大幅萎缩，区域房价已现松动，且市场各方对房价下降预期越来越大的关键时刻，所以，存款准备金率的再度提高将使得房价将在第三季度出现拐点。
首先，上调存款准备金率将使得开发商的资金链更加紧张。随着房地产企业贷款难度不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，这次提高存款准备金率，流动性再度收紧，无疑是雪上加霜，将使得开发商融资更加困难，这将加大开发商降价促销、快速销售回款的压力。预计从6月中下旬开始，会有更多的楼盘加入到打折降价的行列。
第二，提高存款准备金率后，银行的按揭贷款发放会更加严格，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会因此继续萎缩。
采访中也有专家表示，目前国内一线城市房价已经出现松动，预计3季度企业压力将逐渐反馈到房价上，房价有望全面松动。
