牛新科:土地价格飙升 2016年房价会上涨

我们看到牛总时，他刚刚结束了一场十几的沟通会。用他自己的话说，这样的会议他每天都会开上几场。临近年底，不管是销售工作还是普通事务性工作都开始多了起来，可在牛总身上我们看不到一丝疲惫的神情。

牛新科，从事房地产相关工作8年有余，从招商工作转向地产营销工作，但始终没有跳出商业地产的圈子。2013年，他开始进入隆基泰和集团，从那时候起，隆基泰和保定区域的所有商业项目基本上都会由他经手再推向市场。从业多年，他有着怎样的人生经历？历经磨练，他体验了怎样的酸甜苦辣？风雨洗礼，他又收获了几多感动和成长……

隆基泰和集团销售总监牛新科

产品研发，这是一条非常难走的路

隆基泰和的创新性型产品“未来微墅”在今年10月份刚推向市场就被购房者抢购一空，这在保定地产圈几乎创造了奇迹。但在牛总看来，创造多大奇迹就会经历多少痛苦。

“当时很纠结，很纠结，非常纠结！确实不知道要做什么。”回忆起未来微墅推向市场之前的情况，牛新科这样说。

“未来微墅本该在2014年就推向市场，原定一同面世的还有未来城国际中心、未来城金融港A区。但当时未来石、未来像素还在售，我们经过粗略计算，发现整个东湖片区，光隆基泰和自己的商业项目供给量就将达到二三十万平（建筑面积），这很吓人。所以当时我们决定这个项目先放一放，到后来，再启动微墅项目的时候已经是2015年了。”

“到底要做什么？我们也犹豫了很久。”牛新科说，保定纯办公的商业地产市场需求并没有那么旺盛。如何能让产品容易被市场接受和认可？他和团队做了很多尝试。

“商改住（将商业地产项目改为住宅项目）应该是好的选择，但这样一来我们就面临着非常大的难题。我们在商墅、叠墅、公寓等形式之间来回切换，一直在研究：如何在符合容积率、建筑密度、绿地指标的情况下，让产品看起来还算不错，至少不能比一般住宅差。平层无创新，那我们把房子拉高来看看，会怎样呢？微墅的初概念就这样生成了。”

2015年4月13日，未来微墅版方案出炉，当时取名叫做“微墅原型1号”，从4月到9月，经过不下10次的颠覆性修改，才有了现在的未来微墅。用牛新科自己的话来说，版的设计跟我们现在看到的未来微墅没有一点相似的地方，除了理念。

未来微墅终推向市场的时候，恰巧赶上国家推出了二孩政策，错层的舒适化体验和空间的可操作性正好符合了二孩家庭的需求。也许，这对牛新科来讲也是一个惊喜吧。

团队不会始终“听话”但团队是强大的力量

无论是产品研发还是项目销售，牛新科都有一个不小的团队要管理，管理团队也有着一般人想象不到的痛苦，尤其是，当你的队员不那么“听话”的时候。

“做一条产品线尤其是创新一个产品线需要经历非常大的痛苦，设计团队、销售团队都会成为一体，而这两个团队你需要用不同的方式来进行管理。”

在产品的研发设计的过程中，牛新科与他的团队一同经历了很多次挑战。那是夏天热的时候，客户咨询量很大，牛新科和他的销售团队常常要工作到晚上10点。所有的销售人员都回家了，他才有时间与设计团队开上一场视频会议，而这样的会议有时候只为了讨论一扇窗户应该以怎样的方式打开。

“很多次都是这样，我们只不过想让窗户的采光量更大一些，走廊更宽敞一些，小户型的厨房面积更大一些，层高更高一些……但每一个细小的改动都可能会导致设计师的工作从头再来。尤其是面积设计尺寸压缩的时候，所有的设计人员都很痛苦。他们很偏执同时也很有情怀，你很难去说服他们，但一旦说服他们并达成共识，他们会把非常的作品呈现在你面前。”

“真正当微墅这个产品即将完成的时候，我们已经进入到对它近乎迷恋的状态了，真的像面对自己的孩子一样。”说到这，牛新科脸上洋溢出幸福和自豪的微笑，他与团队的努力在这一刻终于得到了印证。

业主真心喜欢房子，让我欣慰

市场是检验产品成功与否的标准，未来微墅推出后咨询量爆棚，足以证明“微墅”这一创新产品的巨大成功。但让牛新科感到欣慰的，并不止这些。

“业主真心喜欢房子，是我特别欣慰的一件事。一位客户在了解过微墅之后就表示非常喜欢，还加了我的微信方便了解房子情况。我也经常看到他在朋友圈晒户型、装修效果图、样板间设计等等，跟他的好朋友说：‘看，这就是我要买的房子，是不是特别棒！’那一刻我真的感觉特别欣慰。”

“但你说有没有遗憾？当然有。”牛新科话锋一转，道出了另一件事。他说，未来微墅项目让他体验到了前所未有的成功，但遗憾的心情也从未消散。“微墅计划向外推出的只有六七百套房源，但就咨询情况来看，微墅一旦推向市场必定会出现房源不足的情况，这让我难以接受。感觉就像是亲手粉碎了这些人拥有一个家的梦。当时我就在想，一定要设计出比微墅更、更人性化、更受欢迎的作品出来，让更多喜欢微墅这类产品的人能够拥有一个家。”

隆基泰和集团销售总监牛新科

不止于微墅更多商业项目正在孕育

正是基于未来微墅取得的成功和它留下的遗憾，经过隆基泰和上层领导的批准，牛新科已经开始着手打造未来微墅二期项目了。就在12月3日，牛新科还奔赴上海，敲定了产品户型。他说，未来微墅二期还有很多的不确定性，但轮廓已经基本成型，未来微墅二期也将打造为跃层，面积比微墅略大一些，微墅的骨架特点和优点都会保留。

此外，牛新科还向我们透露，隆基泰和也有在保定西部发展商业项目的计划。

在牛新科看来，保定西部目前基础设施尚不完善。但在东、北部房价高压、南部发展迟缓的大环境下，恰逢体育新城规划发力，西部也就一跃而上进入了人们的视野。

“目前西部已经有一些住宅项目在运作了，包括隆基泰和的项目。但一个区域要想成熟起来仅仅有住宅是不够的，住宅必须要依托生活、商业等配套设施才能真正活跃起来。隆基泰和一直在说，我们要做城市的运营者。开发西部，我们要做的一方面是拓荒，另一方面是加快区域的城镇化建设。毫不谦虚的说，如果隆基泰和不去，我担心西部的发展会很慢。”

对于2016年的房地产市场情况，牛新科也不吝做出预测：“从今年土地拍卖情况上看，在体育新城片区，年初200拍下的地块，到了年底标价已经达到250万-300万了。区域内土地价格涨了，房价就一定会上涨。”

他认为，剥离了那些在2014年受到压抑在2015年释放的市场需求之外，今年的正常需求量也是增长的。从目前保定城市管控理念来讲，正常的稳步增长是有的，房价增长是有的，房子的需求量增长是有的。这是稳定市场经济、刺激实体经济的一个大方向。

保定商业地产：“商品→产品→作品”需要过程

商业项目与住宅项目大的区别就是购房者对于项目的诉求不同。住宅项目只要满足了购房者对于居住的需求就基本上万事大吉，但商业项目必须满足购房者的增值诉求。这有一定的难度，何况，牛新科想做的还远不止这些。

“保定目前还没有一套相对成熟的商业地产运作模式，用住宅项目那一套理论去运作商业项目，这种方法是非常危险的。”牛新科说。在他看来，保定的大多数商业项目仅仅是在打造商品，其目的就是面向市场进行销售。但真正的项目不仅要成为好商品（即迎合市场需求），更要成为好产品（即有特色、有品位），而目标则是成为一件好作品。

“所谓好作品，除了拥有以上特点之外，还应当能够成为一个城市独有的、地标性的、具有地域特色的代表性建筑。我希望，未来能够为保定打造出这样一件作品。”