信心已筑底 楼市才能更理性

杭州限购政策调整之后，楼市短期成交放量能持续多久？楼市信心能恢复吗？土地市场会有变化吗？房价会不会涨？不买房，还能买什么？现金为王？不妨听一听丁建刚、裘维维和刘德科三位房产评论员的辩论。

丁建刚 浙江大学不动产投资研究中心研究员

裘维维 浙江之声《维维说房》主持人

刘德科 杭州日报房产工作室副主任

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成交量要翻番不太可能

刘德科：杭州限购政策终于调整了。调整之后的第二天，萧山的成交套数逾300%，武林壹号实现了约1.6亿元的成交量。这样的成交放量能持续多久？

丁建刚：这不能算是严格意义上的成交放量。这都是前一阶段谈好的客户，等到限购调整这一天才来集中签约。这一波行情过去之后，我个人认为可能会再度变弱。但是和今年上半年相比，限购调整后成交量还是会有所好转，上半年平均每天的成交量大概在150套，如果这个数据要翻一番，还是不太可能的。

裘维维：高端楼盘的成交不太会持续放量。至于主流户型，只要推盘量增加，那么成交量还是会上来的。

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信心已筑底 房价还未必

刘德科：限购调整之后，对于市场信心的恢复有帮助吗？

丁建刚：肯定有帮助。有一些人已经看好了房子，但就是犹豫，因为怕跌，现在这部分人应该会下单了。但是这点信心只能对楼市现状略略有一点改变，我认为总体趋势上不会发生根本的逆转，绝无可能出现2008年那样的逆转。

裘维维：在房价下跌通道上，正常的购房者需要的是一个信心基座。现在可以说信心已经筑底，但是价格还不一定是底部。

刘德科：根据杭州市透明售房网的数据统计，限购调整后，被解禁的140平方米以上的房源，大约有8800套。怎么看这个数据？

丁建刚：我觉得现在去讨论政策的细节，这个完全是书生意气，根本没有必要。我们应该关注的是，限购调整能够给市场输送多少信心。

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就算限贷放开 也难以改变行情

刘德科：有一种观点认为，限购调整了，但是限贷没有调整，很多改善型客户还是买不起房？

丁建刚：限贷的主要功能是把投资需求给抑制住。况且现在就算是给你第三套贷款，投资的人都会很少。这里面还有一个关键问题，就是预期如何。如果说大家都预期涨了，一年涨幅超过10%，那限贷调整以后会有一些作用；但是如果在预期没有改变的情况下，哪怕是限贷政策也调整了，目前的弱市行情也不会有太大的变化。

刘德科：那么预期是谁制造的呢？据说限购调整的第二天，马上就有一些开发商在酝酿是否涨价，当然这个涨价跟过去涨价不一样，而是说原来的暗中折扣是七五折，现在调成八折。

裘维维：这是不太可能的。只是开发商对购房者的一种销售说辞，或者是一种营销噱头，吸引购房者关注而已。

丁建刚：我相信也是不可能的，就算真的敢涨，涨1%就不得了。这跟限购调整没有关系，比如说那些超跌的楼盘，原来都跌到肉里去了，现在稍微回调一丁点，你说这能算涨价吗？

裘维维：如果排除这些因素，它还敢涨的话，那么有一天市场还是会给它苦头吃的，它还是会跌回来的。

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可能还有新一轮价格调整

刘德科：限购调整后，土地市场会有哪些变化？

丁建刚：不要期待有什么大的变化。就算有变化，政策的调整通常也是有一个滞后周期的。你想现在土地市场就要立竿见影地好转，绝无可能。

裘维维：归根到底还是市场在起调整作用，现在房子不好卖，房子在打折，那么开发商拿地的热情一定就会很低。除了个别大开发商，手里还有相当多的子弹，但是这只是个案，量不会很大。

刘德科：那么房价会不会涨？

丁建刚：不会涨。怎么会涨呢？根本不会涨！好多人问这个问题，我觉得根本没有必要担心，但是你别跟我较真，拿个案说事，说这个楼盘涨了100元，那这个就没办法说了。

刘德科：那大概多少时间内不会涨？一年之内还是半年之内，还是两年之内呢？

丁建刚：这个市场如果去做两年预测，那就是算命先生了吧。当然如果说万一哪一天整个楼市反转了，那一定不是今天这样一个限购调整的原因，而是整个经济环境的变化，比如货币政策，或者股市上了5000点，那才有可能。现在这个阶段，我们只能看成交量是否能够筑底，如果下半年每天成交300套，整个下半年5万多套出去了，可能到那个时候价格才能有变化。但是要实现这种成交量很难。对于开发商来说，现在还是处于销量抢跑阶段，甚至不能排除在这个时候说不定它以更大的调价幅度来实现以价换量。

裘维维：对，因为原来降价都不一定卖得掉，现在降价有可能卖掉。

刘德科：对于小开发商来讲，到了年底，其实是一个资金关口，它的银行贷款、基金信托需要偿还兑付；对于大开发商来讲，到了年底它要冲上市公司的报表，这都得要求大量地出货。那么，这样的出货是不是意味着新的一轮降价潮？这样的降价潮是否有可能会在限购调整之后发生？

丁建刚：非常有可能。不需要等到年底。等到年底再出货，对于它们来说就没有意义了。

裘维维：我估计接下来的八九月份就有可能出现这种状况。就像刚才丁老师说的，开发商还是需要在销售量上抢跑。

丁建刚：如果说成交量有点上来了，这个时候开发商就看到希望了，这样反而有可能价格调整更加激烈，不过这种价格调整是良性的，因为降了有效果，能换回成交量，成交量才是王道，才是楼市是否健康的衡量标准之一。

刘德科：以前开发商老板通常会这么跟他的营销总监说，你让我降价，我如果降价了还需要你营销总监干什么，我降了价不就可以卖掉了吗？但这几个月的状况是你降完价之后，如果营销不得当或者产品不匹配，照样还是卖不掉。

裘维维：很多楼盘都是这样。降价天卖得还可以，之后马上就冷下来，续销能力极差。

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通过租金来实现投资回报

刘德科：限购调整之后，除了改善需求以外，有一些闲钱的人也在跃跃欲试，对于他们来说，不买房他们还能买什么呢？现在余额宝的也不如从前了，前两年去买地产私募基金，现在看来也不是那么靠谱。难道让现金躺在银行里？

丁建刚：存在银行也不错啊，五年期的存款利率将近5%，这样的利润在全世界也算是之一了。你不要贪婪，一年的存款利率有3%，和投资房地产比起来已经算是不错了。因为房子的变现能力太差了。老老实实存银行可能更安全，变现很容易，随时都可以取出来。

刘德科：那如果是买一套房子做长线投资呢？

裘维维：这个要看你自己什么追求，比如每年酒店式公寓5%左右回报，如果你能接受，我觉得可以，没有问题，有一些酒店式公寓可以达到这样的。

丁建刚：可能未来较长时间内买房子做投资都没有意义。

刘德科：但不能否认房地产在任何国家都是有投资功能的，不仅仅是居住功能。通过房价保值，通过租金来实现投资回报，这种投资还能够给租赁市场补充更多房源，让租房者有更多选择。如果我们要鼓励租房，那么我们为什么要谴责那些投资者？

丁建刚：没错。我指的投资是通过房价翻番来实现。如果是通过租金来实现投资回报，如果你觉得5%也差不多，那我觉得这种投资还可以。

裘维维：过去叫投机，现在叫有一些真的是投资。

刘德科：投资和投机有什么区别？

丁建刚：为卖而买的，买完之后就等着交房，交房那一天就把它挂出去，这个就叫投机。

刘德科：他有本事做到这一点，能够踩准市场变幻莫测的窗口期，那难道不叫成功的投资吗？难道要把“成功的投资”翻译成“投机”吗？我们国家早就已经取消“投机倒把罪”了。当然，他们也要承受投资失败的风险，2009年那一波买房子投资的，基本上全部都套牢了。所以“投资”跟“投机”的区别，用一个冷笑话来说，那就是普通话和广东话的区别。