论剑商道:保定商业地产启示录"钱"景与机遇

2013年9月25日下午2:30，保定房天下“大话地产之论剑商道”在电谷锦江董事会会议室圆满举办。由房天下主办的本次活动以‘保定商业地产启示录“钱”景与机遇’为主题，共同分享展望保定商业地产所面临的机遇、迎接的挑战。

在保定市住宅开发利润摊薄、销售前景不明的状态下，包括专注住宅开发的房企齐齐发力商业地产，商业物业的布局正从传统商业区扎堆走向遍地开花，商业物业的规模、业态不断丰富，裂变出多个新兴及专业商圈。面对满城皆商的商业物业，商业地产未来发展‘钱’景与发展机遇到底如何？商业地产在城市化的过程中又将扮演什么样的角色，投资者的目光如何与时俱进方可避免重重风险等等在此也与各位嘉宾进行探讨。

本次大话地产由房天下保定分公司运营总监崔桂英女士主持，保定茂业中心、MOHO城市首座、天业创智园、方北国际广场、盛泰商务中心、华大国际中心、 隆基泰和、未央广场、电谷中央时区、源盛嘉禾等业内精英共同参与。

大话地产现场

随着环首都经济圈规划的提出，保定房地产市场发展迅速，特别是商业地产发展势头不减，各大品牌地产商的入驻、商业广场的营业，保定的商业中心也面临了新的划分。在一个个商圈林立的今天，谁能吸引更多品牌，更好的利用整合资源，发挥集团优势，谁就能在竞争异常激烈的商业地产博弈中突出重围，积累人脉，并且生存下去，而淘汰将成为商业地产的另一种常态。

【保定商业地产发展现状探讨】

人力财力流向一线城市 保定商业地产遇瓶颈

在住宅市场持续调控下，各路资本加快商业土地购地步伐，扎堆涌入商业地产市场。商业地产已经越来越受到投资客的青睐。而“一铺吃三代”的营销噱头，以及部分地产商以“类住宅”方式突破住宅限购等，更使得保定商业地产异军突起，大量投资涌入商业地产。

据房天下数据监控中心显示，截至目前保定全市有超过32个商业项目在建，占据保定市区楼盘总量的20.78%。特别是一些热点的区域，目前商业项目林立。对于保定商业项目的发展现状，开发商发表了各自的看法，大家普遍认为，保定商业地产，首先商业地产四个字就是一个东西，核心的就是地产，商业是定语，它是商业的地产，这是首先的核心“地产”这两个字，在保定是有很大的发展前景的。它有上百年的一个古城，保定有它一定的历史渊源，商业自由发展前景，但是由于保定北临北京，南接石家庄，东有天津，很多开发商被大城市吸引，人才也流向了大城市，保定没有财力与人力的支持，商业项目很难发展起来。

与此同时，目前商业地产的发展面临以下两个问题：个资金问题，尤其是大的商业，要支持一部分很难要分割销售，很难保证其业态，这是一个很大的难题，必须保证持有面积。持有面积之后租金很低，非常非常低，对于回报有很大的影响。这种情况下，从项目本身来说怎么做资金的平衡，这是个难题。第二便是中国优质的商业资源非常欠缺，在这种情况下，开发商本身的谈判权较弱，尤其是对好的资源。现在写字楼同质化很大的问题就是资源的问题，设计上可以做得非常漂亮，可以投入，但是资源没有。在这种情况下，商业地产面临的第二个难题是资源难题。

【保定商业地产投资前景探讨】

保定商业地产迎难而上 开创保定商业大时代

一个城市的发展离不开商业，城市衍生商业， 商业改变城市。从前年开始，保定房地产开发商迎难而上，转战商业地产，三年来，为取得了不错的额成绩。纵观保定南市区、北市区、新市区与高开区的商业我们可以发现，四个市区各有特色。房天下数据中心显示，据房天下数据监控中心显示，保定市区目前的商业项目共有32个，占据保定市区楼盘总量的20.78%。其中商业综合体项目8个，商住公寓15个，写字楼4个，商业广场类4个，厂房类2个。可谓是商业地产崛起，开创了保定商业大时代。未来保定商业地产该如何发展，成为当下关注的话题！

城市发展决定商业发展前景

保定还是非常有前景，有发展的。虽然保定给的消费能力低，大品牌暂时不愿意进驻，而且地理位置又比较尴尬。但其实真正运作好了的话，保定将会变为一块吸铁石，吸引周边客群。但是如何变为一块吸铁石，首先必须要交通便利。第二点，要有大量的停车位。交通便利了，停车这方面也要做好，满足开车的，坐火车的。第三点，则是从规划选址上来讲，个人认为应该选址在交通便利，比如火车站、高速公路边上的。所以只有做好保定的城市发展，未来的商业环境才能发展好。

吸引高端品牌保定商业才能真正成长

一些国际品牌把保定定级为D类边缘城市，在品牌规划中保定不纳入拓展范围，在招商中很期待一些品牌能够入驻保定，只有把外地更多的品牌，更多的产业引进来才能发挥出更大的力量。未来有实力的开发商尽可能地吸引高端的牌子，有时候品牌的价值含量是惊人的东西。希望电谷中央时区未来有一个全新的形象，打出旗帜作用，彰显价值。同时希望大家都能吸引更多商家入驻保定，才能有更多利润。

对于写字楼来说，近几年不管是大型企业还是中小企业，越来越注重自己企业的品牌发展。原来的那种通过朋友介绍业务的时代已经过去了。现在是大家通过十家、二十家的服务看这个企业到底值得信任。无论是供货方和服务方，必须有一个非常超前的、高端的、实际的物业。所以在后期随着越来越多的中小企业意识到自己形象提升的重要性，他们会更多地从公寓、住宅里面搬到正规的、高档的写字楼来办公，增强自己的竞争力。随着这样的客户越来越多，保定写字楼的需求量会越来越多。

 保定商业地产需发展新思路 儿童市场潜力大

儿童教育我们都非常重视，儿童玩的地方、教育的地方、用的地方，保定市很分散，也没规模，没有品牌。如果我们在座的任何一位有这种想法，我们是不是集中精力，在儿童这个市场做一些文章，在儿童教育上、配套上、娱乐上、零售上，我个人认为在保定市会有很大的发展空间。

儿童确实是核心，每一个当父亲和母亲的人愿意给孩子更好的教育，有更好的身体，让他穿的衣服，我们自己舍不得花，给孩子多少都舍得。所以，儿童市场可以作为一个侧重点，如果这几个业态丰富了，品牌有了硬度，产品内涵又丰富了，儿童这一套体系更加连贯的话，我觉得前期的工作就成功了50%。现在马上做预招商了，先洗一下客户，然后在招商的过程中思路不断更新。

后记：总而言之，未来的保定或许是商业地产发展的“黄金时代”，但是发展商业不能求量，而要寻找差异化路线；商业地产不是所有企业都适合去做，如果无经验，无法找准定位，无法锁定消费目标等等，任一环节不到位，都可能导致商业项目的失败，在楼市这样的“前车之鉴”也有不少。机遇往往与挑战并存，接下来，商业地产也会面临空前的考验，优胜劣汰将会更加突出。