谢逸枫:中国46城限购令取消时机来了
中财网2014/04/02 11:21
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房价连跌31个月的温州市，正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行“限购、限贷”政策。
“两会前后，听说由市住建委牵头，草拟了一个综合方案，目前已经上报浙江省政府。”2014年3月26日，民进中央经济委员会副主任、浙江省民营投资企业联合会会长周德文说。
由于房价下跌，在高峰期进入房地产的大量民间资本，已经出现负资产。目前温州楼市购买信心不足。限购等调控措施的调整，已出现时间窗口。温州市住建委有关人员曾表示，当前温州房地产市场，给完善限购政策，降低购房门槛，促进刚需和改善型购房入市等调整留下空间。
自“两会”期间国务院总理 对分类调控定下基调，多个限购城市开始蠢蠢欲动。
3月中旬，包括长沙在内的多个城市召集开发商调研和座谈，呼吁完善现有调控措施。国家统计局2月份数据显示，从2013年2月开始，13个月来首次出现新建住宅上涨城市数量低于60个，温州、安庆、牡丹江、济宁等四个城市环比下调。政府目前的顾虑，一个是温州名气太大，其次是不是调整政策能够真正抑制住房价下跌的势头。最后是一旦取消是否会暴涨。
取消限购房价真会大涨吗，有消息称：“部分城市近期已口头知会开发企业，在房屋销售时可突破限购范畴，主管部门对购房资格审核已悄然松绑。对上述调整，地方政府并未下发书面文件。”
其实，以目前房地产形势，除一线城市北京、上海、广州、深圳外，32个城市都应立即取消限购，一线城市因有其特殊性，面临城市功能疏解的紧迫任务，限购在一定时期的存在，有相当的必要性。
其它所有城市，限购作用已名存实亡，房地产商则屡次拿此说事，认为限购是政府干预市场经济的典型行政手段，正好也解除了这个让人病垢的口实。之前的限购，如果说是政府担心房价上涨失控的话，那么，现在取消限购，会否引发房价再次大涨那？笔者的答案是：取消限购，短期会引起房价大涨，之后则会恢复平稳，长期看是有利修复供求关系，稳定市场预期。
毫无疑问，按照三中全会市场化改革方向与市场经济发展规律及当前楼市高库存、中央调控方向的分类调控的背景下，楼市“限购令”取消时机来了。
因此，可以分三步走，步是先从房价下降的城市开始，譬如温州等。第二步是从高库存的城市，譬如杭州。第三步才是一线城市的北京、上海、广州、深圳。总体上中国楼市供小于求，但局部供大于求，鉴于当前的市场情况和中央政府倡导楼市的“分类调控”政策，楼市取消“限购令”政策时机已经成熟。
一是取消限购政策，实现一手房、二手房的黏度，加强市场的活力，逐步消化库存。二是限量出售土地，减轻市场的压力，进一步的促进长沙楼市的健康发展。三是有利创新营销策略，加强市场的正确引导，开足促销的马力，加大销售的速度。不久前的“两会”上，温州市长陈金彪称，温州的资金有很多都沉淀在房地产上，房价一旦断崖式下跌，抵押物就缩水，银行就会产生坏账，信贷投放无法增加，实体企业就融不到钱。如果实行差异化调控，资金流转起来，同时有利于整个实体经济资金链和担保链的解套。
譬如2011年3月18日，佛山正式实施限购政策，佛山户籍居民第三套限购，非佛山户籍居民购首套房必须提供1年以上社保或纳税证明。2014年是佛山实施限购措施以来的第四个年头，有数据表示，目前佛山房价坚挺成交量增，可以说，限购3年后房价还是回到原点，作用不大。
市场上都认为限购没作用，2014年应该取消限购。限购三年来，佛山商品房住宅成交走势总体平稳，价格坚挺且成交量始终保持增长。有关数据显示，2010年佛山市住宅均价为7448元/㎡，2011年为到8170元/㎡。2012年限购成效显现，成交均价回落至7635元/㎡，但2013年房价又重上“8字头”，达到8250元/㎡。另一方面，从2011年到2013年，房价收入比正在逐步缩小。房价收入比即为住房总价除以家庭年总收入的比率，根据统计分别为1：9.59，1：8.16和1：7.7。这意味着每户家庭能用更短的时间买得起房。
2010年9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。随后，各地楼市调控细则纷纷落地，在众多措施中比较突出的就是“限购”，显现政府调控楼市的决心。
9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)，限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。
厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门在十一当天联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。 继深圳、厦门之后，10月7日晚间，上海也出台“限购令”，具体为：“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”
宁波市9日出台楼市调控细则，亦规定每户居民在本市只能新购一套住房。10月10日，福州市新出台的房价调控补充细则规定，从即日起至2010年12月31日，本市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能在本市五城区新购买一套商品住房。
细则还规定，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有一套以上(含一套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房。
10月11日，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见》，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策等相关收费，并提出落实差别化信贷政策。
2010年“新国十条”出台后北京率先实施的楼市“限购令”正在二、三线城市全面铺开，截至2011年11月，共有46个城市实施限令，其中直辖市3个，省会城市26个，计划单列市5个，其他城市12个。
正如经济参考报报道，两会期间，温州市市长陈金彪对外表示，“温州房地产泡沫已得到充分挤压，价格压缩的可能性不大，建议国家实行差异化楼市调控政策。”这一信号，令人颇为期待。半个月后，一份对当地市场实时房产政策的解读，当下正在温州业界小范围流传。
其中包括的内容有：在温州市区三区内没有二套以上住房，都可在温州购房。温州以外无论有几套住宅，在温州购房不限购；公积金贷款评估价不可超过18000元/平方米；公积金曾有贷款记录，还清后再贷款按首套计算可贷70%。90平米以下首次部分房产可贷80%，公积金贷款和商业贷款是分开的，也就是说只要温州没有房，无论在外地的公积金贷款是否还清，商业贷款都按首套计算，同样，如果温州或外地有房，无论贷款还没还清，只要公积金没贷款，办理公积金贷款时都按首套计算；夫妻婚姻状况发生变化的，产权必须变更，以下两种情况除外：
一、婚前买的房产，但能提供初婚证明的，二、婚后房产，结婚证登记日期在产权证登记日期之前的；报名需在4月30日前完成，购置60平米以下房产的，三区以外是不能将户口迁入的，三区以内可以迁入户口，但入学区需产权满三年后；现所有住宅性质房产交税评估价大概在原评估价基础上已下调10%至20%左右。
“这基本上是住建委牵头制定相关方案草案的主要内容，但不能确定是否得到了上级政府的认可。在有关措施正式出台之前，一切仍是未知。”周德文说。
这已经是温州第二次尝试完善“双限”在内的调控措施。2013年8月，温州宣布2011年的限购政策实施之后，已购买一套住宅的本地户籍家庭，可以再购买一套住宅，但名下所有房产只能是两套。
周德文说，2013年调整政策出来之后的一个月，当地二手房交易量直线上升，但此后又开始回落，主要是大经济环境仍在下行，供求关系仍存在矛盾。”公开数据显示，2011年温州商品房均价达33289元/平方米历史高点，2013年降至22644元/平方米，降幅达32%。2014年1月，温州商品房均价又滑至19374元/平方米。在相当长的时间里，温州是70个大中城市中房价下跌的，这个势头并没有被止住。
没有人能预测底在哪里，政府向我们征求意见，放开限购后房价会不会继续下跌？应该不会，温州有一批改善性需求没有释放，如果有这么明确的市场预期，购买信心一定会增加。来自供应结构、资金链收紧等多方矛盾，已经令温州楼市成为惊弓之鸟。目前市场上70%~80%的购房都是首次置业和首次改善的刚需人群，对价格的敏感度非常高。
温州市2013年住宅交易量约为10000套，这个数字几乎是2010年~2012年的总和。2013年以来，温州市区，尤其是新区供应量过大，交易价格难以企稳。
目前温州市商品房库存37187套，其中住宅30200套(包括上年结转和新增供应)。受到2011年民间信贷危机的影响，过去几年中温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。2012年有986套，2013年有918套，2014年又有约2000套拍卖房进入市场，它的价格显然是要低过市面价格，也会对市场带来冲击。今年一个是总量上，住宅用地从2013年实际供应1500亩，2014年计划缩减到1000亩。
另一个是在供应结构上，过去新城的供应量过大，比如瓯海，少推地。像鹿城区这样的老城区，会适当多推出一些土地。为了平衡住宅供应缩减带来的收入缩减，今年可能会在商业、办公用地上加大供应力度。截至2013年底，温州银行业的不良贷款率为4.41%，较去年年初上升0.66个百分点。不良率高企，直接导致了新增贷款大幅下降。实际的情况可能比官方公布的数据更为恶劣，在去年底没有进行资产处理前，建行、招行银行不良率超过10%，部分银行都在5%~6%。2013年以来，温州的银行行长基本上已换了一茬。
虽然说现在温州市房屋销售均价仍然在2万元左右，但是下行的空间已经不大。
首先政府收储土地和公建配套投入成本是比较高的，另外一方面，如果房价继续下跌，会出现更大量的资产缩水，这将引发更大的问题。按照温州市长陈金彪的说法，温州房屋价格较点下跌了31%。
不过记者实地了解，之前被热炒的房子，普遍缩水50%~60%。即便一些大型老小区，市值缩水也在30%以上。“很多人，包括企业，房屋已经成了负资产。“土地和房屋的缩水，影响的不仅仅是房地产市场。”周德文说。“温州中小企业约70%与房地产有关，很多实体企业的银行贷款也是通过这些不动产进行抵押获得。如果房价继续下跌，这些资产继续缩水，会令实体经济雪上加霜。”
据统计，2013年底温州地区银行的贷款余额是7092亿，有1000多亿是房地产贷款，有4400多亿是用房产作为抵押的。温州的资金存在"三高"现象(房地产贷款占比高、房地产抵押物占比高、实体经济涉足房地产的比例高)。温州中小企业发展促进会提供材料显示，在2008年-2010年期间，温州房地产市场资金规模约为1000亿元，而历史峰达到2000亿元， 民间借 贷占到楼市资本的约六成。“估计现在流出和缩水的规模，已经达到一半。”周德文说。
今年两会上，陈金彪表示，“目前温州的房价已缩水三分之一，如果国家能出台差异化的调控政策，使楼市逐步稳定，就能促进交易，进而增加市面流通的资金。资金流转起来了，对资金链、担保链的解套是有好处的。”
如今，温州经济“脱实向虚”后遗症显现。来自权威部门的数据显示，2013年上半年温州市多个主要经济指标处于浙江省“倒数”行列，其中人均GDP、GDP增幅、工业销售产值增幅、银行存贷款余额增量、城镇居民人均可支配收入增幅等指标均排在全省最末。房市继续下行，不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政。
“开发商没有资金拿地，土地价格不断下行，卖地收入不够，但政府又不可能提高税收，反而得向小微企业输血，又不得不回过头来加大土地供应，如此便陷入恶性循环。”前述知情人士说。以前固定资产投资欠债太多，造成城市建设、基础配套设施落后。
近几年，温州大幅增加投资。据统计，温州去年的社会固定资产投资额达到2618.16亿元，同比增幅在浙江省排名。今年又启动了“温州赶超发展三年超万亿投资计划”。仅今年1月10日在鹿城区集中开工的7个重大工程总投资就达到了105亿元。
统计局数字显示，由于限贷措施以及对房屋进一步出现积压的担忧遏制了买房需求，2月份中国70个大中城市房价涨势继续回落，均价环比涨幅仅为0.27%。在此之前的1月份，70个大中城市房价涨势出现一年来的首次回落——这些城市的房价在2013年每个月都在加速上涨。
诸多迹象显示，几乎占中国GDP五分之一的房地产建设速度开始放缓，中国多个二三四线城市的房地产市场已接近于停滞状态，出现个案促销降价现象，杭州、常州、襄阳、宁波、南京，北京、上海、成都、广州、佛山、深圳、无锡、天津、秦皇岛、温州、安庆、牡丹江、济宁等……各地不绝于耳的“降价潮”，让购房者也变得越来越小心谨慎，中国楼市已如惊弓之鸟。
惟一的好消息是，此次中国政府并未在刚刚结束的两会上宣布针对楼市的新调控（2008年及2010年的楼市下行均因调控而起）。这意味着中国楼市已经出现阶段性过剩，由过去的卖方市场转入买方市场，供大于求现象在三四线城市尤其明显。两会结束后的个星期天，中国领导层终于推出了众人期待的《国家新型城镇化规划》。
这份政府主导的为期多年的基础设施建设规划，提出一个从现在到2020年的大规模建设计划，涵盖交通网络、城市基础设施和住宅房地产。而规划的核心是通过城镇化扩大内需，中国政府计划再让1亿农村居民迁入中国不断发展的城市，他们希望此举将在增长乏力之际支撑中国经济。
这一次两会，有关“调控”和“降房价”的字眼已经完全消失了，这届政府与上届政府的不同是将逐渐减少对房地产市场的干预，尤其将逐步取消一些城市的限购政策，市场的归市场，保障归保障，很多三线城市卖不出去了，那你为什么要限制？”
中国经济能不能走出现在的低迷期，取决于内需主引擎作用能否重新启动，内需主引擎在决策层看来还是房地产。新一届政府对于房地产的厚望，并没有将楼市带出泥沼。数据显示，刚刚过去的2月份，中国多数城市房屋销量大幅下降，这其中，2月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少了34.0%。
与此同时，中国一、二线与三四线城市房价出现巨大差异。北京新房价格同比上涨15.5%，上海新房价格同比上涨18.7%，而在海南省海口市，房价同比仅上涨3%。
价格指数下降城市增多，显示出三线城市泡沫挤出的情况正在扩大。对于一直将三四线城市视为新型城镇化主战场的中国政府来说，这并非好消息。国家发改委算过一笔账，新一轮城镇化有望拉动42万亿投资，涉及二十多个城市群，一百八十多个地级市，一万多个城镇以及4亿新增城镇人口。对过去十年大发横财的5万多中国房地产开发商来说，这也是个不祥的兆头。
一份实时报告中称，一些开发商被一线城市的繁荣楼市所迷惑，纷纷到三四线城市投资，2013年三四线城市（除一线和24个二线城市以外）住宅在建面积占到总量的67%，中国房地产业在经历长达十年的繁荣后，部分区域即将迎来结构性供应过剩。
相关阅读：
