關于房地産稅立法 專家這樣建議:設定免征面積,不給普通人增加稅負

房地産稅從理論上有三大功能：財政收入功能、收入分配功能和調節功能。要建立一個穩定、持續、增長的財政收入，征收房地産稅必須是全面實施征稅，但基于目前中國既有商品房又有非商品房，還有一些其他性質的房屋存在，需要理清房地産稅應該對誰征稅、如何征稅，最終才能形成一個公平公正的稅收制度。

與衆多老百姓利益相關的房地産稅立法，其進程已快馬加鞭在路上。

11日，由中國法學會財稅法學研究會、上海財經大學聯合主辦的第十八屆中國財稅法前沿問題高端論壇暨上海財經大學首屆“匡時”財稅論壇“新時代房地産稅立法的理論與實踐”研討會在上海舉行。研討會上，專家們就房地産稅征收依據、功能定位、制度設計、立法難點等進行了研討，研討幾乎涉及了房地産稅立法的全部議題。

房地産稅的征收依據

“十三五”規劃將房地産稅立法提上議事日程，“稅收法定”在穩步推進。政府層面關于房地産稅立法的進展是在今年全國兩會期間，全國人大財經委副主任委員烏日圖表示，房地産稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草，相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。

中國法學會財稅法學研究會副會長、全國人大預算工委法案室原主任俞光遠告訴財經，房地産稅立法小組去年已成立，當前正在各地進行調研，爲立法做准備。

專家們在研討會上探討了一些問題，例如土地的所有權問題，就國際經驗來看，征收房地産稅是普遍做法，但在中國，土地的使用權和所有權是分離的，目前市場上買賣房屋，轉讓的是個人房屋使用權，兩權分離的狀況，能否作爲征收房地産稅的依據？目前，政府把土地使用權一次性出售，隨著將來房地産稅開征，應如何解決土地出讓金和房地産稅之間的關系，70年或者40年到期後又該如何解決？

上海財經大學教授胡怡建認爲，房地産稅從理論上有三大功能：財政收入功能、收入分配功能和調節功能。要建立一個穩定、持續、增長的財政收入，征收房地産稅必須是全面實施征稅，但基于目前中國既有商品房又有非商品房，還有一些其他性質的房屋存在，需要理清房地産稅應該對誰征稅、如何征稅，最終才能形成一個公平公正的稅收制度。

中國人民大學教授況偉大表示，我們的房地産稅就是集中在保有環節，轉讓環節不涉及房地産稅。房地産稅在保有環節改革方面，首先在短期內有優化稅種可以進行合並，在長期則要確定房地産稅作爲地方稅收的主稅種。

俞光遠認爲，房地産稅的立法方向，應是以完善房地産稅爲基本目標，要將房地産稅改革納入財稅改革的頂層設計。同時，房地産稅的出台，也是爲解決地方政府財政對于土地出讓金的依賴問題，使其逐步取代土地出讓金，成爲地方財政收入的主要來源。

目前，中國房地産稅面臨著一個新的時間窗口。中央財經大學財政稅務學院副院長何楊表示，要實現地方政府在收入上的轉變，就要考慮到政府在提供公共服務職能比如教育等方面的作用。根據何楊教授團隊關于物業稅的研究，從納稅人角度來看，服務質量的高低決定了大家支付物業費的高低。這從一個方面證明了，要使地方政府的職能和房地産的收入匹配，通過“以支定收”的方式在理論上具有一定的可行性。另外，整個住房市場化改革以來物業費的實踐表明，受益性質的稅制設計在民衆中具有一定基礎。

不以增加普通人稅負爲目的

在房屋屬性征稅、免征面積的問題上，專家們探討了對于房地産稅的稅收優惠、人均居住面積的免稅標准應如何確定，以便在扣除人均居住標准面積後再進行計稅。

國務院發展研究中心研究員倪紅日表示，在減稅的大背景下，增加稅種尤其是對自然人進行征稅是讓人很難接受的，但實際上，房地産稅很大一部分涉及到經營性的房地産，現在也是在征稅的。房地産稅改革的難點，涉及到房地産商、地方政府、自然人和經營性房地産主體納稅人的接受程度。

俞光遠認爲，房地産稅改革的一個重點是拓寬稅基，征稅範圍的設計應盡可能包括所有地區、所有納稅人，從長期來看，小産權房地産也應被納入。同時，要使用差別稅率，因爲房地産有不同的用途，有居住用的、有工商用的，還存在空置的房地産，空置房將來也應在房地産稅納稅的範圍內，而且要征收重稅。

這可以理解爲，由于房地産稅改革既不能給廣大消費者增加很大的稅負，又要順利推進改革，要在兼並稅種的同時，盡可能降低房地産稅的稅率。對不同用途的房地産要實行由低到高的差別稅率，對工商業和空置房地産要實行較高的稅率，公寓和別墅也分別實行由低到高的差別稅率。

財政部財政科學研究院稅收政策研究室主任張學誕認爲，在房地産稅的設計中，征稅範圍和免征額的制定存在著難度。從立法角度來說，爲了給以後留出足夠空間，征稅範圍盡量要大，但實際上還要從房地産稅的功能定位出發。他認爲，從立法層面考慮，範圍要包括生産經營用房和非生産經營用房，包括農村和城市，然後再通過設定一定的條件進行減免。

就免征面積而言，張學誕建議，立法時可以定得寬一些，考慮給地方一定浮動的權限，當然最終要按照房屋的評估價值來確定。他建議的免征面積在人均40~60平方米。

俞光遠則表示，如果以人均50平方米進行免征的話，那麽房地産稅對于一般人群的影響是較小的或者可以說是基本不受影響，稅負變重的是那些投機買房的群體。

此外，倪紅日建議，可以從中央層面確定立法的要素和框架，再交由地方進行具體決策，房地産稅立法後，可先行在海南自貿區、自貿港等先行試驗試點。

房地産稅的推出，應該在房價飙漲時還是穩定時出台？上海交通大學財稅法研究中心副主任王桦宇告訴財經，這個需要擇機，需要考慮到大衆的接受程度。目前來看，房價雖位于一個相對高點上，但比較穩定。就時間窗口來看，決策層重啓立法程序，房地産稅立法力爭2020年前出台；從立法技術上看，就是從稅率和征稅範圍等來講，需要具體進行調研，看大衆的接受程度。今年立法進入人大審議的可能性不大，但明年應會有草案出來。

專家們的普遍共識是，房地産稅制度適宜由基層地方征收，應按照“寬稅基和低稅率”的基本原則，在制度設計時，要預先明確征稅目的主要用于提供社會公衆有“獲得感”的公共服務，做到收支關聯和公開透明，稅制方案要經社會公衆充分討論，在取得廣泛社會共識的基礎上，依照“稅收法定原則”在全國統一立法的框架下，局部先行、逐步推廣。