樓市成交下滑 預計四季度房產市場將進一步調整

10月份是房地產市場傳統意義上的銷售旺季，但是今年“銀十”不再。從9月30日開始，全國20多個城市陸續發布了新一輪調控措施。受限購、限貸等收緊性政策影響，10月份房地產市場降溫明顯。

截至10月30日，無論是一線城市，還是“四小龍”等城市，其住宅成交量均出現大幅度下滑。業內人士認為，在地方密集調控政策的持續作用下，四季度房地產市場或將進一步調整。

降溫10月份成交下滑明顯

在新一輪調控政策裏，北京的政策為嚴格，其效果在10月份也表現得為明顯。亞豪機構數據顯示，當月北京樓市供應量減少64%，成交量下滑41%。

截至10月30日，10月份北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交8508套，成交面積94.36萬平方米，環比上月分別減少41%、32%，這一成交量也創造了近5個月的新低。與此同時，當月北京商品住宅成交均價為35449元/平方米，環比下降3%。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，新政之後成交的快速下滑，一方面是受到有效需求減少的影響；另一方面則是受到供應“短路”的制約。

任啟鑫說，新政之後，市場需求開始出現分化，一小部分之前已經鎖定意向房源，或是特定原因急需購房的群體，仍然在繼續購房；而另外一大部分需求並不迫切的群體則開始選擇觀望。其中，一些需要“賣舊買新”的改善型需求，由於在“賣舊”環節難以在預期價位出讓，其“買新”的置業計劃被迫延期。

不只是北京，偉業我愛我家集團市場研究院數據顯示，進入10月份後，今年樓市曾一度火爆的“四小龍”——南京、蘇州、廈門、合肥的商品住宅銷售量全面下滑，市場降溫趨勢十分明顯。

數據顯示，9月份南京商品住宅平均每日銷售449套，10月迄今的日均銷售量僅為207套，環比下降54%；蘇州9月份的商品住宅日均銷售量為463套，10月迄今的日均銷售量為175套，環比下降62.2%；廈門9月份日均銷售量為22套，10月份僅為7套，環比下降68.4%。

該機構指出，合肥10月份的商品住宅銷售數據尚未得出，但是從9月下半月開始，合肥的商品住宅銷售數據就已經開始下滑。9月上半月，合肥商品住宅日均銷售267套，下半月僅有60套，環比下降了77.4%。

另外，中原地產研究中心數據顯示，截至10月30日，全國54個城市10月份以來合計簽約商品住宅270164套，這是近3個月來次跌下3萬套。相比9月份的數據跌幅為15%。

中原地產首席分析師張大偉認為，部分城市因為限購末班車效應的集中簽約釋放後，市場開始出現調控導致的成交下調現象。在他看來，網簽數據尚不足以反映真實的市場情況，“據大部分大型中介公司及開發商調查，本次新政影響下，一二線城市10月份成交量環比跌幅超過4成，市場正在快速降溫”。

重手 結構性調控政策持續發力

張大偉說，近，從銀監會到地方層面，都開始明顯收緊房地產信貸政策。如果未來信貸全面收緊，房地產市場將告別價格快速上漲的時代。

事實上，本輪密集的調控政策不僅僅體現在限購、限貸等方面。各地還紛紛出臺針對開發商和中介機構的整頓措施，旨在打擊捂盤惜售、哄擡房價、惡意營銷等違規行為。例如，北京集中開展了在售商品房項目和房地產中介機構執法檢查工作，督促相關企業嚴格落實房地產調控政策要求，杜絕發生捂盤惜售、哄擡房價等多種擾亂房地產市場秩序的行為。

此外，上海在10月中旬要求嚴格執行限貸政策，強化首付來源審查，加強收入真實性審核；深圳對10個區/新區的20個在售樓盤進行突擊檢查；廣州市住建委、國土規劃委、發改委、工商局四部門聯合發文，要求規範房地產開發企業，明確提出將對發布虛假房源、惡意炒作、捂盤惜售等9種不正當經營行為依法嚴懲。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，政策的執行力度正在一步步強化，因此，“四小龍”這些城市10月份商品住宅銷售量的下滑完全在情理之中。

亞豪機構市場總監郭毅說，此輪調控是自2011年之後嚴厲的、波及範圍廣的一次房地產收緊調控。與2011年“一刀切”式的模式不同，此輪調控更著重於分城施策。

郭毅表示，當前全國不同城市當中樓市表現仍分化較大，一二線城市出現過熱現象，而部分三四線城市仍然面臨較大的去庫存壓力，其中過熱城市當中“熱度”也不盡相同，因此此輪房地產集中調控也可稱為結構性調控。

走向 預計四季度進一步回調

針對四季度的房地產市場形勢，張大偉告訴《經濟參考報》記者，以北京市場為例，網簽數據預計到11月才能全面反映出政策結果。“預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應後，部分區域的價格可能出現調整”。

他進一步解釋，北京調控政策主要針對中高端市場，並采取了力度較大的約束政策，這將導致很多豪宅項目的入市難度進一步增加。特別是一些高價地項目，未來取得預售證的難度將大幅上漲，終有可能促使市場進入降溫期。

“需求的分化使得新政後成交量迅速下滑，而後期預計抱以觀望心態的購房者還將持續增加，春節前後北京新房市場的購買意向也將降至階段性冰點。”任啟鑫說，四季度的元旦和春節長假期間，也是傳統上的銷售淡季，大量項目將封盤過冬。在此期間，供應量的不足也將使得成交價格繼續企穩。預計這輪供應端的盤整局面將維持到明年4月前後，屆時隨著新一批自住房等政策房產品的入市，以及後續限定房價的項目陸續供應，預計住宅的市場供應將會逐步復蘇。與此同時，樓市的產品形態、價格體系也將發生新的變化。

就全國範圍的市場來說，郭毅認為，此輪收緊調控的主要目的是“去投資化”，因此各個城市根據自身的實際情況，分別出臺了程度不同的限購政策。嚴格的限購政策，有利於抑制房地產投機行為，為部分城市當中的樓市過熱現象降溫，使得房地產市場回歸理性。

“另外，此輪房價的快速上漲很大程度上屬於‘貨幣現象’，而首付比例的提高則著眼於‘去杠桿化’。”郭毅指出，從市場表現來看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計劃購房群體出現資金短缺現象，因此購房計劃不得不延後甚至擱置，需求的大範圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

“臨近年底，各商業銀行普遍面臨信貸額度不足現象，放貸周期增長，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將進入低迷周期。”郭毅認為，受成交量影響，成交價格快速上漲的趨勢在年底之前也將被終結。不過長期來看，成交量價的走勢很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控範圍將為未來樓市的走向提供風向標。