「後辣招年代」造就 一手註冊創9年同期新高
美聯物業2014/08/12 11:49
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政府於去年二月再出手推出加辣招，至今接近一年半，隨著上月雙倍印花稅（DSD）落實通過，全部三項辣招已先後立法，即意味著樓市辣招於短期內撤銷的機會不大，並進入「後辣招年代」。美聯物業住宅部總裁布少明表示，今年首7個月一手私樓註冊按年飆升103%，創出自05年後9年同期新高，金額已貼近去年全年水平，惟反觀在辣招影響下，因業主及缺盤令二手住宅註冊量停滯不前，加上發展商出貨積極，故購買力轉投一手，同時缺盤較明顯的細價物業樓價更出現乾升情況，並料年底前一手表現將持續突出，料一手後勁仍會較二手優勝。不過，隨著一手供應增加，以及早前購入新盤的換樓客，在入伙潮出現時，放售持有的二手物業數量將會增加，屆時二手缺盤情況將可望改善。
圖: 全港每年首7個月一手私樓註冊量
樓市辣招 換樓成本大增致二手缺盤
美聯物業早前在雙倍印花稅三讀通過後，透過旗下各區前線分行，就樓市辣招的影響進行問卷調查，以電話訪問形式成功訪問及收回578份有效問卷。當中大部分受訪者認為「換樓成本大增」，為樓市辣招帶來的影響，佔達34%，至於認為影響為「市場盤源收窄」則有30%，另外，亦有24%受訪人士認為「影響長線投資部署」，足以反映辣招對於市場的衝擊，不論住屋及投資層面上，對於有意入市的人士都構成莫大制肘。由於二手業主缺乏換樓動力，放盤數量亦因而受到影響。
雖然，隨著辣招三讀通過，整體物業市場氣氛似乎趨於明朗，而短期的樓市再添上升動力。問卷調查發現，DSD換樓時限放寬，有約58%的受訪業主認為換樓或入市意欲有所提升，約有42%表示沒有。
儘管如此，在樓價預測方面，調查顯示，有約19%受訪者認為未來一年樓價跌逾1成，至於認為跌1成或以內的則佔約26%，而預期持平的佔約24%；此外亦有部分受訪者認為樓價將上升，認為升幅1成或以內的佔約18%，升幅逾1 成的佔約11%，另有約1%受訪者沒有作答。按調查顯示，受訪者當中，認為未來一手樓價會下跌的共佔約45%，認為上升的則佔約29%，反映預期樓價下跌的比例仍佔較多。
中細價上車物業受追捧 樓價現升勢
布少明稱，雖然近期一手交投理想，但二手市場表現仍然偏軟。根據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料，今年首7個月一手買賣註冊量錄得約9,421宗，較去年同期的約4,636宗高出約4,785宗或升103%，並創出05年後9年同期的新高。至於二手住宅註冊量於今年首7個月則錄得約26,884宗，較去年同期的27,275宗仍相差391宗，並較2012年同期約40,674宗更低33.9%，創出11年同期新低。數字反映出，儘管樓市氣氛好轉，但一、二手表現背馳，暢旺氣氛主要圍繞一手市場。
值得留意，雖然整體二手仍較去年遜色，但其中一些二、三線的非傳統中小型細價物業表現則見突出，這類物業需求殷切，並有追落後情況，當中土地註冊處資料顯示不少該類型屋苑成為買家追捧對象，在抽選的個別二、三線中小型屋苑中，河畔花園、翠屏花園於今年首7個月的註冊量錄得約76.4%及75.8%的按年升幅，而海韻花園、聚康山莊、得寶花園、淘大花園及綠悠軒等亦有4成或以上的增長。上述屋苑註冊量表現較全港二手住宅註冊量所錄得1.4%的跌幅比較，明顯跑贏大市。反觀，例如海怡半島、沙田城、康怡花園等則分別錄得4.7%、14%及20%的跌幅，即使太古城註冊量亦錄得1.6%跌幅。
表: 個別中小型物業今年首7個月已超去年同期
DSD輕微放寬 港島區換樓重現動力
美聯物業港島區董事歐沚軒表示，按區域劃分，綜合土地註冊處資料，港島區（包括愉景灣）於今年首7個月一手私樓註冊量錄得約1,263宗，不單重上逾千宗，較去年同期的低位190宗上升達5.6倍，並為07年同期後的7年新高，但較04年高峰期的2,490宗少近一半。至於二手住宅市場表現則有明顯差距，資料顯示，港島區首7個月二手住宅註冊量僅錄得5,001宗，較去年同期少約305宗或5.7%，二手交投走勢跑輸大市。
雖然3D辣招仍然影響樓市，以及過往投資活動較活躍的港島區市場，但隨著DSD換樓期限放寬，市場換樓活動亦略為好轉，港島區換樓活動亦見受惠。於今年1月至5月期間，區內逾700萬元二手住宅註冊量佔同區整體二手住宅註冊量比率維持在3成以下水平，但今年6月份有關比率已重回30%，而7月份更微升至約30.7%，數字顯示換樓動力有所增加。
圖:港島區(包括愉景灣)逾700萬元二手住宅註冊量佔同區整體二手註冊量比率
九龍區供應大增 勢成市場焦點
美聯物業九龍區董事郭玉滿表示，綜合土地註冊處資料，九龍區（包括將軍澳及西貢）於今年首7個月一手私樓註冊量錄得約1,661宗，較去年同期仍少約130宗，一手市表現跑輸大市，這主要是今年九龍區推盤步伐較慢，而大型新盤亦於近月才相繼應市。九龍區在辣招影響下，在今年首7個月二手住宅註冊量只錄得約8,810宗，較去年同期的9,011宗為低，並且是11年同期新低。
不過，預期發展商在下半年將積極推出九龍區物業，多個大型新盤部署推售，將會為九龍區一手市場注入動力，而將軍澳區將會是未來供應的主要地區。綜合地政總署截至7月份資料顯示，區內已批但未推出及待批預售樓花同意書的各區分布，將軍澳佔約4,443伙，佔區內總數約6,854伙的65%，成為區內未來供應重鎮。至於九龍塘及何文田區則佔約725伙，約為總數約10%，該區物業則以豪宅供應為主導。
圖:九龍區(包括將軍澳)已批但未推出及待批預售樓花同意書的各區分布
新界區一手仍趨主導 註冊量創15年同期新高
新界區方面，美聯物業新界區董事張子存則表示，新界區首7個月一手私樓註冊量錄得約6,497宗，較去年同期大升約145%，並創出1999年同期錄得的10,062宗後的15年同期新高，而且是今年一手市場主要動力。二手住宅註冊量於首7個月則錄得約13,073宗，較去年同期高出約115宗，為三區中錄得增幅的區份，並且跑贏大市。相信一定程度上為今年細價上車物業受市場追捧，而新界區正好受惠這股上車動力。
預期新界區上車盤仍然需求殷切外，一手市場比率仍然會高企。根據港、九及新界三區的一手私樓註冊量分析，今年首7個月新界區一手註冊佔該區整體住宅註冊量約33.2%，較港島區的20.2%及九龍區15.9%相比，顯示新界區相當側重一手市場，預期一手比重高企的情況仍然會持續。
圖:各區一手私樓註冊量佔該區整體住宅註冊量的比率
布少明重申，短期內細價物業由於盤源供應緊絀，故這類物業樓價仍然存在升勢，並估計在8月份缺乏全新大型樓盤推售，一手成交量會有所回落。不過，發展商多個大型新盤供應正部署推售，估計今年一手表現仍然會相當不俗，
樓市表現仍然會以一手市場佔優，而今年首7個月一手註冊量佔整體住宅註冊量比率已升至25.9%，與過去多年全年比較，數字超越04年的25.2%，創11年新高，故預期一手後市走勢仍然凌厲，並成為樓市的主要動力。
圖:每年平均一手私樓註冊量佔整體住宅註冊量的比率
香港地產網數據參考：香港樓市成交
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