房企融资“三箭齐发”,置业信心能否回暖?

2022-12-09 07:30:08 来源:中指研究院

[摘要] 为持续反映中国居民置业心态,中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查,并基于调查数据形成分析报告(点击获取报告),以动态了解最新形势下,居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。11月置业调查显示,京津冀、

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为持续反映中国居民置业心态,中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查,并基于调查数据形成分析报告(点击获取报告),以动态了解最新形势下,居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。

本次调查依托CREIS中指·云调研(点击查看)平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷超7000份。现将问卷填答情况进行系统汇总,供行业和社会各界参考。

??划重点:

新增确诊病例爆发:10月以来疫情快速反弹,全国单日新增确诊超3.3万例,广东、北京、重庆、四川、河南等地疫情均较严重。

收入预期快速走弱:11月收入预期快速走弱,收入下降及失业占比明显提升,收入增长与稳定预期快速下滑。

购房计划出现延迟:短期购房置业计划出现延长,28%的受访者计划在半年内买房,环比下降2个百分点。

重磅利好持续释放:11月中央优化疫情防控措施,北京、重庆、山东、浙江、上海等省份陆续跟进;同时中央开始转向支持房企融资,形成信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度支持政策。

未来预期出现改善:11月房价下跌预期约为22%,环比下降1个百分点,出现见顶迹象;同时强于上月意愿出现低位回升,占比约为28%,环比上升4个百分点。

刺激政策仍需加码:目前楼市运行仍相对较弱,收入无保障、房价下跌是短期抑制购房主要因素,稳经济、保就业、稳投资仍是未来重点发力方向,政策端下调房贷利率、降首付比例、提高购房补贴能够刺激需求入市。

受访者画像

与往期调查基本一致,此次参与调查的受访者仍主要以二线为主,三四线其次,一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄,受访者中,绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年,主要集中于85后~95后,是目前购房、置换需求的主力军。

图:2022年11月受访者年龄和城市能级占比

房企融资“三箭齐发”,置业信心能否回暖?

本月看房置业情况

疫情管控:10月份以来疫情持续加剧,全国各省份均受到影响,广东、北京、重庆、四川、河南、云南、山西等地疫情较为严重

疫情出现快速扩散。2022年10月黄金周人员流动提升,导致新冠病毒出现快速传播反弹,10月本土新增确诊病例开始出现增加,累计达到8241例,11月疫情加剧,单日本土新增确诊病例超过3000例,无症状感染者单日新增超3万例,11月本土新增病例超过6万例,再创历史新高水平。整体来看,此轮奥密克戎病毒具有传染性强、潜伏期短、致死率弱的特征,疫情扩散速度相对较快、感染规模较大、多链条传播隐匿性强,尤其是广州、重庆、北京、郑州等地出现大规模、长时间的疫情风波,天津、武汉、西宁、昆明、成都、兰州、西安等地疫情也出现明显反弹,短期疫情防控形势依然异常复杂严峻,对工作和生活的干扰或仍将持续一段时间。

图:2022年下半年全国新增本土确诊病例数量

房企融资“三箭齐发”,置业信心能否回暖?

数据来源:国家卫健委和各省卫健委通报

疫情管控影响较大,超七成人群受到管控,封控时长多在半个月以内。本轮疫情的大规模反弹,对人们工作生活产生明显的干扰影响,据调查显示,约75%的人群受到疫情封控影响,其中31%的受访者多居家1-2周,27%受访者管控在3-5天之间,甚至有16%的受访者表示疫情管控时间相对较长,封控时长达到1个月以上。

图:2022年11月受疫情影响封控时间长度

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收入预期:企业融资扩张意愿减弱,收入预期降至历史低位,失业风险提升

收入预期快速减弱,失业风险提升。据调查显示,社会收入预期出现快速下滑,11月预期未来可能失业、没有收入的占比上升至9%,达到历史新高水平;收入预期减少的比例也快速增加,11月占比上升至18%,环比增加4个百分点;同时未来收入预期稳定、收入预期增加的占比也出现明显的下滑,11月占比分别为40%、30%,环比分别下降5个百分点、4个百分点。整体来看,由于疫情不确定因素的影响,企业再贷款、扩张的意愿明显减弱,多数企业正常运营受到干扰,叠加培训机构、互联网、房地产行业出现大量裁员,目前未来收入预期已经降到低位水平,很多人收入水平已经出现下降。

图:受访者对未来收入预期

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购房计划:疫情大幅反弹延长短期购房置业计划,政策重磅利好缩短长期置业时间

购房入市节奏有所减弱。2022年11月,28%的受访者计划在半年内买房,与上个月相比下降2个百分点,计划半年到1年内的占比为47%环比提升7个百分点,1年以上的购房占比出现下滑。整体来看,受疫情大幅扩散影响,购房者入市节奏放缓,半年内占比延续下滑,半年到1年占比明显提升;同时受重磅“三支箭”的利好影响,1年以上置业的购房者入市积极性出现提升。

图:2022年11月购房计划的时间分布

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刚需、改善购房需求出现下降,投资占比有所上升。据调查显示,11月刚需购房购房占比继续降至24%,占比较上月下降1个百分点,改善需求11月占比延续下滑,环比下降2个百分点降至36%,主要是疫情影响刚需收入水平,影响刚需入市节奏,导致置换链条明显受阻,改善需求释放明显放缓。而投资的需求出现明显的回升,11月占比达到20%,环比提升3个百分点,已经回升至相对高位水平,主要是受中央持续重磅政策利好,对行业未来发展预期出现改善,带动购房需求出现改善。

图:2022年11月各类置业需求占比变化

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置业到访:一二线受疫情影响严重,到访占比明显下滑,三四线到访占比低位提升

全国置业到访占比稳中有升,一二线看房受阻,三四线到访低位回升。11月约53%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房,环比上月增加6个百分点。从不同城市等级来看,一线、二线到访受疫情影响出现下滑,其中一线到访占比约为66%,环比下降3个百分点,二线到访占比约为51%,环比下降2个百分点;而三四线到访占比出现低位回升现象,占比分别为47%、37%,环比分别增加9个百分点、11个百分点。

图:2022年11月受访者到访购房场所情况(全国和不同能级)

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老带新、渠道营销位居高位。从近期购房者获取信息渠道调研状况来看,老带新、中介渠道占比持续处于相对高位水平,11月份占比分别达到64%、54%,自然来访、网络营销等方式也呈现低位回升趋势。整体来看,新房销售延续较冷,叠加疫情影响,导致需求端释放缓慢,房企加大营销力度,项目佣金比例相对较高,渠道/中介、老带新方式力度较大,叠加重磅政策利好下,自然来访、网络信息传播等获客方式有所改善。

图:2022年11月受访者获取房源渠道

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未来购房预期变化

防疫优化:疫情管控出现放松,但风险仍相对较大,居民对未来预期改善有限

全国各地出现疫情管控优化。11月中央出台优化防控二十条措施,对管控范围、隔离时间、风险划定等多个方面进行优化,随后广州率先进行进行突破,随后北京、重庆、山东、浙江、上海等省份逐步开始落实优化措施,对乘坐地铁、公交、出租车等公共交通工具,不再查验健康码和核酸检测阴性证明,部分城市开始取消全员核酸检测、非必要不做核酸,同时开始不查核酸、不查健康码、不扫场所码。从受访者调查显示,37%的人群表示防疫管控出现小幅放松,28%受访者表示管控明显放松,27%的占比表示目前防疫保持相对稳定,仅有8%的人群表示疫情防控持续较紧。

图:购房者对管控措施的感受

房企融资“三箭齐发”,置业信心能否回暖?

居民对未来预期难言乐观。近期新冠病例数量持续高位增长,叠加持续3年的严格管控,导致病毒风险较高的观念深入人心,虽然近期各地开始陆续放松疫情管控,宣传奥密克戎病株致病性弱,但整体居民预期仍难言乐观,据调查显示,仅有32%的人群表示对未来预期乐观,未来活动自由、生活将逐步改善,32%占比表示未来生活或仍将维持现在的状况,改善幅度相对较小,另有27%受访者表示疫情放开或将导致感染风险提升,未来活动将更加谨慎。整体来看,疫情管控放松,短期居民预期改善相对较弱,需要时间进行修复,同时需要更多口服特效药来缓解恐惧心理、改善未来发展预期。

图:疫情管控放松后购房者对未来生活的预期

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重磅政策:融资政策放松的市场感知度较高,但效果预期相对一般

“三支箭”重磅放松政策感知度较高。11月份以来,中央开始重磅放松政策,从房企融资端支持改善房地产行业资金紧张,先后出台金融16条、进行国有大行授信房企、允许符合条件房企重组上市与恢复融资,初步形成信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。据调查显示,95%的受访者表示知道近期的重磅放松政策,其中近七成表示对政策内容比较熟悉,仅有5%不清楚政策放松消息。

图:购房者对近期重磅政策的感知程度

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政策效果预期相对一般。据调查显示,约有36%的受访者表示连续性的重磅政策能有效改善市场低迷运行,对未来楼市发展起到提振作用,但也有33%的占比表示供应端的融资改善,短期对市场提振效果相对有限,需要有效解决收入问题,出台刺激需求政策。从不同角度来看,房企对政策效果预期相对乐观,认为政策有明显提振作用的占比较高,达到44%;购房者对政策效果相对一般,认为有提振效果、不能改善市场、不清楚占比均在三成左右;而房地产其他从业人员相对比较悲观,近六成对政策效果不清楚,有35%的占比表示政策改善作用或相对有限,相关业务影响比较严重。

表:能否改善未来房地产市场状况

重磅政策能小幅提振购房意愿。据调查显示,46%的受访者表示重磅政策能改善未来楼市运行预期,未来或将逐步积极进行购房,有30%占比对楼市运行比较悲观,表示利好政策并不能提升未来购房意愿。整体来看,目前楼市销售依然较冷,多数城市房价持续下跌,市场观望、悲观氛围仍相对较浓,需要时间进行修复,同时需要配合需求端政策,通过重磅组合拳改善楼市运行。

图:能否提升购房意愿

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未来发展预期:政策放松预期较高,房价下跌预期出现见顶迹象,但仍处于高位

政策放松预期持续处于高位。据调查显示,市场调控宽松预期稳中有升,11月政策预期宽松占比约为47%,环比上升2个百分点,稳定预期环比基本持平,占比约为38%,政策收紧预期持续低位水平。整体来看,近期重磅政策放松,叠加疫情管控优化,提升购房者未来政策放松预期,整体政策放松预期仍处于相对高位。

图:受访者未来政策预期

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房价下跌预期出现下滑。据调查显示,多数城市房价持续处于下跌状况,叠加疫情因素影响,购房者未来预期持续较弱,房价下跌预期占比仍处于相对高位,但在行业进去全面宽松后,房价下跌预期出现见顶迹象,同时房价上涨占比出现一定回升,约23%占比表示房价未来将延续上涨,环比增加2个百分点,但整体房价信心相对较弱。

图:受访者未来房价预期

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计划看房占比小幅提升。本月计划看房的受访者占比为62%,较上月增加11个百分点,整体仍处于中高水平。从不同能级来看,一线计划看房改善相对有限,计划看房占比环比持平;二线看房计划略有改善,11月占比约为61%,环比提升3个百分点;三四线及县城看房计划出现明显改善,11月占比分别为58%、49%,环比分别提升17个百分点、19个百分点,逐步恢复至中等水平。

图:2022年11月受访者未来准备看房情况(全国和不同能级)

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短期置业意愿:置业意愿低位回升,二线、三四线购房意愿出现改善

11月置业意愿小幅改善,但购房意愿仍相对较弱。调查显示,市场置业意愿出现小幅改善,11月强于上月占比微升至28%,环比上升4个百分点,弱于上月意愿降至21%,环比下降4个百分点。整体来看,近期重磅政策出现明显优化后,一定程度提振购房信心,带动购房意愿呈现低位回升迹象,但目前楼市运行环境依然相对较弱,购房积极性仍处于低位,未来仍需时间修复。

图:2022年11月受访者相比上月本月购房意愿变化

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一线置业意愿延续下滑,二线、三四线置业意愿低位回升。截至11月,一线城市置业意愿强于上月占比为38%,环比下降11个百分点,主要是受疫情封控影响,市场置业意愿出现大幅下滑;二线置业意愿稳中有升,强于上月占比为28%,环比增加2个百分点;三四线置业意愿低位回升,强于上月占比为22%,环比上升6个百分点,但整体置业意愿仍相对低迷。

图:2022年11月受访者相比上月购房意愿变化(不同能级)

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京津冀、海峡西岸置业意愿出现改善,长三角购房意愿出现下滑。11月置业调查显示,京津冀、海峡西岸区域置业意愿出现低位回升,强于上月占比环比分别增加8、9个百分点,成渝、关中、珠三角、中原等区域置业意愿出现小幅改善,强于上月占比分别提升3-5个百分点,而长三角置业意愿出现下滑,强于上月意愿占比为39%,环比下降7个百分点,疫情对收入及未来预期影响相对较大。

图:2022年11月受访者相比上月购房意愿变化(不同区域)

房企融资“三箭齐发”,置业信心能否回暖?

改善置业方向:收入下降、房价下跌是短期抑制购房主要因素,是行业改善重点方向

收入无保障、还贷压力大、房价会下跌仍是影响居民置业主要因素。据调查显示,疫情管控导致居民收入下滑、就业稳定性减弱,逐步成为近期抑制居民购房的主要原因,占比达到51%;其次是购房还贷压力大,占比达到49%,多数城市房价相对比较高,房价收入比超出正常范围,导致居民还贷压力相对较大;再次是购房者对未来房地产发展较为悲观,39%占比认为未来房价会出现下跌,目前不是购房的好时机,未来存在资产缩水的风险。此外,项目烂尾风险、首付资金不足、政策仍会放松等因素也一定程度影响购房入市节奏。

图:购房置业的主要抑制因素(多选)

房企融资“三箭齐发”,置业信心能否回暖?

促进经济修复、保就业、稳投资或将成为未来重点发力方向。据调查显示,53%的受访者认为就业与收入有保障,能有效改善未来购房信心;同时有超四成占比表示经济开始逐步复苏、股票、基金等投资收益逐步改善,能提升未来发展预期,增值收益或将通过房子资产进行保质增值;另有36%的人群表示政策继续放松,有效降低购房门槛、购房成本能够提升未来购房意愿;而疫情管控、交付风险等因素已不是明显的制约性因素。

图:能改善购房置业的主要因素(多选)

房企融资“三箭齐发”,置业信心能否回暖?

下调房贷利率、降首付比例、提高购房补贴能够刺激需求入市。据调查显示,55%的受访者希望进一步下调房贷利率,减轻未来还贷压力,尤其是存量高房贷利率,释放社会购买力,49%占比表示降低首付比例能改善上车门槛,促进购房需求释放,48%的人群希望提升购房补贴,吸引刺激需求快速释放。而贷款额度提升、放松限购/限售、放松落户等效果相对较弱。

图:受访者期待政策放松的方向(多选)

房企融资“三箭齐发”,置业信心能否回暖?

总结和企业策略建议

总结

总体来看,本月疫情大规模爆发,严重影响经济运行与收入预期,导致购房计划、购房需求释放出现一定程度延迟;近期伴随疫情防控边际放松、中央重磅支持房企多渠道融资,带动房地产行业逐步进入全面宽松时期,一定程度提振购房者未来发展预期,购房意愿出现小幅提升,房价下跌预期现见顶迹象,但整体楼市表现仍相对较冷,购房者入市意愿较弱,观望情绪仍较严重,稳经济、稳就业、刺激政策仍需进一步强化。

企业策略建议:紧抓政策、节点窗口期,积极营销回款,谨慎投资、聚焦需求城市

11月以来全国各地逐步优化放松疫情管控,同时中央开始强力救房企,先后出台金融16条、进行国有大行授信房企、允许符合条件房企重组上市与恢复融资,“三支箭”齐发带动房地产行业形成银行贷款、企业发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资支持政策体系;但供给端融资问题缓解后,市场的良性循环仍有赖于居民购房需求回暖,目前市场购买力不足、观望情绪较浓,短期市场仍存在调整压力,市场信心仍处于低位水平,但未来房地产行业持续下行压力有所减弱,需要时间重塑行业发展信心,带动市场筑底回升,未来各线城市或将逐步开始低位修复,北京、上海、杭州、成都等强一二线城市政策改善或将有助于提升购房情绪,建议抓住政策窗口期积极营销,郑州、武汉、重庆、贵阳、潍坊、烟台等弱二线及三四线城市或将低位徘徊,建议随行就市、加大降价促销力度。从投资端来看,近期房企资金出现明显缓解,未来资金持续改善仍有赖于销售提升,短期房企拿地仍需谨慎,尤其是在出生率下降、城镇化减速的背景下,房地产市场逐步进入存量时代,未来市场将呈现结构性机会;而对于资金相对充裕的房企来说,可适度进行逆势抄底,资金困境解除、未来融资环境进一步改善空间相对较小,重点关注人均住房间数小于1、人均GDP较高的城市,尤其是上海、深圳、杭州等东部核心城市。

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