中指快评:中指快评房地产债务展期规模增至1505亿元

2022-11-17 10:52:43 来源:中指研究院

[摘要] 截至11月16日,约有40家房企已经完成债券展期,总金额约合人民币1505.3亿元。

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截至11月16日,约有40家房企已经完成债券展期,总金额约合人民币1505.3亿元。

约有17家企业计划推出债务重组方案,其中,华夏幸福已推出涉及2192亿元整体债务重组方案,富力已经完成境内外债券展期,奥园完成本金逾230亿元现有融资的展期,恒大、奥园、世茂、花样年等多家企业计划进行债务重组,但暂未形成债务重组方案。

从债务重组角度看:出售资产清偿债务、以非现金资产清偿债务、债务展期、债务减免、增加抵押物、债转股、共益债等方式比较常见。多数企业需要采用组合方式制定债务重组方案,根据企业自身资产结构、债务结构和投资人要求选择合适的方案。

当前多数出险房企首先选择对到期债券进行展期,延后兑付压力,为解决流动性问题争取时间。但是多数出险房企仍未实现整体债务重组,未能走出流动性危机,很难言说方案的成功与否或者优劣。

多数都未能公布细化方案主要原因:

(1)客观上盘点资产和债务需要时间和专业人士支持,同时,对于资产价格确定等核心问题各利益相关方存在争议。

(2)出险房企多数面临公司资产被查封、冻结的问题,处置资产陷入僵局。

(3)随着市场下行和预售资金监管趋严,去化回款及出险项目处置难度加大。

(4)出险房企面临保交楼任务,项目和资产处置存在限制。

(5)部分出险房企在市场下行周期资产价值面临下降的风险,很难制定合理的偿债方案取信投资人。

出险房企为完成债务重组方案需要协调债权人、地方政府、供应商等多个利益相关方,顺利推进债务重组和项目恢复正常经营。

房地产企业化债的核心:

房地产企业化债有赖于市场回暖,房企的核心资产是开发项目,如果市场热度较高,房企核心资产质量较高且能够有效转化为现金流,无论是处置资产或项目销售都能够有效补充和缓解企业现金流,且市场回暖后融资环境或将有所改善,债务展期及再融资难度或将下降。

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