监管指示:新增6000亿信贷加大房地产融资支持

2022-10-10 10:30:35 来源:中指研究院

[摘要] 据报道,监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度,要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元,融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。将促进需求释放和“保交楼”,新增对房企资金支持近万亿元。影响:促进需求释放和“保交楼”监管部门指示多家大行.

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据报道,监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度,要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元,融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。将促进需求释放和“保交楼”,新增对房企资金支持近万亿元。

监管部门指示加大房地产融资支持

据报道,9月底,监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度,要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元,融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。据估计,此次新增房地产融资支持共计达6000亿。前几年,年新增房地产贷款5万多亿,2021年下降为3.8万亿,则此次新规模占去年总量比例超过15%。

继8月监管要求中债增信提供全额担保支持民企发行中票之后,这是房地产行业融资的又一利好消息。其中,银行直接提供房地产开发贷款及投资房企债券属于对房地产企业的直接融资支持,增加居民按揭贷款则属于间接融资支持。银行作为房地产行业融资的重要渠道,这次双管齐下,将对行业当前疲软的现金流起到极大的补充作用。

房地产贷款出现骤然紧缩

从增长趋势看,房地产贷款增速下降过快,明显低于各项贷款平均增长。近几年房地产贷款余额增速持续下降,并在2020年之后,低于各项贷款增长水平。2022年6月末房地产贷款余额增速仅为4.2%,不及去年同期增速的一半,仅是同期各项贷款余额增速水平的三分之一。

图:各项贷款及房地产贷款增长比较

监管指示:新增6000亿信贷加大房地产融资支持

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从结构看,新增房地产贷款占比创新低,出现骤然紧缩。2022年6月末,房地产新增贷款累计新增0.67万亿,不到去年同期的三分之一,占各项新增贷款金额的比例仅为4.9%,占比创近年新低。2021年之前,新增房贷占各项新增贷款的比例大多超过20%,目前的占比仅为之前的大约四分之一。

图:新增房地产贷款占比变化

监管指示:新增6000亿信贷加大房地产融资支持

房地产贷款骤然紧缩,是信贷供给与需求相互作用的结果,不利于市场平稳健康发展。一方面,从贷款资金供给端来看,金融机构对房地产未来预期较弱,特别是民营房企连续出现信用问题,使得金融机构投向房地产的资金更加谨慎。另一方面,从贷款资金需求端来看,购房者对市场预期较弱,购房不积极;民营房企迫切需要资金支持,但是由于信用问题,无法得到金融机构认可。当前,需要迫切稳定房地产预期,促使市场成交复苏,进而稳定房地产市场发展。

影响:促进需求释放和“保交楼”

监管部门指示多家大行加大对房地产融资的支持力度,加大房地产信贷的投放,对市场将产生积极影响:

第一,对于需求端来说,按揭贷款增加有利于需求释放及市场回暖,将新增商品房需求7000亿。从规模来看,此次银行新投6000亿资金支持,房地产贷款中购房按揭贷占比70%左右,将有4200亿用于购房贷款,按40%首付比例,将新增加销售额7000亿。

第二,对房企来说,将有近万亿的新增资金支持,有助于项目建设及竣工交付。直接来看,6000亿新增支持,按开发贷占比30%左右计算,将直接新增1800亿左右的开发贷资金。间接来看,需求端新增商品房需求7000亿,也是房企建设资金的来源。直接及间接支持房企融资合计有8800亿,接近万亿。当前多家房企由于流动性问题而暂缓、暂停项目开发建设,“保交付”成为行业的首要任务。开发贷资金及销售回款的及时增加注入,将直接补充房企的建设资金,为推动项目持续稳定的开发、建设、竣工提供有力支持。

第三,从此次监管支持融资利好对象来看,资金宽松不再是单一的面向企业或居民,而是对生产端、需求端同时提供资金支持。从融资规模来看,倘若预期资金在年内全部投入市场,将起到巨大的资金补充作用。从行业提振方式来看,既兼顾到项目交付这一当前最为迫切的主题,又缓解了房企的偿债压力,同时从销售市场间接推动资金补充,系统性盘活行业流动性。不过要注意的是,个人按揭贷款的投放对房企的资金支持力度最大,只有购房者切实发生购买行为,按揭贷款才能发挥作用。因此房企需紧抓机会促销售,修复自我造血能力。

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