杨浦区松花江路287-289号1-4层商业房地产

拍品名称

拍卖标的物：本次拍卖标的位于上海市杨浦区松花江路287-289号1-4层商业房地产【不动产权证号：沪（2024）杨字不动产证明第10009118号、沪房地杨字2006第003140号】

(评估价为13160万元)

权利来源

司法裁定

权证情况

1.法院执行裁定书        √           

2.土地使用权证           √        

3．契税证                 

拍品所有人

********有限公司

拍品现状

腾空情况

出租中，租期自2024年1月1日至2029年6月30日

钥  匙

有

水电情况

不详

权利限制情况

房产：有查封，无抵押

提供的文件

1、《法院裁定书》

2、《协助执行通知书》

3、《拍卖成交确认书》

拍 品 介 绍

1、拍卖对象财产范围

拍卖对象上海市杨浦区松花江路287-289号1-4层商场房地产评估财产范围为房屋所有权及其相应的土地使用权，室内装修状态为毛坯；上海市杨浦区松花江路287-289号1-4层商场装修费用为现状墙体、地面和天花板的固定安装和装修，不包含可移动的动产及其他债权债务等财产。

2、拍卖对象实物及权益状况描述：

A、总体描述

（1）名称：上海市杨浦区松花江路287-289号1-4层商业房地产；

（2）坐落：上海市杨浦区松花江路与营口路交汇处西北角，为 “伊格尔公寓”大楼的裙楼商业用房；

（3）规模及用途：建筑面积合计为5,187.55㎡，登记土地用途为住宅，登记房屋类型为商场；

（4）权属：根据《浙江省杭州市中级人民法院协助执行通知书》和《变卖成交确认书》，可知******有限公司通过浙江省杭州市中级人民法院变卖程序购得********有限公司所属的位于上海市杨浦区松花江路287-289号1-4层商场房地产；截止本次价值时点******有限公司尚未就上海市杨浦区松花江路287-289号1-4层商场房地产的产权完成过户。本次认定的房屋权利人为******有限公司。

B、土地基本状况：

（1）四至：经实地查勘，拍卖对象所在宗地东临营口路、南临松花江路、西临其他宗地、北临河道；

（2）土地形状：较规则矩形；

（3）土地使用期限：未登记；

（4）宗地（丘）面积：所在宗地（丘）面积为共用面积为3153平方米，拍卖对象土地使用权面积为相应的土地面积；

（5）土地权属性质：国有建设用地使用权；

（6）土地使用权来源：出让；

（7）地号：杨浦区延吉街道216街坊5/2丘；

（8）开发程度：宗地内已完成开发建设，达到“七通”（即道路通、供水通、排雨水通、排污水通、供电通、电讯通、燃气通）；

（9）地势：地势较平坦，符合房地产开发要求；

（10）地质：宗地土壤以粘土层为主，地质情况良好，承载力较强；

（11）规划条件：根据《上海市不动产登记簿》复印件记载土地用途为住宅，目前宗地已开发建成为一幢地上总层数24的大楼，裙楼1-4层为商业，以上为公寓住宅，符合规划要求。

C、建筑物基本状况

（1）名称：上海市杨浦区松花江路287-289号1-4层商业房地产；

（2）层数/层高：所在楼栋总层数为24层，拍卖对象位于第1-4层；

（3）建筑结构：钢混结构；

（4）竣工日期：1997年；

（5）设备设施：拍卖对象房屋内供排水：暗装；供电：暗装；通讯设施：暗装；室内未开通燃气。电梯、空调、消防设施完善。

（6）空间布局：1-2层每层层高约为4.6米，3-4层每层层高约为4.2米；室内空间布局合理，底层商铺大门朝南；

（7）平面布局：深宽比约1:3，进深浅，临街宽，平面布局合理；

（8）使用现状：1-4层整体打包对外出租，承租方为******有限公司，租期至2029年6月30日。******有限公司经营格林豪泰智选酒店，1层对外分租宏瑞足道、益丰大药房，2层对外分租公寓，3-4层自营格林豪泰智选酒店。

现状1层为格林豪泰智选酒店大堂、宏瑞足道、益丰大药房（建筑面积750平方米）；2层主要为73间小面积公寓，另有建筑面积100平方米给益丰大药房使用；3-4层为格林豪泰智选酒店客房。其中格林豪泰智选酒店大堂东侧设有局部夹层用做格林豪泰智选酒店餐厅。

（9）装饰装修：拍卖对象所在楼栋1-4层外墙饰面为铝塑板、瓷砖、玻璃幕墙、涂料，酒店安装电梯1部。

3-4层

共有酒店客房84间，主要装修情况：客房走廊铺设地毯，墙面贴墙布、局部文化石装饰，墙面主体为浅米色布艺硬包墙面，中间局部装饰区采用文化石碎拼饰面、黑色金属收边。天花板为白色石膏吊顶、筒灯阵列布局，配白色顶角线，提供基础照明。

客房：墙面贴米黄色墙布，地面铺原木纹环保木地板，外窗为塑钢窗，平顶嵌入式筒灯，无主灯照明设计。

卫生间：淋浴区：黑框钢化玻璃隔断淋浴房，内壁方格墙砖，配备顶喷和手持双出水花洒。洗漱台区域：悬空式实木底架陶瓷台盆，上方方形防雾浴室镜，镜侧壁挂固定式吹风机；墙面是浅米色颗粒质感艺术漆。连体式白色马桶，墙面预留厕纸架；上方金属双层毛巾架。顶面嵌入式筒灯，吊顶新风出风口，地砖防滑瓷砖。

2层

共有73间loft长租公寓，主要装修情况：入户门为木门，1层地面铺瓷砖，墙面和天花板刷乳胶漆，卫生间地面和墙面贴瓷砖，紧凑型立柱洗手盆+连体马桶，顶部壁挂储水式电热水器，洗漱、如厕、洗浴三合一。实木与不锈钢护栏复式楼梯，上层为挑高夹层卧室。

1层

格林豪泰智选酒店大堂，主要装修情况：弧形玻璃旋转门，大理石一体前台，木饰面墙面，顶面多层跌级吊顶搭配金边装饰+嵌入式筒灯，隐藏式氛围灯带，吊顶内嵌中央空调出风口，地面通铺浅灰大理石地砖，石材踏步楼梯通往楼上客房。

益丰大药房，主要装修情况：地面铺设地砖，全通顶铝扣板吊顶、长条线性护眼灯带。

宏瑞足道，主要装修情况：分隔为上下2层，实木与不锈钢护栏复式楼梯。1层有隔断分隔区域，地面哑光灰地砖，墙面和天花板刷乳胶漆；2层有钢架隔断分隔区域，地面铺木地板、墙面贴墙纸，门为木门；卫生间蹲便器配壁挂冲水箱，有简易淋浴区，复古花纹防滑墙砖。

（10）新旧程度：物业管理水平较高，目测建筑物成新率为65%；

（11）维护状况：拍卖对象装饰装修和设施设备维护状况较好；

（12）完损状况：房屋建筑外立面维护良好，房屋基础状况较好，无不均匀沉降，屋面无渗漏，内墙面良好，门窗能正常使用，水卫、电照、通讯、消防、空调、电梯等设备设施能正常使用。其它如日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水等情况正常。房屋维护保养状况良好，处于正常使用状态，为基本完好房。

D、拍卖对象权益状况：

（1） 根据上海市杨浦区不动产登记出具的《上海市不动产登记簿》，拍卖对象的产权登记信息如下：

（4）拖欠费用情况：

本次拍卖未考虑可能存在欠缴的税金及相关费用，包括税收、水电燃气费、物业管理费等及其滞纳金对拍卖对象市场价值的影响，最终至处置成交日期所拖欠费用的具体数额应以到相关部门核实确认后的为准，提请报告使用者注意。

（5）租赁情况

根据《房屋租赁合同之补充协议》，上海市杨浦区松花江路287-289号1-4层整体打包对外出租，承租方为******有限公司，租期从2024年1月1日至2029年6月30日，共计五年半。本次价值时点为2026年03月25日，至2029年6月30日剩余3.27年，尚处于有效的租赁期内。

双方约定：在甲方（******有限公司）谈妥桐庐法院的执行案件应付款项后，由乙方（******有限公司）先向甲方预付租金人民币15000000元(大写：壹仟伍佰万元整)不计息，在本协议签订3个工作日内乙方将此规定租金足额支付至甲方账户本协议生效，年租金按人民币280万元(大写：贰佰捌拾万元整)为基准租金，期满统一结算，多退少补。若有乙方未按时足额向甲方支付该款项，甲方有权向第三方租赁该房屋不违约。

目前******有限公司已向******有限公司预付租金人民币15,000,000元(大写：壹仟伍佰万元整)。

3、区位状况描述及分析

A：位置状况：

拍卖对象坐落于上海市杨浦区松花江路287-289号，为 “伊格尔公寓”大楼的裙楼商铺，位于杨浦区松花江路与营口路交汇处西北角，地处杨浦区延吉街道，黄兴公园版块，内环与中环之间，地理位置较好。周边有松益公寓、营口大厦、环保广场等物业与之相邻。距离虹桥交通枢纽约23公里（直线距离），距离北外滩约2.5公里（直线距离）。

B：交通状况：

拍卖对象周边道路网密度及道路等级较高，主要道路有松花江路、黄兴路、中环路，道路通达度较高，周边无交通管制情况；拍卖对象附近有118路、142路等多条公交线路，距离地铁8号线“黄兴公园”站约450米，距离地铁8号线“延吉中路”站约400米，交通较便捷；所临道路停车位状况一般。

C：环境状况：

延吉新村街道位于杨浦区境中部，东以安图路、敦化路、内江路分界，南至周家嘴路，西至双阳路，北临走马塘。辖区面积2.05平方公里，实有人口7.68万人，户籍人口6.37万人。下设17个居民区，是以老式公房为主的成熟型居住区，共有居民约4.02万户。街道办事处于1984年7月经上海市人民政府批复、杨浦区人民政府同意建立，

辖区环境优美，有杨浦公园和延春公园，绿化覆盖率高。交通便利，有公交线路20条，公交站点41个，轨交8号线设站通过。文化教育资源丰富，有上海出版印刷高等专科学校，中学3所，小学4所，幼儿园、托儿所10所，还有区少科站、区体育活动中心、延吉街道图书馆等。生活设施齐全，有四个集贸菜市场、1200多平方米的社区事务受理大厅和3700多平方米的社区文化活动中心，还有靖宇东路社区商业一条街。有上海财经大学科技园、水丰汇国家数字传媒产业园、延吉大学生创业家园等创新创业园地。区域东南西北四个片区分布有总面积达5000平方米的四个社区睦邻中心，形成“4+13+2”的“十分钟生活圈”（4个睦邻中心和13个睦邻点、阳光睦邻中心、法治睦邻中心）。建成全国首家专注于青春期朋辈心理支持的社区青少年成长中心（舒屋）。建成全区首家“长者照护之家”为老服务综合体。

拍卖对象所在区域绿化较好，紧邻黄兴公园，自然环境较好。周边主要以住宅小区及配套商业为主，人文环境一般。

D：外部配套设施状况：

拍卖对象所在宗地外部基础设施完善，达到宗地外“七通”（即道路通、供水通、排雨水通、排污水通、供电通、电讯通、燃气通）。拍卖对象周边杨浦区实验托儿所、杨浦区幼儿园、水丰路小学分校、大润发超市、杨浦区中心医院等公建配套设施。

特别提醒：

1、标的物以现场实物为准,本院不承担本标的瑕疵保证，请竞买人务必到现场查看。

2、依照相关法律和政策规定，本次交易所涉及的税费由出卖人（原权利人）和买受人分别承担，出卖人（原权利人）应承担的税费包括但不限于增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、个人（企业）所得税等；买受人应承担的税费包括但不限于印花税、契税等。但出卖人（原权利人）应负担的部分需由买受人先行垫付（特别提醒：因该不动产需办理两次过户手续，买受人垫付的税费较高，故买受人在竞拍前须确保足够资金垫付过户税费，具体税费金额可咨询属地税务部门或联系承办法官），同时，买受人应在签收拍卖成交裁定之日起30日内办理过户手续，再凭相应的有效缴纳税费的凭证到本院办理垫付税费的退款事宜。逾期视作买受人自愿负担。

3、拍卖标的涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理；

4、拍卖标的是否存在欠缴的税金及相关费用，包括税收、水电燃气费、物业管理费等及其滞纳金等情况不详（如有均由买受人承担）；

5、本标的物看样请于2026年9月4日14时至15时集中看样；

6、本拍品介绍内容摘自评估报告，内容不能详尽，仅作参考，具体情况附件处下载完整评估报告查阅，或前往实地看样，或详细咨询相关部门，请谨慎竞拍。