政策调整太频繁，这些“房事”你遇上没？

    不怕计划赶不上变化，就怕变化产生变数！这是不少买房人的心声。

今年，楼市政策频出，市场因政策和调整随时都在变化。对于不少购房人来说，政策变动遇到的麻烦可不少。

近期i财君的后台陆续收到类似烦恼，且他们遇到的情况，具有非常代表性，我们找来专业人士答疑解惑。

案例：房贷迟迟未获批，优惠折扣真的就没了吗？

广州市民周先生最近很烦——房贷半年了还没放款，一查，竟发现购房大半年，至今还没网签，而原因则是由于国家政策调控房价，控制网签速度。

事情的原委是这样的：

周先生去年11月提交房贷申请，到现在尚未成功放款。经过一番银行查询，周先生才得知原因是，自己全权委托给开发商办理的贷款，但一直没有网签和提交购房合同等资料，所以一直不能放款。

眼看超过为放款，周先生要付出的代价可不小：银行同贷款书的有效期是6个月，如果过了审批有效期还没有放款，就需要重新进行审批。执行的利率就将是最新的基准利率。而周先生去年11月份拿的可是85折的贷款利率优惠，一下子，周先生需要多付近30万的贷款利息！

那么为什么一直网签不了呢？

对此开发商回应称，由于国家政策调控房价，控制网签速度，所以现在还在排队中。

从目前的排队情况来看，周先生所购的楼盘共有400户，已经网签的有160多户，按照现在每个月6户的往前速度，也许要到明年才能网签。

周先生的烦恼可不止他一个人遇到。据周先生表示，有一批购买这家开发商楼盘的购房者，都因为没有网签，影响了银行的贷款发放。

那么问题来了：

问题一：一定要网签才能放款吗？

相关银行表示，以前网签并不是放款的必要条件，但是现在额度紧张，如果没有网签也就意味着难申请产权证，如果出现逾期，房产变现存在困难。所以现在网签是必要的一道门槛。

问题二：说好的房贷优惠就这样没了吗？这个锅谁来背？

上海茂泰律师事务所律师诸东华表示，这种情况下，周先生很难维持优惠利率。同意放贷书一般可以视为附条件的协议书，满足放款条件下，银行会放款。从银行的表述来看，网签是条件之一，因而很难说银行违反了合同约定。而开发商在申请贷款的过程中，可以视为周先生的代理人，在委托关系中，一般相应的利益和后果应有委托人承担。

诸东华进一步表示，因国家政策调控引起这些问题一般属于不可抗力的范围，很难归咎于银行或者开发商的责任。

诸东华建议，周先生可以向开发商交涉，加快进度，因为现在的网签控制，也可能是开发商在受到政府压力而实施的自我控制措施。如果是开发商的自我控制行为，则开发商违背了受托人勤勉尽责的义务，应当承担责任。

案例:新的限贷政策出台，违约责任算谁的？

买一手房有烦恼，二手房也有。

事情原委：

广州市民张先生和王女士签订《房屋买卖合同》，约定王女士以260万元的价格购买张先生的房屋。

合同约定以按揭方式付款，并约定如银行不批准王女士的贷款申请的，或银行批准的贷款金额少于王女士申请的金额，二者相差部分，须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给张先生。

但问题的就出在新的限贷政策。因为按照新的限贷政策，王女士无法获得银行贷款，也没有能力一次性付款。于是张先生提起仲裁，要求解除合同，并要求王女士支付违约金。

但是王女士认为，限贷政策属于情事变更，可免除违约责任。

那么问题来了：

因限贷造成的违约，需要赔吗？

广州仲裁委员会认为，虽然购房人可能需要转变为一次性付款而增加资金负担，但对于出卖人来说，并未从合同的继续履行中获得不当利益。此时，双方的权利义务并不处于严重失衡状态，尚未达到需要公权力介入的程度。因此，限贷政策不属于情事变更。

上述案例中，双方约定如银行不批准王女士的贷款申请的，应在交易过户当日以一次性付款方式支付。因此，按揭并非王女士支付房款的唯一方式，在按揭不能获得批准的情况下，王女士应选择替代性履行方式，否则，应承担合同不能继续履行的违约责任。

听明白了吗？

也就是说，遇上这种事，

王女士只能自认倒霉了！

所以，要再叮嘱大家一句：

投资需谨慎，炒房有风险。

（来源：南方网）