KFS是大慈善家?解析赠送面积该不该买

鲁发名城

710无话可说楼主

2014-12-06

对于买房赠送面积，不是一个新鲜话题。每个楼盘都有赠送面积，甚至每个户型都有赠送面积。但与很多人聊天的过程中，发现大伙对于KFS为何要赠送面积，或者如何选择赠送面积的楼盘与户型显得一

知半解。今天就开个贴科普一下，希望房天下能大力推广一下我这贴。

首先还是做一个科普，对于入门级购房者而言，可能不太清楚什么算赠送面积。

一：赠送一半面积的部分

一句话说赠送一半面积基本就是没有窗户的房间。

1、阳台送一半。这个大家都知道，阳台为半开放式的，因此面积算一半。阳台每个房都有，所以光有个阳台就不能叫送面积户型了。对于比较早申请规划的户型，阳台会做的比较大，但现在ZF打压赠送面积，阳台进深最多1米5了，估计以后在市场上很难看到大阳台。

2、空中花园&入户花园送一半。此道理和阳台类似，都属于半开放式。因此可以变成N+1户型。有空中花园的可以封闭改成书房，入户花园也可以存放杂物、打麻将养花等等。

二、全赠送面积的部分

1、空高小于2米2的部分：飘窗&倒飘窗全送。飘窗大家都知道，就是凸出来的窗子，所以全送。倒飘窗可能比较少听说，属于万科常用，就是把做矮，降低空高，以达到偷面积的效果。有的户型甚至做的不是外飘窗而是内飘窗，交房后可以将倒飘窗打掉，成为可利用空间。

比较普遍的外凸窗：

内飘窗（交房的时候敲掉，就可以变成套内面积）

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2、没有顶的部分：露台、天井。

天井的道理可能有些人不明白，就是验收时以不封顶的形式交付，最后再铺上顶，就成为完整可利用的面积。

不要以为露台是有洋房或者别墅有，其他高层也可以做出来，例如在房间某个部分每2层才做一个阳台，此阳台空高很高，即计算为了露台。

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4、地下的部分。别墅的地下室是不算面积的，但高层一般不存在地下室的情况。但也不是每个别墅都会做地下室，因为别墅有最低容积率限制，有些开发商还想特意把容积率拉高，何必去做地下室？

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其实上面这些，很多买了房的业主都应该很清楚，但赠送面积究竟是好或者不好，你或许不知。

归根结底，买房只需要看2个要素：一个是总价，二个是使用面积。

神马单价，建筑面积，优惠的都是浮云，最终你花出去的是总价，买来的是使用面积，你所需要核算的单价是总价/使用面积，而不是总价/建筑面积。所以那些利用赠送面积拉高单价的行为每时每刻都存在，开发商不是慈善家，但难道赠送面积没有一点好处？我看也不是如此。

为什么要赠送面积？

其实KFS每拿一块地的时候，都会有一个最高容积率的限制，例如下图

开发商偷面积的用意就是变相提高项目容积率，例如万科这块地规划局要求是4.5的最高容积率限制，也就是在89600平方米的地块上你最多可以做409600平方米的房子赠送了面积实际上就提高了这个容积率，可能实际使用的容积率就到了4.7（如果每100个平方米偷10个平方米的面积，40万方的建筑面积中就可以偷4万方的面积出来，实际上多出来了4万方的建筑面积是不算土地成本的），开发商就节约了土地成本，但建筑安装成本还是要的，有赠送面积的户型单价理所应当会高一些。

偷面积到底购房者受益了吗？

所以说赠送面积到底值不值，还是应该由成本决定的。土地成本在房地产开发中大概占据20%的成本，建筑安装成本占35%-40%，而偷面积不仅是节约的土地成本，对于相应的人员、营销成本都是由节约的。开发商的成本降了，其实购房者所需要花费的钱也肯定会降，那些把赠送面积部分按照100%价格算到房价里面把单价拉高的开发商不是不存在，不过这样是会被市场所抛弃的，购买赠送面积的房子关键还是要看开发商在赠送面积这块加了多少价格。例如在其不赠送面积的情况下卖7000，在赠送了10%的面积后卖7200，当然你就赚了。在一个单价和其他条件一模一样的2个户型中，如果某一个户型有赠送面积，你就买了吧。

购房者可能受益的部分：

可能会花费不太高的单价，增加使用面积，扩大房屋空间。

后期物业费成本也可以节省（物业费按照建筑面积缴纳）

赠送面积的房子有何风险？

1、赠送面积不写入购房合同，质量保证无门。因为赠送面积这个东西本来就是违背房地产市场秩序的，所以当然不能写入合同了，房管部门本来就是睁一只眼闭一只眼让你去偷面积，你还指望他写入合同么？？不可能的。极端的说，当你房子拆迁了，这部分面积是不会赔给你的。

购买这种送面积的户型须谨慎，这些赠送面积往往不能体现在产权证上，这样赠送的面积也就不会受保护，一旦房屋出现问题，会给购房者维权带来麻烦。而且，以后房屋动迁也只能按照产权证面积计算，这些都是存在的问题和隐患。

2、容积率变相增大。可能你以为花钱买的是一个容积率2.0的房子，结果因为偷面积小区建筑面积变大，你的容积率变成了2.2。虽然表面上你看不出来有多大影响，但是居住舒适度确实会有降低，就像小区里面多了很多业主私自搭盖的违章建筑，不知道你会作何感想。

偷面积究竟谁吃亏了？偷了谁的面积？

1开发商增大了销售的面积，提高了销售利润，显然不是开发商吃亏。

2业主买到了部分成本更低的房子，很可能是降低了购房的单价，看似也不吃亏。

3房管部门吃亏了？不可能把，开发商卖了更多的钱就会交更多的税，ZF卖地也没少赚一分钱。

看似都有道理，其实吃亏的是房地产市场秩序。市场的不规范会带来很多问题，所以ZF在新报批的规划中对赠送面积控制的很严格，以后市场上可能也很难看到赠送面积的户型了，以后说不定还是稀缺产品。