房天下观察：上半年天津商业地产租售价格齐涨

4•15新政之后，商业地产项目开始取代住宅，成为者的关注热点。今年5月成立的房天下者俱乐部广受者追捧，每月一度的看铺团活动不仅得到了天津地区者的积极参与，更有山西、河北、北京、台湾等地异地客前来参加。商业地产是否将取代住宅成为房地产主流？租售价格齐涨是炒作还是真实需求？房天下数据监控为您解读。

调控与商业地产无关？新政百日写字楼商铺租售价格同升

房天下数据监控对天津市38个主要在售商业项目报价监控显示：天津市新建商业用房项目报价，在4•15新政推出百日之后涨势明显。38个被监控项目中，价格在新政前后发生波动的有18个。其中16个项目报价提高，占监控项目的42%，而报价下降的项目则仅有两个。报价上涨幅度最大的项目，均价较新政前上涨了28.6%，报价上涨的16个项目平均涨幅为8.5%。租赁市场方面，天津2010年上半年写字楼净新增成租面积约为1.7万平方米。受租赁市场的活跃带动以及上半年无新增写字楼供应的影响，第二季度天津写字市场楼毛租金水平上涨3.6%，达到106元/平米/每月，其中甲级写字楼净租金达到103.47元/平米/月。旺盛的需求在商铺市场表现得更为明显，新政后的第二季度，天津商铺租金水平达到617元/平米/月，比一季度上浮3.7%，比去年同期上涨20.2%。

大宗成交活跃，机构看好天津商业地产市场

新建项目 今年5月，天津交通银行以8亿元的价格整体购买鑫银大厦45000平米裙楼以及低区写字楼部分。此次交通银行大手笔购置友谊路金融圈中的地标建筑鑫银大厦，被认为是对今年二季度天津写字楼市场比上季度租金增幅3.6%的的积极应对。也有观点认为，4•15新政在通胀背景下对银行信贷进行限制，是银行购买自用物业，变相“给自己放贷”的主要原因。

鑫银大厦

 存量项目 今年4月，烟台振华集团以股权收购的形式，获得天津百货大楼有限公司69%股权;6月，Arraya Worldwide公司以8.7亿港元价格收购天津国际大厦项目100%股份。

百货大楼

机构先知先觉？新政前量涨，新政后价涨

房天下数据监控监控数据：天津市新建工商业用房成交量在4•15新政出台前增势明显，与此同时，成交面积在5月份出现峰值。经过第一季度的消化，加之上半年入市新项目较少，新政出台后的5月份起成交量下行。而在成交价格方面，新建工商业用房价格稳步上涨，至7月均价达到12970元/平米。

者观点

房天下者俱乐部资深会员认为：鑫银大厦等大宗机构成交时点均在新政前后，表明其收购动作在新政之前便开始进行。二季度天津商业地产市场租售价格齐涨，似乎验证了机构对市场动向的先知先觉。然而大机构提布控的结束，却正是市场行情的开始。过去十年天津的商业地产市场行情好坏始终与经济环境密切相关，此轮租售价格齐涨应该是市场对经济环境的真实体现。天津房天下看铺团每次都能获得诸如台湾“薡茶”、北京“嘉合一品”等异地品牌的参与，这是市场新增需求旺盛的具体体现。