社保“1改3”影响人群不足10%

继上海楼市调控新政出台后，深圳楼市新政也于25日晚间出台。这则《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》明确，非深户籍在深购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年；首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由三成提高至四成，意见发布即日起实施。

对此，深圳地产界人士分析，社保“1改3”影响人群预测不足10%，而二套房首付四成也需要时间消化。总体来说，该新政力度适中，能推动深圳楼市健康发展。律师表示，尚未网签的购房者可解除购房合同，而尚未过户的则可正常办理过户手续。

“准首套”首付四成需要时间消化

新政规定，能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。据深圳链家市场研究中心监测，在2015年深圳的购房者当中，非深户仅占三成。当中社保年限不足3年的少于三分之一。因此，本次将外地户口购房的社保年限从1年提高至3年，影响的人群不足10%。

美联物业预计，该政策将引发购房者的观望情绪，成交量在未来半年左右会下降。但由于政策影响了投资客入市，抑制炒楼风，深圳房价快速上涨的局面将得到缓冲，短期内深圳的房价有望平稳发展。

新政出台前，深圳执行“认贷不认房”规定，即首套房还清房贷，购买第二套依然算首套房，可按三成首付来购买。但是，此次新政执行“认贷还认房”，即使首套房还清了房贷，购买第二套房时需要付四成首付。

链家地产分析，该政策把部分原本可以三成首付的“准首套”调整为四成首付，具体包括四个内容：第一，深圳无房且两年内无住宅房贷记录，首付三成；第二，深圳无房但两年内有住房贷款记录，首付四成；第三，深圳有1套房且还清贷款的，再次购房首付四成；第四，名下有贷款的，再次购房首付七成。业内分析认为，去年深圳楼市的杠杆太高，这些规定提高了购房成本，对投资客和高杠杆买房的人有一定的抑制作用。

链家地产则认为，受影响的购房者对这个政策需要一定时间消化，快则一个月，慢则三个月，预计这些购房者会往两个方向调整自己的购房计划：一是增加首付预算，二是调低总价预算。

力度适中推动楼市健康发展

链家地产认为，此次新政出台，调控力度适中，让不少市民舒了一口气。“此前的调控风声，让不少市民陷入焦急的观望当中，现在政策出来了，也基本上保护了刚需，因此让打算购房自住的市民，可以开始放心看房选房了。”链家地产全国研究中心总监肖小平认为，部分原本打算做短炒的投资客将开始离场，将资金挪作他用。但是，深圳经济发展势头良好，市民购房需求旺盛，而供应方面一直较为紧张。因此从中长期来看，深圳房价还将稳步上涨。

此外，对于此次新政的落地执行，链家地产认为还有待政府出台进一步的指引。如新政提到，购房时间以网络备案时间为准，又说政策自发布之日起执行，那么政策发布之前备案的购房者是否该执行新规？两年内的住房贷款记录，是以什么时间来计算？是按贷款获批之日起计算，还是按贷款结清之日起计算？这些细节都有待进一步确认。

■律师说法

已签合同却“突然”失去购房资格 如何处理？

新政规定，非深户籍居民购房必须提供前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明，且只能购买一套，即变更之前买房条件1年社保为3年社保。那么，对于签约时有购房资格，但签约后因为新政的出台而失去购房资格导致合同不能履行的购房者怎么办？对此，广东信荣律师事务所律师张茂荣列举了以下几种情形，并分析其解决办法。

第一，已经通过中介方与业主签订购房合同，尚未网签《深圳市二手房买卖合同》，尚未完成递件过户的，由于政府尚未出台细则明确已签合同失去购房资格情况的处理，如一概不能过户则属于“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能履行，双方均有权解除合同互不追究责任；

第二，已经通过中介方与业主签订购房合同，已网签《深圳市二手房买卖合同》，尚未完成递件过户的，因购房时间发生在《意见》实施之前，而《意见》并不具备溯及力，能够正常办理过户手续，双方均有严格履行义务；

第三，已起诉强制过户尚未一审判决案件的处理。该种情况因无法开具或已开具的具备购房资格证明无效，法院可能会释明买方变更诉求为解约索赔，买方拒不变更的，可能会以合同客观不能履行为由驳回买方继续履行合同诉求，但买方仍然可以另案起诉追究业主的违约责任。

第四，起诉强制过户一审已判决，尚未二审判决案件的处理。因二审期间失去购房资格，二审可能会撤销一审判决，改判驳回买方继续履行合同诉求，同时释明买方可以另案起诉追究业主违约赔偿责任。

第五，起诉强制过户法院已经做出继续履行合同的生效判决(含一审和二审)案件的处理。因判决已经生效并具备强制执行效力，限购令无法对抗生效判决，深圳市不动产登记中心应当予以办理过户手续。