市场近百新盘将入市 市民观望气氛浓厚

在经过2013年的“”后，越调越高的楼价让小伙伴们的小心脏越跳越快。房价上涨是否已经成为唯一答案，楼价下跌或已成为幻想？2014年是继续观望还是入市？反观2013年的楼市，在经历了“国五条”、“深八条”的施压后，涨幅依旧超过我市年初既定目标。而2014年，业内人士预测楼价还将坚挺，但上涨脚步会逐渐放缓。

2013年每个月二手楼成交套数

深圳历年一手楼均价

2013年每个月一手楼均价与2012年对比图

2013年：楼价涨幅远超年初调控目标

一手房

全年均价涨14.39%

2012年下半年以来市场的迅速回暖，导致全年开发商拿预售的总量大幅攀升。2013年批售面积564万平方米，同比增长11.68%， 处于相对高位水平。据市规划和国土资源委员会公布的数据显示，2013年开发商推盘量基本与上年持平，总供应434万平方米，同比增14.2%；市场成交维持2012年下半年以来的热度，全年成交439万平方米，同比增长19.4%。

深圳中原研究统计显示，在价格方面，房地产十年九调，2004年至今，深圳市新建商品住宅价格累计涨幅高达262%。2013年全年新房均价呈现前高后低走势，月度均价均高于2012年。2013年12月均价同比涨幅13.88%，远高于上年深圳市人均可支配收入8.6%的实际增幅。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示，随着区地块日渐稀缺，深圳房地产市场向原关外扩张趋势进一步加速，龙岗和宝安占比近9成。全年深圳新房均价涨幅14.39%，区价值也再次涌现，并进一步外溢。http://zywzd.com

在去年3月，深圳曾制定了全年楼市目标，即2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度。由于近年来深圳人均可支配收入每年变动不大，若按2012年全市人均可支配收入的实际增长速度8.6%来计算，2013年房价涨幅已经远远超过这一数字。

二手住宅

各区房价涨幅明显

二手楼盘方面，自2003年启动以来，房地产调控几乎从未中断，二手房市场也在调控之手下起起落落。2013年也不例外，二手住宅成交面积为731万平方米，同比大幅增长52%。据市规土委数据显示，“国五条”刺激下，3月过户套数激增近4倍，随后政策落空，市场迅速恢复平静。“深八条”和“二套七成”政策下，市场略微受到影响，12月成交量跌破6000套。

在价格方面，2013年全市二手房均价一路攀升，全年均价27323元/平方米，较2012年上涨19.7%。与上年相比，2013年全市各区涨幅明显，福田、南山和龙岗涨幅均在五成以上。大量置业人群的涌入拉高了宝安和龙岗的房价，房价涨幅分别为23.9%和21.5%，涨幅居全市各区前两位。

据深圳中原研究数据显示，从面积段来看，由于房价高涨，总价低的小户型受到追捧。2013年，60平方米以下物业成交占比24%，较上年提高3%；60-90平方米刚需占比微幅下降；144平方米以上的豪宅有所升温，较上年提高1%。从总价来看，2013年总价的中位数进一步上移，150万以下的物业占比大幅减少，而高总价的物业占比与日剧增，购房者压力越来越大。

2014年：楼市或“扁平化”发展量缩价平

市民观望气氛浓厚

伴随着房价的“高速前进”，今年的观望氛围愈浓。在罗湖一个在售的新楼盘，市民高先生正准备挑选婚房。他告诉记者，去年还没开盘的时候就来看过，当时的价格在2.6万左右，想着三中全会肯定会对市场产生一定的影响，于是在家人的劝说下便没有入手。“现在后悔死了，短短几个月又涨了几千，而且还没那么心仪的户型了。”高先生表示，如今扩大房产税的呼声也越来越高，不知道这一轮的政策对楼市会不会有很大的影响，“再看看吧”。

在采访过程中，记者发现“再看看”成为很多置业者的想法。某中介一销售人员称，最近二手房放盘的不多，买方观望的却比较多。如果房产税提前落地，今年的楼会更加难卖。

也有市民吴先生认为，像深圳这样的一线城市，房价已经飙得很高，如果开征房产税，虽然客观上可以起到抑制房价的作用，但是要让房价达到普通民众的期望值，估计还有很大的差距。

市场近百新盘将入市

虽然市场观望气氛浓重，2014年深圳推楼却颇为积极。据了解，2014年深圳将有90多个新盘入市，可供应面积达到近800万平方米，较2013年预测数目增加近两成。与2013年潜在供应相比，龙岗占比虽有所减少，但依然领跑全市，占据潜在供应量的36%。宝安紧随其后，从15%跃至25%。另外一个亮点在盐田区，潜在供应量占比增至6%，对于房源较少的盐田来说 ，5%的增长量占比结构改变可谓不小，值得期待。

从户型种类供应来看，根据深圳中原研究统计，2014年纯住宅项目占比74%，同比减少3%，主要分布在宝安、龙岗两个。豪宅户型可谓2014年供应市场一大亮点，占比增加4%，达到8%，宝安、盐田及南山均为纯豪宅项目供应重点区域。

总体而言，福田、罗湖供应量占比相对较少，旧改项目供应占较大比重；龙岗、龙华及宝安等原关外区域供应占比较高，且均有过千套的大体量项目入市。南山、盐田均有纯豪宅项目入市，在全市豪宅市场占据较大比重。2014年总体供应量有增无减。

楼市将呈“扁平化”发展

“如果把2013年比作一场球赛的上半场，那么2014年应该是中场休息而不是下半场。”深圳中原董事总经理郑叔伦认为，2014年楼市走向将呈“扁平化”发展，量缩价平。

在他看来，2014年是全面深化改革的第一年，政府对经济的基本定调是在维持合理增速的基础上大举改革创新之势，中国经济从“周期性调整”转向“结构性调整”，仍需经历一段时间的阵痛。同时，在信贷环境依旧维持“中性偏紧”的前提下，2014年的信贷环境难言乐观，预计全年房贷紧张成常态。

而最大的影响莫过于房产税的尽快出台和落地。他认为，在2014年，房产税试点扩容可能性加大，调控走向极致，“市场化”将成楼市新方向。“全年政策保持紧绷，‘限’字诀调控走向巅峰，地方政府执行力度加强，房产税试点扩容，试行土地、供应、金融、税收等体系深度改革，开启长效机制，让2014年成为改革过渡之年、政策效应叠加之年。” 他表示，所以2014年全年的成交量会小幅萎缩，价格上涨乏力，维持平稳。另一方面，预计行业竞争加剧。但他认为，受户籍制度改革及“二胎”放宽的影响，市场长期需求稳定。http://zzxel.com