关于栖棠映山开盘前的备案价格分析,欢迎拍砖!
蜜湖北的莲塘尾片区被称为香蜜湖半山豪宅片区,该片区被称为豪宅片区备受争议,许多人认为是伪豪宅片区,我认为该片区的项目还是符合豪宅片区这一标准,片区坐落在塘朗山脚底,紧邻莲塘尾水库,远离福田闹市区,非常安静,但离商业大型配套却不远,具有较好生态环境。片区内四大项目都是以大户型为主,项目自身品质较高,都是花园式小区,容积率低,梯户比低,车位比高。户型方面都设计以南北通透板式、大尺度开间、景观阳台、奢华主卧为主,视野开阔,有较好的山水景观。这些因素都是作为豪宅的硬性指标。
当然,莲塘尾片区也有许都不足之处,目前通往该片区的路又窄又破,这需要开发商在项目入伙之前修出一条有模有样的路来,靠福龙路的单位受车流噪音影响比较严重,有些户型视野、景观受遮挡。
片区内有3个豪宅项目陆续开盘,分别是万泽云顶香蜜湖、兰江山第、山语清晖,三个项目陆续都卖得差不多了。栖棠映山将是片区内最后一个开盘的项目,栖棠映山的优势在于不靠福龙路,小区安静;板式通透户型,电梯直接入户,享大尺度开间、景观阳台,但由于被另外三个项目包围,视野和景观受遮挡;单证发售。(图中上坪耀凯花园的位置就只栖棠映山,只不过栖棠映山以前是叫上坪耀凯花园)
项目呈围合式小区,以东南-西北通透板式户型为主,项目被其他楼盘包围,因此景观受遮挡,有的户型能看山景,有的被其他建筑遮挡,因此价格上也存在一定的高低,户型分布如下图。
备案价汇总,对照上面户型分布图看价格。
1栋01户型 168㎡四房二厅二卫 单价40992-48570元/㎡ 总价6866160-8207844元
1栋02户型 231㎡六房二厅二卫 单价46058-53117元/㎡ 总价10655978-12296054元
2栋01户型 188㎡四房二厅二卫 单价47304-55297元/㎡ 总价8873284-10400812元
2栋02户型 227㎡五房二厅二卫 单价46162-54155元/㎡ 总价10498162-12343007元
3栋01户型 168㎡四房二厅二卫 单价48399-55873元/㎡ 总价8169751-9431362元
3栋02户型 153㎡三房二厅二卫 单价46183-53916元/㎡ 总价7099712-8504170元
4栋01户型 188㎡四房二厅二卫 单价44854-50459元/㎡ 总价8412816-9492347元
4栋02户型 227㎡五房二厅二卫 单价43401-49006元/㎡ 总价9868953-11164546元
5栋01户型 173㎡四房二厅二卫 单价41729-47231元/㎡ 总价7254169-8204969元
5栋02户型 173㎡四房二厅二卫 单价41439-46940元/㎡ 总价7203755-8154416元
6栋01户型 170㎡四房二厅二卫 单价39549-46089元/㎡ 总价6739545-7845269元
6栋02户型 170㎡四房二厅二卫 单价42383-48923元/㎡ 总价7222487-8327673元
单价:3(01)>2(01)>2(02)>3(02)>1(02)>4(01)>4(02)>6(02)>1(01)>5(01)>5(02)>6(01)
总价:2(02)>1(02)>4(02)>2(01)>4(01)>3(01)>3(02)>6(02)>5(01)>1(01)>5(02)>6(01)
1栋01户型 168㎡四房二厅二卫 单价40992-48570元/㎡ 总价6866160-8207844元
单价随着楼层增高而递增,奇数层的单价略高于偶数层价格,是因为赠送两层高阳台的格局更好。
此户型为东南-西北通透户型,但受电梯影响不完全通透。客厅、主卧东南朝向,朝小区花园,但视野受1栋02户型的影响;朝西北户型看山景。
1栋02户型 231㎡六房二厅二卫 单价46058-53117元/㎡ 总价10655978-12296054元
单价随着楼层增高而递增,户型为东南-西北通透,客厅、主卧大尺度朝东南小区花园,采光好,看小区花园的视野广;朝西北面房间视野、景观受遮挡。
2栋01户型 188㎡四房二厅二卫 单价47304-55297元/㎡ 总价8873284-10400812元
4栋01户型 188㎡四房二厅二卫 单价44854-50459元/㎡ 总价8412816-9492347元
两个户型为相同户型,放在一起分析,两个户型都为东南-西北通透户型,东南方向的视野和景观相同,但2栋01户型西北的视野和景观要好于4栋01户型,2栋01户型西北方向可看山景,4栋01户型视野受遮挡,只能看小区花园。从备案价来看2栋01户型要高于4栋01户型。
2栋02户型 227㎡五房二厅二卫 单价46162-54155元/㎡ 总价10498162-12343007元
4栋02户型 227㎡五房二厅二卫 单价43401-49006元/㎡ 总价9868953-11164546元
两个户型为相同户型,两个户型都为东南-西北通透户型,东南方向的视野和景观相同,但2栋02户型西北的视野和景观要好于4栋02户型,2栋02户型西北方向可看山景,4栋02户型视野受遮挡,只能看小区花园。从备案价来看2栋02户型要高于4栋02户型。
2栋的位置西北方向看山景,4栋西北方向视野受遮挡,看花园,因此2栋要比4栋贵。
3栋02户型 153㎡三房二厅二卫 单价46183-53916元/㎡ 总价7099712-8504170元
户型为东北-西南通透,朝向一般,主卧、客厅朝西南,看山景,但视野受遮挡,东北朝向房间看花园,但视野有限。从景观上来说,还是挺不错的,因此单价也较贵。