一线城市，为什么只有深圳房价下跌？
近日，国家统计局公布的“2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，无论是环比还是同比，房价上涨的城市数量开始减少。而更显著的是，深圳与北上广形成了明显的分野。
从环比涨幅来看，10月份一线城市和二线城市房地产市场明显降温。与9月份相比，10月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有7个，上涨的城市有62个，比上个月少1个。环比价格变动中，最高增幅为无锡的4．9%，最大跌幅为成都的0．8%。而在9月份，房价环比最高增幅为8．2%，最大跌幅为0．3%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0．5%和1．3%，分别比9月份回落2．8和1．0个百分点；二手住宅价格环比涨幅回落得则更为明显。
房价环比涨幅快速回落的趋势在10月下半月体现得更为明显。根据国家统计局对部分热点城市10月下半月的房价变动统计显示，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格深圳和成都2个城市继续下降，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市由升转降，降幅在0．1至0．4个百分点之间；广州环比持平；其余7个城市环比涨幅进一步回落，回落幅度在0．4至3．3个百分点之间。
刘建伟说，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳，三线城市房价则较为稳定。
从同比来看，70城房价同比涨幅仍在高歌猛进。数据显示，与上年同月相比，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有65个，比上月减少1个；下降的城市有5个，与上月多个。其中领涨的依然是二线城市“四小龙”中的合肥、厦门和南京，涨幅分别是48．6%、45．9%和44．4%；上海、无锡、深圳、杭州和北京则以超过30%的涨幅紧随其后；此外，还有6个城市的房价同比涨幅超过20%。也就是说，房价同比涨幅超过两成的城市数量占70个大中城市的20%。
在此背景下，10月中旬以来，部分热点城市继续收紧调控政策，多地还掀起市场整治。近期，合肥、上海、杭州、深圳、武汉、西安和南京等多个城市再度收紧楼市调控政策。如杭州、武汉和深圳等城市继续加码限购或限贷政策，提高购房资格或贷款门槛；上海、广东、南京、西安和合肥等地则强调加强资格审查、强化市场监管。
具体在北上广深中，深圳与北上广形成了鲜明对比。北京、上海和广州10月份新房环比分别上涨0．5%、0．6%、1．1%，而深圳下跌了0．5%。在二手房方面，北京、上海和广州10月份环比分别上涨1．1%、0．3%、1．6%，而深圳则是下降了0．6%。
一、先看新房，根据国家统计局15个热点城市监测数据，10月上半月13个城市房价涨幅收窄，而深圳、成都两个房价下降，其中深圳新房价格指数下降0.3%。10月份深圳、成都分别下降0．5%和0．8%，这与10月上半月基本一致，幅度均比10月上半月有所扩大。于深圳来说，调控力度在全国来说最大，这也在情理之中。至于成都，因其供应量太大，房价长期没有表现，此次跌幅最大，证明成都房价缺乏有力支撑，受大势影响更大。
二、深圳与北上广产生明显的分野，固然与深圳楼市调控力度最大有关，但最为重要的原因是，2015年深圳房价的上涨幅度最大。与其说，深圳楼市因为楼市密集调控而下跌，不如说是深圳楼市因为调控而找到了一个最大的理由而顺势下跌。深圳率先见顶，然后率先下跌。
三、一个反向证明是，北上广深中，广州房价在2015年上涨幅度最小，但今年10月调控后，广州无论新房和二手房的上涨都是最大的。尽管幅度不大，但说明广州今后房间上涨的潜力很大。因此与北上深的比价关系，广州房价不跌反升当属正常。
四、尽管深圳新房二手房双双下跌与北上广形成了明显反差，但在过往十年中，深圳一直是一线城市的龙头和方向。因此，北京、上海的下跌只是一个时间问题。而广州因为长期滞涨，此轮调账属于例外。
五、从跌幅看，深圳二手房高于新房。这其实反映了深圳楼市的市场化程度十分之高，二手房比新房反应更为灵敏。尤其在11月8日深圳调整二手房评估价之后，二手房面临着新的压力，这预示着深圳新房调整的幅度和时间都会更大和更长。
延伸阅读 深圳城市更新，披露了一个大动向！ 到东部去，那里有更多的住房及其它。 刚刚发布的《深圳市城市更新“十三五”规划》所确定的城市更新原则特别是城中村的拆除问题，实际上，作为深圳城市更新未来5年规划的纲领性文件，其信息量十分丰富，值得进一步解读。 这个问题就是，未来5年深圳人将住到哪里去？ 之所以提出这一问题，主要是因为深圳土地空间的制约。从目前看，城市更新已经成为深圳土地供应的主力。因此，这就决定了哪里城市更新规模更大，哪里就将成为深圳住房供应的主要来源。
全市新增更新单元计划规模控制在35-50平方公里，年度规模建议7-10平方公里。从各区来看，龙岗区规模最大，几乎相当于第二名宝安区和第三名龙华新区的总和。这意味着，龙岗将成为城市更新特别是城中村拆除重建的重点。
此外规划披露，原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心）；观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度。在上述规划中，龙岗区占据了三个中心，包括龙岗中心、布吉中心和平湖中心，在原特区外各区中也是最多的。
保障房建设带有较强的行政色彩，保障房建到哪里，也是十分明显的动向
该规划披露，以中心区、轨道站点周边、重点产业片区等为重点，力争在“十三五”期间通过城市更新配建13万套人才住房和保障性住房。在此规划中，龙岗区保障房规划达到了4.6万套，为全市最多，宝安区为2.8万套，龙华新区则为1.5万套。
规划提出，在城市更新中协调预留规划轨道交通线路的建设空间，以及东部过境高速、丹平路二期、大外环高速公路等对外交通通道。在路网建设中，龙岗区依然是主攻方向
其中，规划批准中小学不少于100所，综合医院不少于8家，幼儿园不少于215所，公交场站不少于133个，非独立占地的公共配套设施建筑面积不低于87万平方米。
在100所规划的中小学中，龙岗区同样最多，达到了30所。宝安区、龙华新区分别为23所和11所。尤其在215所幼儿园中，龙岗规划了75所之多，远远多于宝安区的30所和龙华新区的26所。更能说明问题的是综合医院，在8家规划的医院中，龙岗占了3家，南山、宝安、光明、坪山、龙华各1家。
综上，龙岗区将继续成为未来5年深圳住房供应的主要来源。由此可以看出，龙岗区城市更新力度与深圳“东进”战略也是高度吻合。与房价已在高位的宝安和龙华不同，龙岗原本就是房价比较适中的区域，未来大量的旧改供应，有助于进一步平抑房价。而以龙岗在深圳楼市的供应权重，深圳楼市便有望稳住基本盘。
