牛刀:地王是中国楼市最大的骗局
什么是地王?地王就是中国楼市最大的骗局。这个定义将要被历史证实是正确的。中国楼市有很多骗局,地王只是其中之一。这帮家伙,为了炒买炒卖哄抬房价,为了最大限度的掠夺普通城市居民的财富,编织了一个一个谎言,吹起了一个一个泡沫。现在,这些谎言和泡沫就要破灭了。
2009年11月20日,名不见经传的大龙地产以50.5亿元高价拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地,这块地也成为2009年北京土地市场总地价和平均楼面价的双料“地王”。但此后不久就有人质疑大龙地产支付地价款的实力。大龙地产1月28日发布的年报称,公司2009年实现营业收入17.48余亿元,同比增长1174.08%;归属于上市公司股东的净利润3.3887亿,同比增长1425.6%。截至报告期,公司总资产为30.06余亿,货币资金为2.55亿。
就是这么一家公司,需要15年才能支付地价款。2月1日,因为大龙地产发生缴纳地价款的困难,北京市国土局官方网站发布的“取消大龙地产顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格的公告”作了回答,同时国土局公告还称,大龙地产已交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。即使大龙地产有能力支付地价款,也根本没有能力开发,因为楼面价是周边同等容积率的楼盘房价的两倍。
顺义天竺22号地规划建筑面积169126平方米,容积率大约为0.62,是2009年北京推出的容积率最低的一块住宅用地。据测算:如果将顺义22号地的楼面价控制在每平方米3万元内,将该地块一半做成独栋别墅,一半做成联排别墅,售价每平方米五六万元,才基本有利润。而要卖到五六万元是根本不可能的。但是,地王一诞生,周边的房价应声而涨。
去年12月30日,我在央视财经频道《今日观察》评论时说,地王并不是为了开发住宅赚钱,很多是为了上市融资和资产配置,所以不在乎地价,而在乎这块地是否在市中心或者他们认为好的地段。详情请见:《今日观察》房价房价:面粉面包)。
现在再把2009年的地王全部过滤一片,我们很快发现,这些地王除了商业用地和广州地王是个例外,其余全部都不可能开发,原因是楼面价全部过高,不可能有购买力支撑。我们先来说说,广州地王为什么是个例外,主要原因是,这块地王总价尽管高达255亿,实际楼面价才4000多元,而且,内部配套全部由市zf规划建设,所需费用已计入地价不计入房价。所以,这个地王是个例外。其他地王只有三种结局:
二种结局是修改规划。北京广渠路15号地王,把周边的房价拉高2000元,现在倒好,要求修改规划,增加高度20米,这20米做得好可以给这个项目增加100亿的销售收入,而整个地王也才40亿,试问,规划这么一改,还叫什么地王?公平和正义又在哪里?一言九鼎,一锤定音,定不了这个音,还叫什么地王?
三种是久拖不开发。著名的2007年的长沙地王,广州、深圳、东莞、上海、北京、杭州、南京、成都等城市,均有这样的地王,不管风吹浪打,我自巍然不动。也许有人会问,国家有法律规定,两年未开发无偿收归zf,为什么不收回?这就要看后台是谁了,房地产是官商勾结的一个怪胎,法律在他们眼里视如粪土。
为了抬高楼盘价格?
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