中介看涨满五年惟一住宅，又要涨价啊

成交占比不大”

根据中介的观察，在3月的二手房“末班车”行情中，“满五年惟一住宅”的成交占比并不算大。

施宏叡介绍，“满五年惟一住宅”在3月的二手房成交占比并不是很大，约为20%，正常月份这类房源的成交占比要在30%。

他猜测，可能是这类房源的卖家考虑，“国五条”地方细则实施后，这类房源会具有税费优势，所以也不急于成交。

事实上，“满五年惟一住房”的多项免税“功能”，已令其走俏3月。

德佑地产区域总监张剑东介绍，在3月的井喷行情中，这类房源的成交占比和正常月份差不多，但价格普遍上涨了7%～8%，高于其他房源5%的涨幅。

据张剑东称，由于有着多项免税政策，“满五年惟一住宅”此前也较受市场欢迎，不过以前价格倒也不特别高，只是比较容易快速成交。

在他看来，“满五年惟一住宅”也不是特别“金贵”。因为这类房源一旦成交，就变成了“不满五年”；与此同时，另一些房源又开始“满五年”，因此这类房源在市场的存量是一个活循环，并不会因为大量有选择的集中成交而受到过度消耗。

3月1日发布的“国五条”细化政策提出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这一对于旧有政策的强调性表态，一度引发市场“20%个税”政策可能“一刀切”执行的猜测。

中介纷纷重点力推

随着地方细则纷纷落地，“20%个税”政策严格执行的预期，仍令“满五年惟一住宅”受到关注。

张剑东直言，“今后我们的业主重点将转向这类房源，一旦有房源达到‘满五年惟一’的标准，我们就会劝说其马上挂牌。”

“这类房源业主基本都是换购型买家，以后中介工作的重点，会转向这类房源的发现和梳理上。”施宏叡也这么说。

多位受访中介均判断，此类房源挂牌价格上扬难以避免。

施宏叡说，如果免征个税政策不变，这类房源的成交价将较其他房源继续维持3%～5%的涨幅，在二手房总体成交中的占比将维持在20%。

张剑东也认为，一旦细则严格执行，这类房源会更加吃香，房东可能会惜售或提价，至少房东会抱有“略微涨一点不会影响性价比”的心态。

按他的推测，由于新政当头，市场观望气氛浓厚，近一两个月内，这类房源的挂牌价格不一定会涨，但价格趋稳不成问题，之后可能会微涨个2%～3%，当然也要看区域内的供应量情况。不过，由于“满五年惟一住宅”的买家基本都是换购型的，出售后还得再买一套房子，因此对价格的预期普遍比较“坚挺”。

合富置业副总经理沈彦直言，由于免征个税的优势，这类房源价格上涨3%～5%是合理的，“目前尚不明确‘满五年惟一’的非普通住宅、别墅，是否也在免征个税政策范围，但刚需肯定会很走俏。”

不过，谭百强提醒，如果“满五年惟一住宅”的报价虚高，买家也不会轻易买账。

“如果这类房源业主把个税优惠，完成转化为提价的红利，那么成交量也未必会高到哪里去。”谭百强判断，在细则刚落地的一段时间里，买卖双方将形成僵持、观望的情绪，因此成交量未必会很高，一些买家可能会转向一手市场。经过较长时间的博弈后，买卖双方可能会慢慢相互适应，相互退让一些，最终达成成交。

二手房挂牌量降至13.2万套

多位受访中介的感受是，“满五年惟一住宅”的卖家惜售心理已开始加重。

据施宏叡称，目前这类房源占总挂牌量的比重约为25%，较往常有5个百分点的下滑。

沈彦更是预计，未来很多二手房都会在达到“满五年惟一”的标准后，才拿出来挂牌。据其介绍，目前“满五年惟一住宅”在他们公司的挂牌占比在30%～40%，占比和新政之前差不多。

对于这类房源的成交前景，沈彦也颇为乐观。“虽然也要考虑供应量的因素，但在总成交中的占比至少要一半以上。”沈彦说。

上海中原的统计显示，有意惜售的还不止“满五年惟一住宅”。

上海中原在昨日发布的一份报告中称，该公司对旗下350多家门店的调查显示，沪版“国五条”细则公布后，至少有两成房东闻风撤盘，公司旗下门店的挂牌量较3月同期下滑了约七成。细则出台后这4天，该公司部分门店的新挂牌房源量为零。

上海中原地产副总经理陈宇珏分析，由于不清楚执行力度，一些受政策影响较大的次新房业主撤盘观望；也有一些看好后市的房东，开始转售为租，静观其变。

截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市二手房挂牌量已经降至13.2167万套，较高峰期逾17万套的挂牌量下降明显。

一名市场观察人士称，这其中有3月二手房集中成交的影响，也有房东在地方细则出台后出现撤牌惜售的因素。

满五惟一到底是什么东西呢？？

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