【购房指南】买房不易收房定要慎重，常见问题如何解决

每年从十一长假开始，三亚就逐渐热闹起来，这段时间也是各个项目交房的旺季。最近一段时间，小八也是听到了各种交房的消息：有些外地业主特意飞来三亚收房，结果验房结果令人很不满意；还有的项目要延期交房，有业主却没有收到消息。买房路上已经克服了重重困难，到了收房这一步还要经历如此的磨难，真是路漫漫其修远啊。

收房得你还要交付哪些费用？

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你不可不知的收房流程攻略！

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收房时你该准备哪些材料？ 

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验房九部曲速成，让你收房不用愁

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精装房如何验收，精装房验房注意事项

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但是话说回来，收房是买房很重要的一个步骤，房子的质量直接关系到以后居住的舒适度，所以还是有问题提早发现的好。小八已经在论坛看到无数介绍收房验房知识的帖子了，在这里也不多讲，咱们来看看收房遇到问题该怎么解决吧！

Q1：延期交房怎么办？    

遇有开发商延期交房的情况时，购房者能够行使两项权利：

索赔权：

首先要看合同约定，合同中一般都会约定开发商延期交付房屋的违约金；如果合同没有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

解约权：

出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

Q2：发现房屋存在质量问题，应如何维权？    

根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。

主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。 

所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。

Q3：商品房面积有误差怎么办？    

合同签订时约定好了建筑面积，但在收房时却发现建筑面积少了几平米，或者多了几平米，对于这一问题，国家有相应的规范管理。《商品房销售管理办法》规定：“产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房产公司承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房产公司返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。” 

这种产生面积误差的原因主要是预售、销售面积与实测面积误差过大，比如商品房在预售时，开发商依据图纸自行计算房屋面积，自行决定公用面积的分摊；开发商预售房屋后，有些部位进行了变更，造成竣工房屋面积与预售房屋面积不一致。

而为了尽量避免这种情况的发生，消费者要学会在面积条款里保护自己的利益，一定要做好以下几个准备：一是要在合同里把面积条款写清楚；二是要把公摊部位写清楚——公摊部位在什么地方、公摊面积的细节性尺寸是多少，一定要逐项列明；三是要写清违约责任。

一般情况下，购房者在验房时，需要开发商出具面积实测报告后，才能够确定房屋的实际面积，在对实测面积确认后，补交差款。当面积存在误差时，首先可以根据合同中的相关约定为依据进行处理。 

Q4：房屋保修期是如何规定的？    

1.建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

2.关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”

3.依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

e、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

f、建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。

Q5：怎样选择前期物业？    

审查物业服务公司的资质：由于前期物业公司是由开发商选定的，购房者对物业公司并不了解，只有通过一些硬性的指标来衡量，如是否通过合法程序选聘、是否有相应的管理资质，如不符合这些要求，购房者一定要据理力争，不能妥协。

前期物业服务公司不能“进出自由”：现实中有这种情况，有的开发商为了吸引业主，在卖房时会选择一家口碑很好的物业公司，但在收房阶段签订物业服务合同时，却发现物业服务公司变成了另外一家不知名的物业公司，这时开发商已经构成了违约，业主可以追究开发商的违约责任。

另一种情况是，购房者与物业公司签订购房合同后，由于各种原因，物业公司经营不下去就擅自撤出了小区，新入住的小区要求业主再次交纳物业费用，业主已经交纳的物业费却不知所踪；双方一旦签订了物业服务合同，双方即应受合同约束，行使权利履行义务，物业公司应按照合同约定为小区提供服务，物业公司擅自撤出的行为已构成了违约，业主可以要求物业公司赔偿损失。

《物业服务合同》的签订：首先一点，认真审查合同条款，对不利条款一定要要求物业公司进行修改；其次，物业公司无权一次性收取超过一年的物业费用；还需要强调的一点是，要注意物业公司收费方式，包干制与酬金制各有利弊，不论何种方式，对定期公开帐务条款一定要格外重视，这是对业主日后行使监督权的重要保障。

Q6：需要缴纳哪些税费？

交纳物业费不是收房的前提条件。依法交纳符合要求的房屋是开发商的义务，这是基于双方的商品房买卖合同关系而存在的，而交纳物业费是基于业主与物业公司存在着物业服务合同关系，这是完全不同的两个法律关系，开发商无权要求收房者必须先交纳物业费用，遇到这种情况，收房者完全可以拒绝。

至于其他费用，应区别情况，识别清楚开发商是否有权收取或代收。较为常见的是住宅专项维修资金和契税。

住宅专项维修资金是小区的“养老金”，这笔钱应该交到房管部门，小区成立业委会后，可以进行划转，由小区业主大会进行管理、决定如何使用。虽然每户所交纳的并不多，但整个小区加起来是一笔不小的费用，有的小区高达上百上千万元，如果监管不利造成流失，会给小区全体业主造成损失。如果开发商要代收这笔钱，一定要要求代收方出示有权代收的手续，如果购房者自愿委托开发商或物业公司代交，要及时索取正式的交费凭证。

关于契税，开发商或物业公司是无权代收的，同上，如果购房者自愿委托开发商或物业公司代交，应及时索取正式的缴纳凭证。 

此外，像电话初装费、燃气接口费等费用，应包括在了建设成本里面，不应该再向购房人收取，除了在购房合同中做出了需另行收取的明确约定。

遇到问题也不要着急，毕竟已经走到了这一步，收房后就离入住不远啦，再等房产证办下来，房子就真正属于你自己了！外地的朋友还是要及时询问开发商交房时间，以便提前安排好行程。