三明市区10月份楼市述评:“银十”成色足 均价飙降只因“三钢”
住宅(套) | 均价(元/㎡) | 面积(万㎡) | 非住宅(套) | 均价(元/㎡) | 面积(万㎡) | |
10月 | 877 | 5482.21 | 8.58 | 122 | 11230.19 | 0.63 |
9月 | 298 | 6997.71 | 3.42 | 66 | 5772.26 | 0.47 |
环比 | +194.3% | -21.66% | +150.88% | +84.84% | +94.55% | +34.04% |
14.10 | 363 | 6450.62 | 3.77 | 17 | 9355.97 | 0.08 |
同比 | +141.6% | -15.01% | +127.59% | +617.65% | -20.03% | +687.5% |
10月份市区住宅签约数环比大涨(+194.30%),均价飙降(-
21.66%)。主要原因是:三钢的经济适用房签约304套,价格在
3000-4000,万达签约237套,均价在5200多点,碧桂园均价基
本维持不变,因此10月份的均价是被经济适用房及万达的价格
拉低的,并不能说明市区的均价降价有如此高的幅度!但
除去三钢经济适用房的304套,877-304=573套,相对金九的298
套来说,也充分说明银十的成色是足的!
10月24日,万达华府一期(住宅770套),大热,签约陆续展
开,11月份都还在进行中。从各楼盘住宅签约数据看,排名第
一的是碧桂园:258套,不考虑经济适用房,第二名为万达:
237套,第三名为书生世家:38套。10月市区存量房签约313
套,均价为4111.22元/㎡,9月为:222套、4518.05元/㎡。
后市展望:
十八届五中全会放开普遍二孩,开发商及一些别有用心的人
又在鼓吹房价上涨,但三明市区却不可能涨价,最主要的原因
是:
三明市区一手住宅库存+在建、将建工程量的住宅数量依旧高
企,开发商还是以走量为第一要务。9.30新政后(2014.10-2015.10)的13个
月,三明市区一手住宅签约数月均374套(363、244、285、176、173、257、
456、510、307、195、719、298、877套)。截止11.1零时,市区一手住宅库存
3932套(经济适用房安置房等不列入住宅库存),在建、将建工程(2015-2016
年能取得预售许可证的楼盘)住宅量庞大:君御豪庭+书院香邸1700、书生世家
211套(共366套,已取得预售许可证155套)、水舞半山郡1870(含别墅)、华
融广场600、左岸名都300、康城郦景180(预售许可证尚未看到)、佳和人家至
少300套、西江悦976、碧水蓝天1196(1538-116-226),碧桂园4363(5328-
386-462-116)套,万达二期住宅800套左右,以上加总粗略计算将近16000套。
如果按前13个月的平均签约量(374套),16000套够卖42.7个多月!
但维持房价的支撑线也有很多:各地形形色色的救市招数、史上最低的房贷利率 (负利率时代)、首付降低、货币超发通胀预期等。 大家还要有几个数量概念:1、中国整体已经不缺房子了,中国城镇已经有4亿套 存量住宅了,2013年中国一手房成交13亿平米,而现在的库存、在建工程及土地 储备达到90亿平米;2、只有不到20来个城市的住宅有短缺的问题,而三明市是 四线城市,住宅、商铺严重过剩,任何御用学者都没有鼓吹四线城市的房价即将 上涨;3、全国有290个地级及以上的城市,市辖区人口在50万以下的有54个,三 明市市辖区人口仅为37.8万,而三明市区的住宅均价却屡屡排名全国前50名,已 经超过十余省会城市,说明三明市区泡沫已经膨大了,如果你已经有一套房子 了,又不能用公积金贷款,那三明市的任何地方都绝对不值得你再投资;4、现 在实体经济确实很差,真正自住型的购房者对价格非常敏感,也就是价格弹性很 大,一涨价,销量就下滑,所以大家根本就不用怕涨价的威胁;5、不管碧桂园 二期销售怎么火爆,一家独大,但二期的总量摆在那里,短期内它绝对不敢大幅 度涨价,甚至上涨三五百都要掂量掂量,后续还有N次加推开盘,市区其他楼 盘,泥菩萨过河自身难保,更不敢涨价!6、市区两大开发商的热销遮掩了市区 房地产严峻的形势,小开发商跑路风险在增加,碧桂园万达联合绞杀市区、郊县 开发商!