关于买二手房的问题

我现在看中一套二手房,可业主还未办理房产证,并且欠银行40万,这样的话是不是必须等业主办完房产证才可以过户给我.还有二手房交易,为什么还会有担保费,中介费也蛮贵的.请问如果是一次性付清的话,还会有担保费吗?感觉购买二手房挺麻烦的,有点不放心的感觉.

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好啊