稳定房价四大因素：供给、需求、生产和利润

    房价问题，是楼市永恒的话题。自前年上海申博成功以来，去年上海平均房价达到5118元，涨幅24.2%，引起了各方面关注。由于宏观调控作用，今年上海房价上涨过快趋势得到一定程度遏制，涨幅趋缓。

    据最新统计数据，今年三季度与去年四季度相比，高端商品住房集中的内环线内涨幅最大，达20.01%；内中环间为6.60%；中外环间为6.26%；低价位商品住房集中的外环以外地区则为-2.28%。

    房地产专家印堃华教授对稳定房价提了有益的建议，具有一定的参考价值。

    从去年下半年来，中央和上海市政府相继出台了一系列针对房地产市场的宏观调控措施，宏观调控作用正在显现。宏观调控如何进一步稳定和调节上海房价？对于记者的提问，上海市房产经济学会副会长、上海财经大学房地产经济研究中心主任印华教授的基本答案是：扩大有效供给，疏解过度需求，降低生产费用，压缩利润空间。他鲜明地道出了六项对策建议。很多主张具有前瞻性，据悉政府部门正在研究和考虑之中。

目标定位

    采访伊始，印堃华直奔主题：稳定房价的具体目标应定位于“保持房价稳中有升，小幅缓升”，而决不是要将房价打压下去，使房产真正回到“冬天”，因为这不利于国家，不利于住房自有率达到75％的上海市民中的业主，也不利于至今无房的市民。人所共知，只有发生战争或出现经济危机，楼市才会大跌，而一旦真的发生经济危机，低收入家庭的处境肯定将“雪上加霜”。

    四年前就有人断言房价过高的中国楼市已进入“冬天”，不久即将“崩盘”；二三年前有人提出上海楼市将出现“拐点”；今年又有人预言“四季度房价将下跌15％以上”。但是，楼市并不以这些人的意志为转移，仍然按市场经济的规律在增长、在上升。不少原本打算买房但因听信这类预言而持币观望的老百姓吃了亏。

    他回顾说，自1999 年10月开始，上海楼市彻底摆脱了亚洲金融危机造成的阴影，重新走上蓬勃向上的运行轨道。从2000 年至今的五年，是上海楼市发展最为迅速的时期。房地产作为上海六大支柱产业之一，五年来为上海社会经济的发展，为城市建设的推进，为满足人民群众日益增长的创业、就业、改善居住条件和提升生活质量的需要，为增加国家财政、外汇收入以及利用广大农村地区的自然资源和剩余劳动力资源，为促进欠发达地区的经济发展等等，都做出了重大的贡献。

    诚然，市场经济的发展具有很大的自发性，前进过程中难免会出现这样那样的不足之处。他强调说，按理想化的标准要求市场按部就班不出一点问题，是不现实的苛求。看问题要有大局观，大局是好的，即使存在某些缺陷也只是局部性、结构性和阶段性的问题，只要引起足够重视也是不难改进的。

概念辨析

    印堃华说，要分清房价的不同概念。

    一种是同一时期不同质的商品房总销售额除以总销售量计算出的平均房价。如去年上海商品房每平方米平均售价5118 元。平均房价的变化更多地反映销售结构的变化，要它低下来，只要在地价便宜的远郊多造房，少造办公楼、商场、高档公寓、别墅，多造低档商品房，只要能卖掉，降低房价就可“立竿见影”。

    另一种房价概念，是用同质商品房在不同时期的价格变化计算出来的房价指数来反映的，这才是真正的房价。

    对房价高也应辩证地看待，一方面上海房价之所以能高得上去，这说明上海城市发展得好，无论上海人、外地人和境外人士都对上海的前景看好。上海的住房和非居住商品房中档次高的多，质量也好，作为国内最大最有潜力的经济中心城市，平均房价跃居全国第一是理所当然的，上海人应为之感到自豪；另一方面，去年的房价指数上升太快，虽然事出有因，情有可原，但这总会提高商务成本、制造成本和居住成本，从而降低城市综合竞争力，并招致中等以下收入家庭尤其动迁居民的强烈不满。因此，必须引起重视，设法缓解。

对策建议

    依照马克思主义政治经济学原理，价格是价值的货币表现，市场价格视供求状况而围绕价值上下波动。房屋是资源类商品，占用土地和大量矿产资源，土地是不可再生的稀缺资源。因此，决定了房价有不断上涨的趋势。西方经济学则认为价格是对稀缺性的反映，只要人们有需求，则越稀缺的东西价格越贵。

    那么，怎样才能使房价涨速放缓呢？印堃华说，依照上述原理，只有从“扩大有效供给，疏解过度需求，降低生产费用，压缩利润空间”这四个方面入手。为此，他具体阐述了具有独到见解的六项对策建议：

    一，调整舆论导向，推动需求分流。要通过正面宣传使广大居民认识到，在社会主义初级阶段，国家财力有限，人民群众收入水平也不高，现阶段我们不可能做到每一个家庭都“居者有其屋(产权房）”，而只能尽力做到“居者有屋住”。绝大多数家庭解决住房问题只能是“自住其力，量力而行，租购并举，梯度改善”，即有条件者可买房，实力足的可买新房、高档房、大房；实力差者可买二手房、低档房、小房；暂时没条件的应先租房，等条件俱备时再买房；实在租不起房的“双困户”则可向政府申请“廉租房”。通过引导，要使暂时缺乏购房能力的低收入家庭和就业不久的年轻人消除急躁情绪，不要勉强挤在买新房的一条道上，将需求转向二手房市场和租赁市场。

    二，通过扩大供给达到“有限过剩”，以消除房价上升过猛的推动力。在统筹兼顾、规范操作的前提下，适度扩大建设用地供给和房地产开发、消费信贷的投放。

    三，在继续建设配套商品房的同时，应选择适当区位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程动迁家庭的经济型商品住宅。土地出让金、配套费适当减免，市政增容费适当优惠，设计标准严格控制，力求经济实用，销售价通过招投标加以锁定，由有关部门实行监督。动迁户和住房建筑面积低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平线的本市居民家庭可以申请轮候购买。购房者限于自住，不得出租牟利，3或5年内不得上市转让。违反规定者一经发现，即按原价减折旧后强制回购。

    四，由市里统筹选址，在中环线两侧(主要在外侧）划出一定量的土地，定向建造一批面向市区动迁户并只租不售的“租屋”。土地出让金、住宅配套费适当减免，或由市财政从土地收益中拨款明补。市政增容费适度优惠，设计标准由市里统一核定，户型力求紧凑实用，造价在中标时锁定。动迁人按综合造价的50％—60％支付“顶费”，买断70年使用权交付被动迁人，承租人按房价余额以5‰—6‰的回报率按月支付房租(不含物业管理费），使用权可以继承，3年后允许承租人将租赁权转让或转租。

    “租屋”建设和经营实行公开招标，中标企业作为产权人以收取“顶费”、租金作为回报。为维持“租屋”建设资金的良性循环，市里可考虑发起建立房地产投资信托基金，以租金收入的现金流为依托，向机构投资者和自然人发行，基金年回报率掌握在3．5％—4％左右，这样能筹集起大批资金供滚动开发。

    五，尽早改革房地产合一的粗放型开发模式，推行“大地产，小房产”，土地开放和房产开发两次招标分段进行的专业化、集约化开发模式。

    目前房地产开发商的超额利润主要来自开发期间的地价自然增值。新模式将土地开发剥离出来，以竞标方式让大地产商垫资成片统一开发，变成熟地后由政府按成本加合理利润的中标价回购，再根据楼市供求情况，按规划条件分期切块、公开招标拍卖。这种方式可缩短开发周期，降低开发成本，并使开发期间的土地级差增益大部分收归国家支配，政府可将这部分额外收益用于补贴旧区改造、廉租屋和“租屋”的投资建设。

    六，调整税费政策，降低投资门槛，鼓励有条件的机构和市民做“房东”，踊跃投资购房用于出租。因为租赁市场的扩展必然导致房租水平的合理调整，而租金水平的适度下降又将刺激需求分流，引导房价的合理回归。现在机构只愿当开发商不肯当“大房东”、“二房东”从事住房出租业务，这同税费负担过重有关，必须在政策上作出重大调整。