时间过得很快，不知不觉已经走进了2019年的第45天。对于房地产市场而言，在这45天的时间里，基本延续了2018下半年以来的楼市走向，平静如湖水一般，几乎没有什么波澜。究其原因，进入2019年以来，虽然楼市并没有出现政策大规模加码现象，但是去年调控政策所产生的效果依然影响到了今年的市场预期。除此之外，当前正处于房地产市场的淡季，不仅购房者入市意愿不强烈，开发商也基本处于调整阶段。说白了，无论是购房者还是开发商都在观望，观望下一步的具体政策走向。笔者认为，对于更加具体的政策走向可能要等到3月份两会以后了。所以，今年第一季度房地产市场恐怕不会有太大变化。

经济参考报频频发声提及“消费”一词

截至目前，虽然房地产市场还没有发生变化，但是楼市也已经逐步释放出了一些值得关注的信号。自进入2019年以来，新华社旗下的经济参考报多次发表评论文章，并且频频提及了“消费”这个词，我们不妨先看一下相关评论文章。1月21日，经济参考报发表评论文章《激发市场活力 确保经济运行在合理区间》，其中明确提及仍将按不搞大水漫灌的原则完善宏观调控，而且要不断完善促进消费的体制机制。2月13日，经济参考报连发两篇评论文章《2019年消费仍将领跑中国经济》和《积极推进新消费热点形成与扩大》，文章提及要改变制约新消费热点形成的因素，针对房地产行业明确要“落实房住不炒定位，严厉打击炒房行为”。

“消费”一词被频频提及对楼市释放两大信号

01、拉动经济并非离不开房地产，发挥居民消费对国民经济的拉动作用被提升到新高度。

根据统计，2018年最终消费支出对GDP贡献率达到76.2%，其中服务性消费占总消费支出的49.5%，这将近一半的占比意味着未来文化、旅游、餐饮等服务性消费将成为新的消费增长点。不过，笔者认为，要想推进新消费热点的形成与扩大，就不得不解决制约新消费热点形成的因素，高房价就是其中之一。关于房价和消费的关系，业内一直有争论，但是在高房价对消费具有挤出效应这一问题上，基本达成了共识。

证监会副主席方星海在2019年冬季达沃斯论坛上就表示，去年消费很好，但是我们房价太高了，这压缩了大量的家庭开销，并且拉低了消费，所以在房价问题上，我们还有很多工作要做。如果再结合经济参考报的评论文章来看，笔者认为，发挥居民消费对国民经济的拉动作用已经被提升到了一个新的高度，这意味着房地产对经济的拉动作用开始走向逐步被弱化的道路。如果要拉动消费进一步升级，房住不炒的定位就不可能变，房价再次大涨的可能性就小了，所以房地产行业也的确到了转型的时候。

02、楼市调控不会大幅放松，去房地产依赖化还会继续，楼市回归理性已经是大势所趋。

楼市调控两年多，政策从高压到微调，那么接下来又会发生哪些变化呢？经济参考报称2019年仍将按“不搞大水漫灌”的原则完善宏观调控，对于房地产市场而言，这无疑释放了楼市调控不会大幅松动的信号。我们不妨举个例子，去年央行4次降准，今年央行首轮降准也已经于1月25日落地，可以预见的是今年还会有继续降准的可能。但是，央行释放如此大的流动性都明确了支持实体经济发展的目标，并非着眼于房地产市场。

对此，我们可以从两个方面具体分析：一方面，在推进脱虚向实的背景下，“不搞大水漫灌”意味着将进行定向调控，继续服务实体经济是可以预见的。另一方面，在防范风险的背景下，或将继续加大对资金流入房地产行业的监管，所以现金流依然是大家关注的重点，对于接下来可能出现的降准，可能依然不会对楼市产生较大影响。由此可见，去房地产依赖化还将会继续。除此之外，根据住建部等部门释放的信号来看，一城一策将会是2019年楼市调控的主要手段，说白了，一城一策就是既要防止大涨，又要防止大落。因此，房地产市场回归理性已经是板上钉钉的趋势。

2019年购房者应该重点关注两点

第一，记得合理负债。几乎所有的购房者都有一个通病，那就是疯狂的迷恋房子，摆着一副砸锅卖铁也要买房的架势，而且还希望能够一步到位。在笔者看来，如果不合理控制自己的负债去买房，这是极其不理智的。一般而言，按揭贷款需要偿还20-30年左右，谁也无法预期未来会发生什么变化，如果你对自己未来的薪资收入没有良好的预期，还是谨慎一点为好。过高的杠杆虽然可以为你买来房子，但是也可以给生活带来无法承受之重，所以一般来说，月供控制在薪资收入的30%是比较合理的，最多不要超过50%。

第二，转换住房思路。如果的确有迫切的住房需求，笔者还是建议先租后买或者选择小户型过渡，而且目前的楼市环境决定了你值得这样做。搁以往来说，一年不买房可能变相损失了几十万甚至几百万，但是如今楼市和房价趋于平稳，一年不买房也几乎不会有什么损失，而且你还可以利用这个时间好好攒钱，稳住现金流，以备不时之需。总而言之，随着房地产长效机制逐步推进，楼市正从“买房住”向“有房住”发生转变，房地产市场的逻辑变了，购房者的住房思路也应该随之发生转变。

来源：楼事纪