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房价为什么跌,会跌多少,何时是进场的最好时机?

鳗鳗的爱吃楼主

2018-11-05

可以确定的是,房价已经跌了。

先看一个社科院的数据:

一二线城市房价由微涨转为小幅下跌,三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。





再说一下实际了解的情况:

新一线城市和热门的二线城市已经有了明显的跌幅,跌幅在15%以上,在强力调控下,呈现价量齐跌的态势;至于说三四五线城市,有棚改资金支持的地方,房价还没有松动,其他的城市,也都出现了不同程度的下跌。

其中,最直观的感受就是,最近三个月房地产开发商售楼处被砸的新闻越来越多,降价促销的楼盘也在增多。


还有一个数据是土地拍卖市场,今年前八个月,全国300城流拍土地共890宗,已经是2014年的两倍之多。

简单的说,房地产市场已经是一片瑟瑟秋风。


房价为什么会跌?

知其然,更要知其所以然。

否则是能是后知后觉,跟在别人的屁股后面,沦为接盘侠。

简单的说,归纳为两方面的原因,一个是外部的一个是内部的。当然,主要原因还是内部的。


1. 外部国际因素。

从2017年开始,美国进入加息缩表周期,从此国际金融市场风声鹤唳,一个又一个脆弱的小经济体应声倒下。

开始薅全世界的羊毛。

为什么美联储会选择加息?因为从基本面上看,美国经济增速重回强势地位,失业率比较低,企业经营状况比较良好。

更重要的是,为了应对下一次经济危机,只能先把利息收益率提高,否则货币政策很大程度上就失效了,单靠财政政策刺激就会显得力不从心。

那么美联储加息,对中国会有什么影响?

比较通俗的解释是,资本永远是追逐利润的,美国资产的收益率高了,国内资产必然会流向美国,就会导致国内资产被抛售,外汇遭受巨大考验。

这也是为何最近一年多时间里外汇储备大幅减少的重要原因。

从经济学角度来说,应对美国加息的办法只有一个,那就是跟着加息。可是我们发现央行并没有跟,只是上调了银行准备金率。为何?

因为加息会造成国内企业融资成本进一步上升,经济会面临更多困难。于是,我们用的办法是行政办法,也就是外汇管制。从效果上老看还很不错。

所以,在这样的大背景下,国内资产尤其是楼市很难再往上走。


2. 内部因素。

最重要的是货币因素。从2017年4月份开始,M2环比下降,5月份M2增速首次跌破10%的历史性大关,预计2018年的M2增速在8%左右。

并且根据央行的消息,未来M2保持个位数增行将保持常态化。

货币放水减少了,进入楼市的资金自然也就大幅减少,这是经济学常识,起着最根本性的影响因素。

其次,也是从去年开始,房贷利率开始走高,尽管说有些反复并没有说增幅特别的大,但是可以确定的是,不会在短时间里走低。

最关键的,还是看监管层的态度。

前几天,新华社、人民日报、住建部三大权威部门,几乎同一时间发声:

丢掉不该有的幻想,房地产调控绝不会半途而废!

紧接着,在11月1号召开了被称作是最高规格、超高待遇的的民营企业家座谈会,新闻联播进行了重磅报道。

透露出来的核心思想是:

坚定护航民营经济的发展!

也就是说,在中国居民杠杆已经超过100%的大背景下,管理层绝不会再走刺激房地产拉动经济的老路,因为不可以也不再可行了。

所以,丢掉央行试图继续向楼市放水的幻想。而没有央行的资金之后,房地产企业面临的将是10%以上的融资成本,考虑的就不再是开疆拓土而是活下去。


房价会跌多少?

楼市有个奇怪的现象,那就是:买涨不买跌!

这与正常的经济学逻辑是背道而驰的,也显示出了在过去很长一段时间里,对待房地产很多人都是炒房的心态。


既然监管层的态度是明确的,那么对待楼市的办法就是一个字:冻!在这样的政策诱导下,出路只能是一条,那就是:阴跌。

阴跌时间久了,就会出现这样的情况,有些手里拿着好几套房的投机客会想,“纸面财富终究不等于实际的财富资产,怎么办呢,卖掉一两套吧。卖方市场突然增多,在有限的买方面前,为了尽快的变现,降价是必然的选择。

另一情况是,买房的资金是有成本的,面临三五年后的不确定性,便会产生卖掉房去做其他生意的想法。

还有就是开放商,最担心的就是丧失流动性,导致无法偿还即将到来的短期债务。怎么办呢,回笼资金量比什么都重要,这时候出路就是打折促销。

所以,只要监管层的态度不发生改变,货币政策也不变,那么未来几个月里,部分城市部分楼盘房价跌幅将在20%-30%是普遍存在的。

这也是监管层心理预期可以接受的。


因为即使这样的跌幅对于很多人来说,也只是收益回吐,没到伤筋动骨的时候。但是,新入局者可能的境遇会比较惨。

跌幅超过30%,就意味着跌去了首付,也就意味着会有违约出现。而一旦这种违约成为一种恐慌,就会出现大规模的抛售,这便是经济不能承受的痛。

因此,我们可以相信,除非遭遇经济危机,否则跌幅不会超过30%,大部分城市会集中在10%-20%之间。


何时进场抄底?

首先,从长期看,房子作为一种资产,必然是升值的。

但是,因为有高耸的负债率存在,很难说政府会再次放水刺激,所以在有限的新进入者资金面前,房价会分化。


核心城市、核心地段、核心户型的价格会在一段时期陷入低谷后,又重新扬起上涨的势头。因为,既然是住房刚性需求,那么对房屋的质量要求会更高。

更多的资金追逐稀缺的好房子,房价便会涨了,看看全球各主要经济体的核心城市就知道了。

其他的房子,不能够说跌,至少涨幅不会再想过去那样。在我看来,能够跑盈通胀水平就不错了!

所以,我的建议是:

不是特别刚需的刚需族,可以等等,时间大概是一年左右。特别急的,那么不用在乎这个,别无选择。

至于说投资需求,总体观点是不建议,但是话又说回来,不买房子又买什么呢?买股票吗,跌得更惨。

因此,根据自己的实际情况做出决定,如果要买,最好一年之后,买俗称为”房子是用来住的“好房子。

最后一点,还想说的是,纸面上的财富,真的不是实际的财富!

来源:巴巴频道

2楼
  • 房天下站长
鳗鳗的爱吃,您好!您所发的帖子“房价为什么跌,会跌多少,何时是进场的最好时机?”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。
2
2018-11-05
入云深处亦沾衣

来自客户端

3楼
房子作为生活必需品,价格肯定不宜过高,要让绝大部分人买得起住得起。但是同时它又不能太低,不然会养成国民惰性,不利于经济发展。所以房价应该呈稳步缓慢上升状态,一成不变不行,突飞猛进更不行!该出台一些整治炒房者的政策,不要让国家政策变成某些投机取巧人的摇钱树!
2
2018-11-06
soufunso312171873

来自客户端

4楼
太有才了!近期见过最精辟的论述!
2018-11-06
那年夏天的歌

来自客户端

5楼
楼主的分析很有道理,可有时候的确也出乎意料,西安去年同期业内人士分析房价要跌10-20%可是今年截止目前房价涨了一倍还多。所以如果需要,找个好地段,该出手时就出手。从长远看,什么时候进场都是赚到了。
2018-11-07
想买房的小可爱

来自客户端

6楼
写的太好啦……
2018-11-07

说很对!赞同!


2018-11-15

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