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买房投资逻辑将逆转,这个时候该不该买房

沙俄大列巴楼主

09-29

买房的逻辑?就是买房致富的逻辑。买房可以致富,并且可以让人暴富,这就是一个财富逻辑。对大多数的老百姓来说,买房是唯一能够平等致富的机会,不管什么人,也不用社么身份和权力,有钱买房就可以发财。这是人们说的第一个逻辑,第二个逻辑就是,要学会使用杠杆,不能等存钱买房,要学会使用银行贷款买房,自己需要做的只是把首付凑齐,凑齐首付的办法也不一定是自己存钱,可以借款,可以通过开发商的首付贷。只要能买到房,就是要不顾一切买房。第三个逻辑就是哪里的房子都可以买,只要有房子可卖,就可以以各种名义买房,旅游地产也好,度假养老也好,就是投资也行。第四是,越是限购和调控的时候,越是买房的时机,每次调控之后都会是新一轮房价上涨的过程。



今天再看,这些个逻辑还可行吗?近20年的事件,房价上涨了20倍,收入上涨5倍左右。在低收入低房价的时候,贷款买房,房款是一定不变了,但是,收入还在增长,所以,利用杠杆买房,随着时间的过去,感到压力是越来越小。但是,当个人收入连首付都付不起的时候,月供的压力也就凸显出来,贷款额度太大,而收入增长太缓慢,根本跟不上来,这个时候的杠杆就已经吃不住劲了。有些投资客,家里好几套房产,身上却背着巨额债务,房屋或着还没交工,或者出租收入太低无法抵扣月供款。这就都是很大的问题,资金周转链条就可能随时断裂。出现这种情况,最可能的是不但不能致富,杠杆就成了陷阱。


房价不涨等于跌,等于大跌!这个道理,其实很简单,因为房子的成本实在是太大了,每天的利息都不是小数,所以房价每年的涨幅不超过10%,对投资人来说,就没有什么利润。因为,自有资金不能生息,而贷款却还要付息。这一轮楼市调控之后,按照以前的周期,前年房价就该上涨了,很多人也都跃跃欲试,但是,又有两年下来了,调控依然是越来越紧。也有些人还在等,认为在当前经济形势收紧的状态下,房地产可能还是要顶上来充当大任。但是,相信的人恐怕也是战战兢兢,没有谁愿意充当这个马前卒,所以楼市交易一直低迷不振。


买房成本到底多大,下面这个网友的案例,能说个差不多。2016年底花了460万买房,加上种种税费和中介费将近15万,整个成本算下来要475万。两年的时间了,现在的挂牌价格在520万左右,一般都认为是赚了45万了。但如今形势下,中介说510万成交的机会比较多,这样算下来账面上看似有35万元的利润,但如考虑首付140万的利息以及每月月供所产生的利息,收益可能只剩下几万元。


可是,房子还没有卖出去,而对于买主来说,由于还有税费成本,实际的支出还要在520万元以上。如果,后年这个时候,这位买主要是卖房的话,他也要卖到570万以上,才能差不多打个平手。如果这两年房价不涨,损失的机会成本就是几十万元。其实,这种情况在近期并不少见,两年前买的房子,今年开起来没有明显涨价,投资赚钱的计划就算彻底落空了。这种观点,正在被越来越多的人所认识,楼市有风险、买房需谨慎正成为人们的共识。



来源:马跃成(今日头条)

2楼
  • 房天下站长
沙俄大列巴,您好!您所发的帖子“买房投资逻辑将逆转,这个时候该不该买房”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。
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09-29




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