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北京租房要租不起了!罪魁祸首也是自寻苦果?

开在百慕大的白牡丹楼主

2018-08-16


小新按:

7月以来,北京的房租出现了明显上涨。究其缘由,除毕业季需求旺盛的传统因素,租房房源出现结构性变化是导致这个现象的最大原因,长租公寓崛起,抬高了租金。

自2015年开始,中央政府就不断出台相关政策,支持并规范租赁市场的发展,政策层面的支持力度空前强大,各路资本进入这一领域,试图一展身手。不过,令人感到尴尬的是,“跑马圈地”扩张的长租公寓项目,面临盈利难且回报率低、回报周期长的困境。由此,“涨房租”提高利润率就成为不少运营商的短期选择。不过着眼长远,如何完善盈利模式、降低成本、通过金融支持促进长租公寓发展,应该是业内最该思考的问题。

最近,北京的广大青年在房子这件大事上感受到了一丝分裂。他们手机上刚看完《房价即将爆跌50%!》,又忽然“喜迎房租上涨”。一边感受着“大拐点”的震撼,一边面对着房东涨租的现实。

北京的房租涨了好多,“罪魁祸首”心里也有点苦……
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北京的房租涨价了

是供需关系变了吗?

我爱我家市场研究院统计显示,2018年上半年,北京市住房租赁的月租金均价为4649元/套,环比2017年下半年的4335元/套,上涨了300多元。由于租金上涨的预期,个人房东普遍不愿签约长租合同,大部分的租赁合同都是1年租期,占整个租赁交易的79%,超过一年租期的交易占比仅13.4%。

2018年7月,北京租赁市场步入传统旺季,市场温度提升。据贝壳研究院Real Data数据,租赁成交环比增加19.2%,市场成交节奏亦持续加快。单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。据中国房地产协会官方网站数据,同比来看,北京平均租金同比上涨21.89%。

北京房租上涨原因是否出自供求关系的变化?

从供应端看,自去年“3·17”新政以来,北京楼市遭遇了史上最严厉的调控,截至今年6月,北京二手房价格平均下跌15%,部分区域逼近20%。二手房市场转冷导致的业主惜售心理,市场上可以用来租赁的房源,其实变得更多了。

再看需求,去年以来,北京市的人口流入净值,已经处在下降通道,据北京市统计局数据,2017年末,北京全市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人,下降0.1%,这是2007年以来北京常住人口的首次下降。此外,大量的低收入者,也被政策驱动推动离开北京。

能够供应的房源多了,总体需求在减少,那为什么房租却在增加?

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出租房源现结构性变化

长租公寓崛起抬高租金

按照惯例,北京住房租赁市场存在两个高峰,一是3月返京人产生的交易量高峰,二是7月大学生的毕业租赁需求旺盛。贝壳研究院认为,8月仍是租赁旺季,预计成交将与7月持平或有进一步上升,租金水平仍有上涨压力。

除了毕业季需求旺盛等传统的原因之外,对于近期北京房租上涨的现象,中原地产首席分析师张大伟分析称,出租房源的结构性变化也会造成部分地方的房租上涨。“很多租赁企业,特别是长租公寓运营商,把一些中低端的租赁房源,比如城中村收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有明显的上行。”

自从去年,北京开展清理群租房、违建房、地下室等存在安全隐患的低端租房产品之后,以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张,从正规房屋租赁市场上扫货,抢占市场份额。

举例来说,2015年1月成立的蛋壳公寓,到2018年6月已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州8个城市,房源规模为12万间;融资之后,蛋壳公寓计划加快布局速度,2018年底目标管理30万间公寓。这就意味着蛋壳公寓在半年时间内要拿下18万个房间,保守估计6万套房源。

据了解,市面上常见的长租公寓品牌,通常比房东直租房源贵,同面积的单间房源的月租金大概贵500-1000元,此外,还需要加上10%的服务费用。

“跑马圈地”扩张的长租公寓项目,面临盈利难且回报周期长的困境,由此,“涨房租”提高利润率就成为不少运营商的短期选择。但着眼长远,如何完善盈利模式、降低成本、通过金融支持促进长租公寓发展,应该是业内最该思考的问题。

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长租公寓的试水之路

政策支持融资

十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这释放出明确的信号:房地产调控将作为长效机制长期存在,五年甚至更长期都不会放松,对于热点和次热点城市调控政策甚至可能趋于强化。同时,通过“租售并举”的措施,来解决住房难问题。

政府对于租赁市场的培育由来已久。自2016年5月提出以建立购租并举的住房制度为主要方向以来,住建部、国土部等部委已牵头制定了5个指引性文件,并在中央重要会议中多次强调培育住房租赁市场的重要性。(复习传送门:“零首付”贷款租房十年无产权,您会买单吗?)

对于房企而言,当前房地产市场进入存量时代,改造更新成为了房企站位和破局的关键。抢滩长租公寓市场,成了众多开发商的一致动作。

在长租公寓运营中,金融的助力至关重要。据统计,房企20强中已有过半企业踏足长租市场,面对规模的追求,众多房企面临巨大的资金压力,寻求金融机构的支持,成为探索的主流。

据贝克研究院和21世纪产业研究院共同发布的《2018中国住房租赁白皮书》,活跃在这一市场中的资金共有六类,分别是风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、互联网金融、租金收益权等债权ABS、类REITs。由于行业盈利模式的困境,风险投资曾在2017年遇冷,但目前仍然是主要融资渠道。而行业一直“千呼万唤”的REITs,至今尚未真正实现。

不过,国泰君安证券分析师谢皓宇认为,随着魔方公寓ABS、自如ABS的成功发行以及新派、保利类REITs项目的成功发行,为长租公寓通过资产证券化方式融资开辟了崭新的道路。长城证券分析师汪毅认为,对于房企而言,REITs将成为一种有效的融资工具,帮助企业盘活存量,加快资金流转,改善公司资本结构,使房企可以在开发运营商和资产服务商之间进行切换。另一方面,REITs可为投资者提供风险较低、收益稳定的投资产品,进一步拓展投资渠道,加速金融市场的发展壮大。

此外,值得注意的是,获得金融支持的一种模式是银企合作。目前来看,这种方式于房企和银行都是双赢。从房企的角度,通过银企合作可以缓解房企融资的压力。如果按照传统的出租模式,由于不愿意将房屋由售转租,而通过长租模式,可加快资金回笼速度。从银行的角度,布局住房长租市场,不仅能履行国有大型商业银行的社会责任,而且还可以以未来住房租赁收益为锚,开发新型金融产品,缓解表内业务压力。

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长租公寓盈利难

提高租金收益率≠提高租金

“跑马圈地”扩张的长租公寓项目,面临盈利难且回报周期长的困境。由此,“涨房租”提高利润率就成为不少运营商的短期选择。全联房地产商会创会会长聂梅生认为,提高租金收益率并不意味着提高租金。她表示,就中国的现实而言,应该降低土地价格,从而使运营商的成本得以下降。“企业的利益必须要考虑,原来有一大批招拍挂的土地,改成长租公寓是无法改的。”

同时,她认为长租公寓同时也需要金融支持:“资产证券化,REITs和消费金融、租赁贷款这块要有强有力的政策支持,否则很难实现十几万亿的市场规模。”

着眼长远,如何完善盈利模式、降低成本、通过金融支持促进长租公寓发展,应该是业内最该思考的问题。

综合来源:“北方新金融研究院”公众号、“新金融评论”公众号、21世纪经济报道