关于全国的土地政策和开征房地产税的建议

为了缩小贫富差距，增加地方政府收入，同时实现房地产调控的长效机制，将投资性资金挤出房市，流入实体经济，我国应该尽早出台普遍征收的房地产税法案。普遍征收是指不分一套房还是多套房，所有住房普遍征收，而特殊家庭当其税负超过家庭所得一定比例时，超过部分可以减免。

房地产税作为直接税，符合现代税法的税负公平和量能纳税的原则，能够在一定程度上平均社会财富，缓解社会矛盾。对地方政府而言，随着大规模城镇建设高潮已过，土地出让金减少，并且国家实行“营改增”后，地方税收失去主体税种，房地产税改革的紧迫性上升，普遍征收的房地产税作为一个稳定的主体税种，可以弥补土地出让金和之前的营业税收入的减少。从国际经验看，房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的主要来源。譬如，美国房地产税收入在地方政府税收总收入中的比重在30%以上。

多数研究表明，房地产税的确能抑制房价，让房价脱离投资价值，回归正常消费品行列，这在很多国家都已经证明，没有争议[1]。房地产税虽然不会改变城镇化过程中城市中心区域房价上扬的趋势，但可以使房价更平稳，使上扬曲线比较平缓，遏制炒作。房地产税对房价的影响主要看税率的大小：1%以下的税率，很容易转嫁，会推高房价和房租；1%-2%的税率，房价保持平稳；4%以上的税率，会促进房价下行。所以，征收适当税率的房地产税是实现房地产调控长效机制的最佳选择。

    针对普遍征收房地产税，人们最担心的问题是老百姓没有缴纳直接税的观念，此举可能会引起社会的普遍反对，征收阻力很大。对此，首先要进行积极的舆论引导，让老百姓认识到征收的必要性。其次，政府应该采取以下措施，让利于民，让老百姓得到真正的实惠，就会平息反对的声音：1、降低房地产在建设和交易环节的税赋，从而降低房地产开发和转让环节的成本，降低房价；2、设定免税额度，对低收入和特殊人群，当税负超过其家庭所得一定比例时（以美国为例，房地产税平均占家庭年收入3%左右），超过部分可以减免；3、房地产税可以抵减个人所得税，即房地产税和住房贷款利息支出可以从个税税基中税前扣除；4、在保持全国总体税负不变的情况下，国家要适度削减消费税、增值税等间接税的税负，降低商品和服务的价格，从而让老百姓日常生活的总体支出保持不变；5、立法剥夺地方政府发布和住房有关的限制性政策（限买、限卖、限贷等）的权利，让房地产作为一种自由流通的商品，把自由支配房地产的权利还给百姓（以后地方政府可以通过房地产税率的调整来调控当地的房地产市场）；6、立法把居民房产的国有土地使用权的年限由有限年限改为永久年限，满足百姓对永久房地产权的需求。

上面的最后一条中，为了避免给为了公共利益进行的拆迁增加阻力，可以进一步立法规定：为了国家和地方的公共利益进行的拆迁，居民必须服从，拆迁补偿款由政府和居民协商，协商不成，由法院裁决，其中，拆迁是否是为了公共利益由国家或者地方人民代表大会和其常委会裁决。

在国有土地使用权年限的变更过程中，应该区别对待不同使用年限的国有土地。其中，70年使用年限的国有土地可以直接变更为永久年限，而50、40年等其它使用年限的国有土地则要按当时的土地出让价格补缴和70年年限的差额后才能变更为永久年限。

小产权房、农村集体建设用地和农村宅基地的问题，可以等全国大规模的城镇建设接近尾声时，立法允许它们在补缴不多的土地出让金后变更为永久年限的国有土地，成为可以自由买卖、抵押的商品。至此，地方政府将对所有的住房（包括农村的住房）征收房地产税。农村的耕地和山林地、河海边的滩涂等也可以变更为可以自由买卖的具有永久年限的国有土地，只不过用地的性质不变。这样的措施增加了地方政府的税收，同时极大地增加了农民的收入，盘活了农村的固定资产。

[1] 譬如，美国的Dennis R．Capozza在1998年的研究表明，移除房地产税减免将导致房价整体下降5%，且高房价的地区下降幅度更大。例如，房地产税减免的移除能导致波士顿房价下降15%。高房地产税的州往往在房市恢复方面落后于其他州。就美国全国而言，2017年之前的五年房价涨了45%，但是在新泽西这样的高房地产税州里，房价同期仅涨了5%，而低房地产税的科罗拉州的房价则激增了59%，亚利桑那州房价则涨了83%。