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算1算:北京今年加大供地最后能提供多少套住房?房价怎么走?

JennyCan楼主

05-19

今年北京二月份和四月份公布了两次土地供给计划,新版供地计划今年能否完成?供地能够提供多少套住房?能够稳定房价吗?以下带来克而瑞高级分析师王玉勤的解读。



 

  这张图是今年的4月12日调整完的供地计划,可以看到2017年总的供地规模4140公顷,二月份公布的时候只有3900公顷,增加了240公顷,主要的调整是在商服用地和住宅用地的调整,住宅用地由二月份的610公顷,增加到1000公顷,商服用地由230公顷降低到150公顷。此外,北京市政府为了提高供地量,另拿出200公顷集体用地来建设公租房。


  今年新增的1000公顷的住宅建设用地,其中200公顷用来建设自住房,450公顷建设商品住宅,还有350公顷是建设保障房的。保障房用地包含了定向安置房,棚户区改造,还有中央单位,军队住宅用地。此外,加大供应的就是公租房用地。



 

  如上图,公租房是这27公顷是用的国有建设用地,此外还有200公顷的集体用地,也是建设公租房的;但是建设用地建设出来的住房是属于有产权的,集体用地的是没有产权的。


  如上图,公租房是这27公顷是用的国有建设用地,此外还有200公顷的集体用地,也是建设公租房的;但是建设用地建设出来的住房是属于有产权的,集体用地的是没有产权的。


  为什么北京今年要做这么大的调整供地计划?

  因为第一版二月份出台的供地计划的住宅供应的用地相对于2016年下滑了5成,2016年1200公顷,如果说今年还大幅度减少住宅用地,对于本来处在高位的房价对于市场是一个火上添油。


  可能是出于这方面的原因,政府调整了这次的供地计划,住宅用地的大幅度的增加,一方面是可以缓解供需矛盾,起到稳定房价的作用。另外一方面也可以引导市场的预期,因为土地的大幅度增加,房价上涨的动力就没有了。


  商服用地由原来的310公顷减少到150公顷,减少了50%以上,主要是因为商服用地整体市场成交比较低迷,跟3月26日北京市政府出台的商办政策有关,这个政策出台之后,整体的市场是遇冷的,不少地块底价成交。


  2011年保障房加上商品住宅达到2550公顷,到了2017年整体的趋势就是递减,保障房和商品住宅都是呈逐年递减的态势。到的13、14年,2000公顷下降到1650公顷,到了15、16年的时候,下降到了1200公顷,还不如2011年供应用地的一半。


  2011年保障房加上商品住宅达到2550公顷,到了2017年整体的趋势就是递减,保障房和商品住宅都是呈逐年递减的态势。到的13、14年,2000公顷下降到1650公顷,到了15、16年的时候,下降到了1200公顷,还不如2011年供应用地的一半。


  2017年的保障房用地350公顷,商品住宅用地650公顷,加起来是1000公顷。无论是保障房还是商品住宅用地,其实跟前面几年相比均是一个下限。


  2011年到2016年整体商品住宅用地(代表自住房和普通商品房的用地,没有考虑保障房)的完成度,只有2013年的完成了,完成率115.1%,另外五年没有一年的供地计划完成,只要今年的供地计划能够足额完成,实际的供应远高于2013年之外的其他年份的用地供应量。


  哪怕提供的地并不多,但是如果都能完成的话,老百姓也是最开心的一个事情。


  今年的供地计划能不能完成?

  今年3月31日的时候,北京市规划国土委做了一个通报,今年一季度北京已供应经营型用地230公顷,其中161公顷是商品住宅供地,而且这个供应量是去年同期的6.2倍,大家知道去年的供地主要集中在上半年,下半年基本上没有,而且这610公顷是去年全年商品住宅的实际供应量的1.5倍,今年仅前三个月就是比去年一年的供地量都多,并且第一季度还包含了春节,实际上供应的还主要是靠三月份。那么一季度如果说今后的三个季度能够保持现有的供地节奏,今年的供地计划肯定会完成。


  今年的宅地供应650公顷,现在已经完成了161公顷,就前三个月,已经完成了24.8%,尤其是今年的当前的政策背景下,政府肯定会竭力完成17年的供应计划,稳定市场预期,如果最后完成不了,缺口也不会特别大。


  未来几年的供地计划

  北京发布2017年第二版供地计划的时候也说到了未来五年的住宅用地的计划,也明确了未来五年整个北京市计划供应住宅用地达到了6000公顷,这样一算的话,年均1200公顷,保障150万套的住房建设需求,其中产权类的住房100万套,公租房50万套。


  我们按照占地面积估算一下,如果100万套产权住宅,50万套租赁住房,产权住房每万套用地34公顷,租赁用地每万套26公顷,定向安置房五年供应26.17万套,自住房五年供应21.70万套,普通商品房供应52.13万套,租赁用房50万套。这个数据是什么样的力度呢,对比一下过去的五年,2012年到2016年,整个住宅供应了252233套,年均50446套,过去的三年自住房,2012年提出要建,所以2014年是大量入市的时候,过去一共供应了5.8万套,年均不到1.2万套,供应和成交都是差不多的。


  对比刚才的五年计划的年均计划来说,商品住宅的年均市场供应是现在市场的供应量的两倍左右,自住房是现有市场供应的四倍左右,如果说这个数据能够实现的话,那么房价一定是可以趋稳的。


  对比刚才的五年计划的年均计划来说,商品住宅的年均市场供应是现在市场的供应量的两倍左右,自住房是现有市场供应的四倍左右,如果说这个数据能够实现的话,那么房价一定是可以趋稳的。


  供地带来的房价预期如何?

  现在的供地计划出来,包括政府也以实际行动表现出来,市场上涨的预期没有了,客户购房也会变得越来越理智。今年各个区县的成交套数都是远远高于市场的供应套数。供需矛盾一旦缓解,房价上涨的动力就不足了。


  明年下半年大量的项目入市之后,这种市场供不应求的局面将会扭转,再叠加上现在的信贷政策不断的收紧,房价将失去上涨的动力,但是房价整体下跌的动力也不大,大幅度的下降金融系统肯定承受不了,但是市场会分化,有涨有跌。


  北京四月份出了很多的自住房用地,尤其是限价房的用地,这些地块一年多的时间就可以入市,如果说现在区域的房屋售价已经是高出了限价房的售价,那么后期肯定是滞胀的可能性就比较大。


  2017年推出的宅地集中在哪些区域,跟过去的市场成交做一个对比分析,如果这个区域的供应比较少,需求比较大,未来这个区域肯定是房价继续上涨的潜力区。


  普通商品房的房价预期

  首先分析一下普通商品房,这个是2017年度普通商品房用地的供应计划的区县的分解,可以看到,朝阳是普通商品房45公顷,海淀17公顷,丰台55公顷…上面的红色的数据是代表折算成套数,跟刚才一样,我们用用地面积换算,昌平和大兴供应面积是最大的,其次是朝阳、丰台、平谷,通州和怀柔则是供应量最少的,怀柔不用说了,通州是非常好的区域,供应量是最少的。


  这是2014年到2016年普通商品房的成交情况,去年因为是供应比较少,需求比较大,所以去年单一年度的数据没有办法反映出整体的趋势,所以我们把三年的量加在一起,然后算了一个年均的去化的套数。


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