一周流拍三宗住宅用地 北京楼市调控迎年关大考

　　1月末的北京土地市场“变了天”。

　　1月25日，位于四环的丰台区白盆窑村两宗地块因无企业报名流标，时隔5日，丰台卢沟桥地块以同样的情形流拍。其中，白盆窑村的两块土地为共有产权地块。

　　如此高密度的流拍并不常见，历史上北京流拍土地最多的年份为2011年的13宗，而去年全年仅流拍了两块土地。

　　在现有土地制度下，土地市场对于执行房地产调控的地方政府收入的影响不言而喻。如果这三宗金额累计高达155.63亿的地块实现成交，1月北京土地成交金额很可能刷新历史纪录。

　　“在此轮调控中，现在肯定是北京承受压力最重的时刻。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，他预计2018年有可能会出现不少类似的个案。

　　低溢价

　　值得注意的是，三宗土地全部处于北京城六区之一的丰台区，而非郊县区域。

　　受访专家指出，导致流拍的因素很多，首先与土地的低溢价有关。中原地产研究中心统计数据显示，从土地的溢价率看，相比2017年平均溢价率24.33%，2018年平均土地成交溢价率明显下调，只有11%。

　　具体来看，两宗流拍的共有产权房地块位于位置极佳的南四环，但起拍总价分别为50.58亿和41.78亿，除去配建面积后，楼面价接近3.2万/平米。开发成本本来已经很高，但因其属性为共有产权房，全部装修后的销售均价被限定在4.3万元/平米，与起始楼价的差价只有1万元左右。而且，这两宗土地作为共有产权住房，其价格也超过了目前拍出的所有地块，更是去年9月底首个开放申购的共有产权项目首开保利锦都家园的近两倍之多。如此的高价，市场前景是否能达到预期，也是令开发商心里打鼓的因素之一。

　　而位于五环的卢沟桥乡小瓦窑村地块，起始价632700万元，虽然有12万平米的住宅，但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业，同时5万平米公建的50%必须持有20年以上。

　　张大伟分析认为，从货值角度看，拿地成本接近70亿，而商品房住宅部分货值只有67.54亿。还建部分合计113395平米，建安成本按照规定为6.23亿，并且，地块有大规模的人防配套工程，影响了地下的货值。

　　他进一步指出，从2016年“9·30”楼市调控开始，全国一二线城市严格调控，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。整体房地产企业的平均资金情况持续紧张。

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