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“刚需”仍是中国房地产的核心命题

wap8257300185楼主

2016-12-27

最近,年近六旬的宋卫平又踏上了创业征程。



  宋总是我的学长,他的一举一动,自然会引起我们这些学弟的强烈关注。



  作为创始人,宋卫平一手创造的绿城集团,绿城品牌也成为中国高品质住宅的代名词;在中交集团入主绿城之后,宋卫平又倾力打造蓝城集团。



  我不知道宋总为何要将新公司命名为蓝城,要知道,在台湾,蓝绿阵营往往针锋相对。难道是高手寂寞,要再为自己塑造一个对手,体会左右手互搏的乐趣?



  当然,像宋总这样房产界的绝顶高手,他的想法,我等常人是无法揣测的。



  蓝城是宋卫平的封山之作,高手出招,必然招招高妙。如今,宋总让蓝城出了一招,这一招好似蜻蜓点水,实则蕴含了老宋毕生功力,这一招名为“蓝城小镇”。



  “蓝城小镇”是宋总退休前最想完成的事。杭州桃李春风、乌镇雅园、莫干山观云小镇、杭州春风长乐、上海崇明岛小镇、春风江南、成都多利桃花源、厦门桃李春风、北京桃李春风……每个小镇都让你觉得如沐春风。



  春风十里,不如你——这是宋总发现的“新刚需”。这个刚需包含了“老龄化、改善化、城镇化”三个概念,而这个“新刚需”也是中国房地产当前最大的命题。



  首先,讲讲“老龄化刚需”


  国际上通常看法是,当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,就意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。按照这个标准看,中国已经进入老龄化的门槛,处于老龄化逐步加深的阶段。



  据 卫生组织预测,到2035年,中国将进入超级老龄化社会。到2050年,中国将有35%的人口超过60岁,成为 上老龄化最严重的国家。



  当下,在一二线城市打拼大半辈子的六零后,到了快退休的年纪,每个人都要为自己找一个理想的退养之地,这便产生了房地产“老龄化刚需”。



  不少房地产商都看到了中国老龄化的趋势,但具体如何分得老龄化市场的一杯羹,业界成功的经验不多。“蓝城小镇”是宋卫平给出的破题方法。



  蓝城小镇是“春”的概念,这是做足了老龄化的功课,正如歌曲所唱,“如果有一天,我老无所依,请把我埋在,埋在那春天里。”蓝城小镇是人生最后一段时光的归宿,而这个安度晚年的小镇必须是美的、是慢的,是轻的。



  此前,万科良渚文化村养老住品“随园嘉树”试水市场,当时,万科提出“好房子也能懂年龄、知冷暖、通人情”的口号,深度关爱长者身心灵,实践证明,“随园嘉树”销量和口碑都不错。



  宋卫平则认为,“随园嘉树”做得远远不够,蓝城小镇需要“自然、农业、科技、颐养、文明和生活”六大部分组成。‘老吾老以及人之老,幼吾幼以及人之幼’的大同 是宋卫平心中的理想小镇。“春服既成,冠者五六人,童子六七人,浴乎沂,风乎舞雩,咏而归。”相信,在宋总们的不懈努力下,这样的情形,不仅出现在《论语》里,也会出现在我们身边。



  其次,谈谈“改善化刚需”


  很多人觉得,改善不能称为“刚需”,然而在现实中并非如此。



  我们常说,中国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质和文化的需求同相对落后的生产力之间的矛盾。这个矛盾放在房地产领域,便是人民群众日益增长的改善化需求与落后的生产供给的矛盾。



  改善是人类发自内心的需求,正所谓“人往高处走,水往低处流。”“真正的好房子,永远不愁卖”就是这个道理。



  一二线城市的许多中产,在市区基本都有住房,手里又有一部分闲钱,但这些钱又不足以让他们在 购买排屋、别墅。但排屋、别墅却是大多数中产永远的居住梦想。



  宋卫平看到了这个刚需,之前推出“杭州 最小别墅”桃李春风,一千套迅速被抢购一空,那么,这种改善是不是刚需?市场是从来不会说假话的。



  当然,在一二线城市本轮涨幅中,改善型的排屋往往比同地段的“小三房”涨幅低得多,这也恰恰说明了当前人们对“小三房”的刚需大于排屋改善化刚需,而再过十年左右,当大量的“小三房”的刚需转化为排屋改善型刚需时,排屋的价格必然也会有一个大幅上升的过程。



  说到改善,避不开房产税。以蓝城小镇的户型结构来说,不得不承认蓝城团队对未来要出台的房产税做了深入研究。以目前上海、重庆房产税的试验来看,每人60平方的 面积是共性,那么,一家三口购买的排屋、别墅,建筑面积都可以做到180平以内,但实用面积却可以大到300平,既可以避免交税,又享受了高品质的生活。



  第三,再讲“城镇化刚需”


  李克强曾表示,“中国的城镇化 巨大”。王健林也说过,我之所以能成为首富,关键是分享了国家城镇化的红利。可以说,城镇化刚需是支撑了中国房地产飞速发展近二十年的最大刚需。



  然而,这个刚需结束了么?远远没有!



  大家不妨看一下本轮去库存,为什么在去库存的周期下,房价却迎来了大涨甚至疯涨的预期?最根本的原因是大多数人一直认为中国一二线城市仍然缺房子。



  从数据的透明度而言,中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”,无论是房子的基础数据,房价的统计指标,土地供应,城市规划,住房需求等等,都基本是一笔糊涂账。


从1998年房地产市场化以来,中国究竟有多少房子,每个城市住房的存量究竟有多少,迄今没有任何部门做过统计。



  虽然仍是一笔糊涂账,但有两个事实是肯定的,一是未来至少还有三亿人要涌入城市,二是中国的城镇化率还有很大的空间。



  源源不断的新人要进入城市,当一线城市的房价普遍在5万每平米,当二线城市的房价普遍在3万每平米,年轻人怎么办?见证中国房地产兴起全过程的宋卫平深深了解这巨大的“刚需”,“上海、杭州大概有将近一半左右的人是城市里的特殊人群,这群人长期游离在城市里面,但没有能力买房。以杭州为例,杭州常住人口大概450万人左右,里面有超过50%是在城市里勉强安定下来的低端劳动人群,他们的居住模式大概90%以上是租住在城中村和城市周边的农民房里。”


  “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”


  也许蓝城百镇并不能使天下寒士俱欢颜,但我衷心祝福拥有“家国情怀”的宋学长们,希望你们的努力,能为房地产界将迎来一场真正的“供给侧”改革。





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