土地挂牌

简介

———访青岛市土地储备中心主任周铮

本月下旬，我市将举行本年度最后一次储备国有土地使用权的公开出让，将有两宗土地以公开拍卖方式走向市场，还有两宗土地以挂牌方式公开出让。拍卖在最近几年的房地产市场中已经是司空见惯的事情，而对于挂牌出让，包括很多业内人士在内都还知之甚少。最近几天，有很多电话打到市土地储备中心及本报《楼市》周刊，咨询挂牌事宜。就土地挂牌出让相关问题，本报记者采访了市土地储备中心主任周铮。

记者：土地公开出让一直是土地管理部门和房地产市场的共同追求，土地公开出让方式都有哪些？

周铮：土地公开出让就是要让政府土地一级市场公开、公平、公正。按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，以下简称《规定》）的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。

招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

市领导在考察市国土资源和房屋管理局时强调指出，加强土地供应计划管理和招、拍、挂的力度。招、拍、挂是提高土地有效使用、防止腐败现象出现的有效办法。要真“招”、真“拍”、真“挂”。区分不同类型，建立有效的规章制度，灵活运用不同方法。确定“招、拍、挂”这几种方法的原则就是要有利于经济发展，有利于城市建设，有利于提高人民生活水平。

记者：哪些土地按照规定必须以“招拍挂”方式出让？

周铮：招标拍卖或挂牌出让土地，是通过市场机制配置土地资源，使土地的经济价值得到充分体现，符合市场经济条件下房地产市场发展的客观需要，为政府更好地集中统一管理土地一级市场，通过土地经营增加政府财源提供了保障。

按照国土资源部及青岛市的有关规定，凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

记者：挂牌出让与招标拍卖是什么关系？有什么特点？

周铮：挂牌出让与招标拍卖等方式既有共同点，又有不同点。其共同点是无论招标、拍卖还是挂牌，同样均具备公开、公平、公正特点；不同点在于：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。为此，国土资源部将挂牌出让与招标拍卖方式并列，将挂牌出让作为招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充，对挂牌出让的适用范围、程序等作了较为详细的规定。考虑到在挂牌截止时有可能出现众多竞价人竞相竞价的情况，为了实现土地效益的最大化，根据《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”

记者：挂牌出让的程序是怎样的？

程序

发布挂牌公告

出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

出示挂牌文件

在挂牌公告规定时间内出示挂牌文件，并组织现场踏勘。

受理竞买申请

在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

审查挂牌资格

根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。

挂牌

在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。

揭牌

在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。

公布成交结果

活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

签订出让合同

竞得人应按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

报价应该注意那些问题？

周铮：报价应遵循以下这些规定：

一、竞买人应按要求填写《国有土地使用权挂牌出让报价单》，并加盖公章（个人竞买的以签名为准）。

二、竞买

三、在符合其它条件的情况下，报价高于前者的，得到确认；报价相同的，先提交报价者得到确认。

四、报价单如有字迹不清或涂改等情况，报价不予确认。

需要说明的是挂牌出让的每宗土地均设底价，在挂牌活动结束前，按有关规定保密。

另外，挂牌出让活动不接受电话、邮寄、电子邮件及口头竞买申请及报价。

记者：怎样确定挂牌成交？

周铮：挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

一、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交；

二、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

三、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交；

四、在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。

在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。

拍卖竞价遵循哪些原则？

周铮：拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先由拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度（拍卖师有权根据拍卖会现场情况调整加价幅度），然后由竞买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竞买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。

记者：我市在挂牌出让土地方面做过哪些有益的尝试？

周铮：2002年，我市曾成功地以挂牌方式出让了四宗储备国有土地的使用权。其中，有两宗地是以揭牌的方式成交，另两宗地因为截止到最后报价时刻仍有两家以上的竞买人，因此将该两宗地转入现场拍卖竞价，最终这两宗地也顺利成交。事实证明，挂牌出让储备国有土地使用权既是可行的，也是成功的，是被市场接受和认可的。

实例

记者：能不能简单介绍一下即将挂牌出让的两宗地的情况？

周铮：根据地块情况及市场供应状况，我市决定将两宗地块以挂牌方式公开出让。其中一号地块位于四方区山东路177号，土地面积9400平方米，土地用途为商业、金融，规划建筑面积为27146平方米。该地块所处的山东路是一条众所周知的繁华要道，周边配套设施一应俱全，市场发育较为完备，尤其适合商业、金融业的发展。

二号地块位于崂山区香港东路北、王家麦岛北山，土地面积87480平方米，土地用途为居住，规划建筑面积为87480平方米。这块地北依浮山，南望大海，面积约为130亩，尤其适合做一个中等规模的高档楼盘。该地块所处区域是目前青岛市的高尚住宅区，居住环境优美，周边市场发育成熟，是青岛市目前炙手可热的黄金地段。

需要特别说明的是，本次挂牌地点在青岛市房地产交易中心一楼大厅，需要了解挂牌信息的竞买人，请在挂牌期限内到交易中心一楼大厅滚动屏幕上查阅。

记者：如何保证挂牌出让土地的公开、公平、公正？

周铮：挂牌出让国有土地使用权，与招标、拍卖一样，必须保证土地交易的公开、公平、公正。2002年7月19日，山东省监察厅、山东省人事厅、山东省国土资源厅联合下发了《山东省招标拍卖挂牌出让国有土地使用权违法违纪行为行政处分暂行规定》（鲁监发[2002]4号），严格要求各主管机关，切实采取有效措施，加大监督检查力度，严肃查处招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权中的违法违纪行为，促进土地经营市场“公开、公平、公正”秩序的建立。

总的说来，就是要做到：按照规定应该以招标拍卖或挂牌方式公开出让的土地不得以协议方式出让；任何单位和个人都不能以职权直接或间接干预国有土地使用权的公开出让；国有土地使用权公开出让中不得徇私、滥用职权；国家公证机关全程介入挂牌出让过程；国有土地使用权公开出让的标底、保留底价或其它相关保密资料必须严格保密；竞买人不得有弄虚作假、串通压价等操纵行为等等；如若违反上述规定，相关责任人必将受到党纪国法的惩处。本报记者白波