房地产转让
法律行为
房地产转让(real estate transfer)是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
- 中文名
房地产转让
- 外文名
real estate transfer
定义
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。其他方式包括互易、继承、遗赠等。房地产转让人必须是房地产权利人,而且该权利人对房地产必须拥有处分权,如所有权人、抵押权人等。转让的对象是特定的房地产权利,包括:国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。转让时,房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时,该土地上的房屋必须同时转让;房产转让时,房屋的所有权及其土地使用权一并转让。
一般禁止
房地产交易客体其有合法性,是房地产转让行为合法的基本前提。城市房地产管理法规定,下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权的,不符合法定条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
特征
从法律上看,房地产转让具有以下特征:
(1)房地产转让人必须是房地产权利人,而且该权利人对房地产必须拥有处分权,如所有权人、抵押权人等。
(2)房地产转让的对象是特定的房地产权利,包括:国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。
(3)房地产转让的方式包括买卖、赠与、互易、继承、遗赠等合法方式。
(4)房地产转让时,房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时,该土地上的房屋必须同时转让;房产转让时,房屋的所有权及其土地使用权一并转让。
程序
房地产转让的条件
下列房地产不得转让,转让也无效:
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;
②属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件;
③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的……
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
(5)权属有争议的。
(6)未依法登记领取权属证书的。
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
房地产转让的程序
(1)签定房地产转让合同。
房地产转让必须签定书面合同。房地产转让合同应具备以下条款:合同当事人的姓名或名称、住所;房地产权属证书名称和编号;房屋坐落绘制、面积、四至界限;土地宗地号、土地使用权年限及取得方式;房地产的用途或使用性质;成交价格及支付方式;房地产交付使用的时间;违约责任;双方约定的其他事项。
(2)房地产转让权属登记。
房地产转让应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,否则房地产转让行为无法律效力。新的房地产产权人领取变更后的房屋所有权证书,并凭该证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。同级人民政府土地管理部门核实以后,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
方式
房地产转让方式主要有:
1.房地产买卖:转让人将房地产移转给受让人所有,受让人取得房地产产权并支付相应价款。这种行为贯彻平等、自愿、等价有偿的原则。必须注意,城市房地产买卖中的地产只能转移使用权,所有权仍属于国家。
2.房地产赠予:城市公有房屋的所有权属于国家,使用单位或者个人不得进行赠与;土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。
3.其他合法方式:
①以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
②一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
③因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
④以房地产抵债的;
⑤法律、法规规定的其他情形。
出让土地
为防止用地者单纯实施土地投机、炒卖地皮,哄抬地价,城市房地产管理法规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发工地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
出让合同的效力及于转让后继受取得土地使用权的用地者。出让合同体现着出让方(国家)与受让方(用地者)双方的意志,一经生效即具有法律效力,受让方转让其权利,不影响出让合同的继续履行,因此,城市房地产管理法规定,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
出让合同中约定的土地用途,体现着国家土地规划控制方面的公法意图,基于社会公共利益的考虑必须在整个出让期限内得以实施,不得随意变更。若变更应依法履行相应手续。因此,城市房地产管理法规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
划拨土地
划拨土地使用权人权利内容不充分,其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权,而无处分权,也无完全的收益权。其实施房地产转让时,应依法获取国有土地所有者代表同意并与之分享土地收益。因此,城市房地产管理法规定:
(1)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。
(2)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
相关资讯(175条)
山子股份拟挂牌转让房地产业务
来源自房小通7阅读2024-03-13
长春中金华泰房地产公司51%股权转让,引起关注
来源自长春房小知3阅读2024-01-29
汕头市恒明房地产开发项目权益转让
来源自广州房小康3阅读2024-01-26
恒大转让汕头恒明房地产开发65%权益,总价1.376亿!
来源自汕头房小好3阅读2024-01-26
汕头恒明房地产开发项目将转让65%权益
来源自汕头房小顾3阅读2024-01-26
青岛城投转让旗下青岛城发欣房地产开发有限公司40%股权及债权
来源自青岛特价房24阅读2024-01-19
廊坊临空房地产公司股权转让,预计回笼资金22.27亿元
来源自廊坊房达人10阅读2023-12-30
赣州一房地产开发商100%股权成功转让
来源自赣州官方实播台9阅读2023-12-24
解密万达转让总部大厦背后的财务谜团
来源自北京房小琪6阅读2024-04-16
西安中建七局地产神秘转让 100%股权引关注!
来源自西安选房精灵7阅读2024-04-23
山东高速集团与深圳人才安居欠款纠纷:20亿股权款引关注
来源自济南房小秘7阅读2024-04-21
【房产版块动态】ST世茂面临退市风险 逆境下的资产抛售大解析
来源自南京房小通11阅读2024-04-13
风雨飘摇中的ST世茂:连环卖资产求生存
来源自徐州房小知7阅读2024-04-13
上海黄浦新地标转手,百亿级华府项目迎来新主!
来源自上海房小帮4阅读2024-04-12
雅居乐集团转让吉隆坡项目 全力应对房地产挑战
来源自房小秘1阅读2023-11-10
深圳坪山新地标复苏,世茂广场二期重燃发展希望!
来源自深圳房小顾11阅读2024-04-10
太原晋源8280万土豪交易!城市热点地块转手山西实信
来源自太原房小好13阅读2024-04-09
深物业A拟转让景恒泰房地产100%股权,溢价率近10%!
来源自房小秘2阅读2023-11-06
世茂集团境外债务重组,多策略化解资金危机
来源自福州房小好9阅读2024-03-27
石家庄市国资委力挺地产业,融创8亿巨资易手CBD项目
来源自石家庄房小好10阅读2024-03-27
参考资料
- 1.房产土地知识小全书——土地使用权出让金[引用日期2021-01-14 16:20:41]