产权

房屋产权

房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

法律定义

首先，产权是指财产所有权。 财产所有权是指所有权人依法对自己合法的财产享有占有、使用、收益和处分的权力。

其次，产权还指与财产所有权有关的财产权。

这种财产权是所有权部分权能与所有人发生分离的基础上产生的，是指非所有人在所有人财产上享有、占有、使用以及在一定程度上依法享有收益或处分的权利。

最初人们认为，如果地主拥有一块土地的产权，就意味着地主可以决定这块土地的用途，是用来种植玉米，或者用来放牧等等。地主对土地的使用肯定是排他性的，在未经允许下别人不能在它上面建筑楼房。但紧接着人们就发现，即使地主拥有这块土地，也仍然存在许多的约束条件和不明朗的地带，例如根据法令地主不能在他的土地上种植大麻，也不能在他的土地上训练自己的小型部队，此外，当航空公司的航线恰好穿越了他的土地上空时，地主是否有权禁止飞机飞越其土地，也是难以确定的。针对这个现实，可以把产权理解为必定附带约束条件的拥有：拥有土地但不能用来种大麻，拥有手枪但不能打劫银行，拥有汽车但不能违反交通规则，等等。这样理解产权虽然行得通，但有一个缺陷，就是有些行为对某甲来说是被禁止的，但对某乙来说却可能恰恰是合法的。比如同一辆汽车，如果被值勤的警察紧急征用，那么它超速驾驶是合法的。任何一件简单的物品，一块土地、一个杯子、一张面孔，都可能和无数的潜在行为联系着，拥有这件物品的产权，远远不意味着拥有所有与这件物品有关的行为的选择权。所以，与其把产权看作是对物品的有条件的拥有，不如把产权看作一定范围内的与物品相关的行为选择权。这样一来，“约束条件”的概念对理解产权就不是必须的了。

按照这个定义，面对一块土地，严格来说，谁也不能完全拥有这块土地，地主仅仅拥有在“种菜、放牧、闲置”等可能行为中作选择的权利，而航空公司拥有在“飞越、吵闹、观察”等可能行为中作选择的权利，而政府拥有“拍摄、修防空洞”等可能行为中作选择的权利。产权，就是行为的选择权，如果这项行为恰好与某物品相连，就被粗略地说成是对物品是所有权。换句话说，如果一个人没有适当的行为权，那么即使他“拥有”某件物品，也是没有意义的。被剥夺通信权利的囚犯，拥有一部手提电话是没有意义的。

这样来理解产权，还能够引出一个重要的看法，就是产权和自由是同义词。产权和自由一样，都是在约束可能的行为中作出选择的权利。即使是言论自由和信仰自由，也可以看作对个人口腔和大脑的产权。言论和信仰受到限制的地方，可以看作是人们对其口腔和大脑的可选择行为范围被收窄了。

其他内容

1、产权首先是指特定的客体，即任何产权都是以特定客体为前提和基础，产权中“产”即为客体，没有特定客体的存在，产权便不再存在；同样任何产权都是以依赖于特定客体的产权，也只能是某一特定客体的产权。在现实生活中这样的客体有多种表现形式，如财产、资产、资本、商品等。

2、产权其次是指主体对客体的权利，即主体与特定客体的关系。这种关系在现实生活中常表现为以财产权等。主要包括对财产的所有权、占有权、使用权、支配权、收益权和处置权等，可以说产权是主体对客体一系列权利束的总称。

3、产权还应该包括，不同主体基于对特定客体的权利，相互之间发生的各种各样的经济关系。如常见的领导与被领导，监督与被监督，生产者、经营者、消费者等之间的相互关系。表现在现代公司制企业中，经常是公司的所有者与公司的管理者以及公司各利益相关者的关系等，构成现代公司法理理论的重要内容。

4、从权利本身的内容来讲，产权的内容包括两个方面，一是特定主体对特定客体和其它主体的权能，即特定主体对特定客体或主体能做什么不能做什么或采取什么行为的权力，二是该主体通过对该特定客体和主体采取这种行为能够获得什么样的收益。所以产权又称权益。传统经济学侧重于研究收益的配置机制，而现代经济学侧重于研究权力的配置机制。

表现形式

原始产权

也称为资产的所有权，是指受法律确认和保护的经济利益主体对财产的排他性的归属关系，包括所有者依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。

法人产权

即法人财产权，其中包括经营权，是指法人企业对资产所有者授予其经营的资产享有占有、使用、收益与处分的权利。法人产权是伴随着法人制度的建立而产生的一种权利。

股权债权

即在实行法人制度后，由于企业拥有对资产的法人所有权，致使原始产权转变为股权或债权，或称终极所有权。原始出资者能利用股东（或债权人）的各项权利对法人企业产生影响，但不能直接干预企业的经营活动。

其它形式

产权可以从不同的角度进行分类，一般有六种形式：

1、按产权历史发展动形态的不同分类：物权、债权、股权。

2、按产权归属和占有主体的不同分类：原始产权、政府产权和法人产权。

3、按产权占有主体性质的不同分类：私有产权、政府产权和法人产权。

4、按产权客体流动方式的不同分类：固定资产产权和流动资产产权。

5、按客体的形态的不同分类：有形资产产权和无形资产产权。

6、按产权具体实现形态的不同分类：所有权、占有权和处置权。

相关属性

在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面。

第一方面表现为：产权具有经济实体性。既然是经济实体，就必须具备三个特征：

（1）必须有一定的财产作为参与社会再生产的前提；

（2）必须直接参加社会再生产活动；

（3）有自己独立的经济利益，并且参与社会营利性经济活动的主要目的是实现自己经济利益的最大化。

第二个方面表现为：产权具有可分离性。在市场经济中，财产的价值形态运动与使用价值形态运动的发展而分离。也就是说：这项财产权力在法定的最终归属上，并不一定为该实体所具有。

第三个方面表现为：产权流动具有独立性。这里讲的独立性是指：产权一经确定，产权主体就要在合法范围内自主地运用获得权利，而不受其干扰。

办理

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。

功能

产权的功能是指，产权作为一种社会强制性的制度安排所具有的界定、规范和保护人们的经济关系，形成经济生活和社会生活的秩序，调节社会经济运行的作用。

（一）产权的激励功能

产权归根结底是一种物质利益关系。任何产权主体对其产权的行使，都是在收益最大化动机支配下的经济行为，没有收益的产权是不可思议的。

（二）产权的约束功能

产权对产权主体在行使产权的经济活动中所施加的强制。

（三）产权的资源配置功能

产权的资源配置功能指的是产权制度的安排本身所具有的调节或影响资源配置状况的作用。

（四）产权的协调功能

财产关系的明晰及其制度化是一切社会得以正常运行的基础。现代化市场经济条件下财产关系更加复杂和多样，这就要求社会对各种产权主体进行定位，以建立和规范财产主体行为的产权制度，从而协调人们的社会关系，保证社会秩序规范、有序的运行。

种类

产权可以从不同的角度进行分类，一般有六种形式：

（1）按产权历史发展动形态的不同分类

可以分为物权、债权、股权。

（2）按产权归属和占有主体的不同分类

可以分为原始产权、政府产权和法人产权。

（3）按产权占有主体性质的不同分类

可以分为私有产权、政府产权和法人产权。

（4）按产权客体流动方式的不同分类

可以分为固定资产和流动资产。

（5）按客体的形态的不同分类

可以分为有形资产产权和无形资产产权。

（6）按产权具体实现形态的不同分类

可以分为所有权、占有权和处置权。

明晰

私有财产包括了使用权、 收入的独享权和转让权。这三点是当代经济学对私有产权的定义。

所谓的明晰产权，就是要把这“三权”落实到个人。我们说国有企业的产权不明晰，就是指这“三权”没有落实到个人。“国有企业的所有权归国家（全民）所有”，这样界定清晰吗？从语文的角度看，清晰得很；从经济学的角度看，却模糊得很。如果最终没有人能够在法律的保护下放心大胆地行使财产的“三权”（使用权、收入的独享权和转让权），那么这份财产的产权就不能说是明晰的。有很多经济学者提出这样那样的国有资产营运模式，设计这样那样的“代理机制”，都有意无意地回避了这“三权”的落实，使得他们努力的成就仅仅停留在语文的层次上。

西方理论

我国理论界对产权的论述已有不少，对国外产权经济学的介绍和传播也颇为迅速和广泛，但由于各自理解的不同，对产权的概念和理论也是“仁者见仁、智者见智”，难趋一致。

产生于20世纪30年代的现代西方产权经济理论，是西方经济学的一个新的分支。追根溯源，以美国的罗纳德·科斯、哈罗德·德姆塞茨等人为代表的现代西方产权经济理论的主要渊源有两个：一是古典经济学和新古典经济学。尽管科斯等人是在对他们的交易摩擦不存在的市场假定的反思中建立自己的理论的，但事实上他们仍然禀承了传统经济学的自由竞争理论和“经济人”的假定，也接受了它们的“局部均衡理论”和边际分析方法。二是制度经济学或制度学派。比如，制度学派的集大成者康芒斯在其经典名著《制度经济学》中，将“交易”一般化，从而为产权理论创立“交易费用”提供了素材。1937年11月，科斯在英国《经济学》杂志发表的《企业的性质》一文，成为产权理论产生的重要标志。1960年，科斯又发表的《社会成本问题》一文，则是现代西方产权理论发展或逐步成熟的标志。因为在这篇经典论文中，科斯首创交易费用概念，而交易费用是现代西方产权理论的核心概念和理论基础。所以，理解和把握交易费用就尤为重要。在科斯看来，交易是稀缺的，市场的运行是有成本的，所以，交易费用是运用市场价格机制的成本。它包括两个主要内容：（1）发现贴现价值，获得精确的市场信息的成本；（2）在市场交易中，交易人之间谈判、讨价还价和履行合同的成本。应该指出的是，交易费用虽是个不太规范和不太明确的概念，但对它的深入探讨和研究却对许多经济现象形成了有力的解释。这当然也得益于后人总结出来的科斯定理。

科斯定理是关于交易费用、产权界定和资源配置效率三者之间内在联系的定理。通常又分为两个定理，科斯定理1：如果交易费用为零，那么无论产权如何界定，市场机制都会自动使资源配置达到最优；科斯定理2：如果交易费用为正，不同的权力界定会带来不同效率的资源配置。科斯定理已经成为产权经济学的基础理论。科斯定理是在分析“外部性”问题的过程中逐步形成的。外部性是指从事生产活动的当事人给他人或社会带来的影响。例如，造纸厂排放污水污染了河水，使农民的粮食产量减少或使沿河居民的身体受到损害。外部性的产生是由于经济主体的产权划分不明确，由此而使得侵犯他人的利益成为可能，而产权的功能之一就是界定清楚每个人受益或受损的权利，使外部性得以内在化。因此，外部性的存在及如何解决也是产权理论的重要内容。西方学者在讨论产权时一般都基于上面两个概念，并进而提出他们对产权的不同看法。

具有权威性的《牛津法律大辞典》对产权持有“所有权”说。该辞典解释说，产权“亦称财产所有权，是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，它包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产相关的权利”。把产权等同于所有权，进而把所有权解释为包括广泛的因财产而发生的人们之间社会关系的权利约束的观点，在理论上阐述更为详尽的是配杰威齐（S. Pejovich）等。配杰威齐指出：“产权是因存在着稀缺物品和其特定用途而引起的人们之间的关系。”“产权详细表明了在人与其他人之间的相互关系中，所有的人所必须遵守的与物相对应的行为准则，或承担不遵守这种准则的处罚成本。”这种准则即为所有权。

配杰威齐认为，所有权包括四方的权利：一是使用属于自身资产的权利和在一定条件下使用他人的资产权利，统称使用权；二是从资产中获得收益的权利，统称收益权；三是变化资产的形式和本质的权利，即处置权；四是全部让渡或部分让渡资产的权利，即交易权。配杰威齐认为，作为上述四种权利的统一的所有权，实际上也就是罗马法中所说的产权，只不过罗马法中把“所有权”特别定义为使用权。德姆塞茨（H. Demsetz）则从产权功能和作用出发定义产权的，他说：“所谓产权，意即指使自己或他人受益或受损的权利”。“产权是社会的工具，其意义来自于这样一个事实：在一个人与他人做交易时，产权有助于他形成那些他可以合理持有的预期。”

德姆塞茨的这一定义：一是通过产权的行为性来强调产权的功能特点，即强调产权是被允许通过采取什么行为获取利益的权力；二是强调产权的社会关系性质，认为产权是“社会的工具”。

诺思也从德姆塞茨基本一致的角度给产权下了定义：“产权本质上是一种排他性权利”。既强调了产权是人与人之间的关系——产权主体排斥他人的关系，又强调了产权的功能化行为——排他性行为。

英国学者Y·巴扎尔从法律角度理解产权，认为它是“人们对不同财产的各种产权包括财产的使用权、收益权和转让权……通常，法律的权利会强化经济权利，但是前者并不必然是后者存在的充分条件。人们对不同财产的诸种产权并不是不变的常数，它们是财产所有人努力保护自己财产安全的函数，同时要受到别人企图获得土地所有权比法定的土地所有者更缺乏安全，这不仅是因为他们缺乏单方面执行的契约，而且是因为缺乏警察的保护”。这种观点较有影响的代表为阿尔钦（A. Alchian）。他明确指出：产权是授予特别个人某种权威的办法，利用这种权威，可以从不被禁止的使用方式中，选择任意一种对特定物品的使用方式。

显然，这里不仅是把产权作为一种权利，而是更强调产权作为一种制度规则，是形成并确认人们对资产权利的方式。阿尔钦特别考察了这种产权产生的两条基本途径，即一方面产权是在国家强制实施下，保障人们对资产拥有权威的制度形式；另一方面，产权是通过市场竞争形成的人们对资产能够拥有权威的社会强制机制。由此来定义产权，可以将产权理解为由政府强制和市场强制所形成的两方面相互统一的权利。

当代学者如菲鲁博腾就特别强调，产权不是指人对物的关系而是人与人之间的关系，并认为社会关系是产权的本质。他认为：“产权不是人与物之间的关系，而是指由于物的存在和使用而引起人们之间一些被认可的行为性关系。产权分配格局具体规定了人们那些与物相关的行为规范，每个人在与他人的相互交往中都必须遵守这些规范，或者必须承担不遵守这些规范的成本。这样，社会中通行的产权制度便可以被描述为界定每个个人在稀缺资源利用方面的地位和一组经济和社会关系”。这种关于产权的定义有两个特点：一是把人与人的关系视为产权的本质所在；二是把产权视为一种经济性质的权利，视为人们在使用资产过程中发生的经济、社会性质的关系。既然把产权定义为一种社会关系，运动便成为产权内涵的本质特征。

产权查询

第一步：要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

身份证件是指身份证、工作证和户口簿。

资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步：向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。

1.房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；

2.档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；

3.登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

4.成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；

5.其他内容，如房屋平面图等。

第三步：查验房屋有无债务负担。

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。