房屋共有人

相关名词释义

一、房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。

二、办理《房屋共有权证》的条件：

(1) 由两个或两个以上的合法继承人同时继承一套房屋的,可以按份共有，即房屋共有人按照各自的房屋份额对所继承的共有房屋申请办理《房屋共有权证》;也可以按共同共有，即房屋共有人对共有房屋申请办理《房屋共有权证》。

(2) 由两个或两个以上的个人或法人同时出资购买一套房屋,一般按份共有, 即按出资比例由共有人共同申请办理《房屋共有权证》。

《房屋共有权证》的颁发方式：共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书一份。《房屋所有权证》由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由市、区(县)房地产行政主管部门颁发。

双方共有房屋产权是指该房屋的所有权为两个公民或法人共同享有，是一个所有权同时归属两个主体享有的权属状态。根据我国现有的法律规定：共有关系分为按份共有和共同共有两种类型。

三、由于双方共有房屋产权的共有关系分为按份共有和共同共有两种类型，因此，在处分双方共有房屋产权时也应分为两种情况：

（1）处分按份共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有者各自的份额，对房屋享有使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。按份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。

（2）处分关系的双方房屋产权时，由于两个所有者对房屋享有平等的所有权，承担共同的义务，在这种关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。当这种关系终止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理。有协议的，按照协议进行处理；无协议的，根据等分的原则进行处理，并考虑共有人对房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况进行处理。

享有权利

(1)要求分出自己份额权。按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。

(2)处分自己份额权。按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。

(3)对其他共有人出售的份额享有优先购买权。优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示不购买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求法院宣告该买卖行为无效。

其它地区情况

在包括香港在内的大部分执行普通法的地区，多人共同持有同一物业的形式，主要分为“分权共有”和“联权共有”两种。其中，“分权共有”与我国的“按份共有”几乎没有区别。“联权共有”则与“共同共有”有显著分别。

“联权共有”与“共同共有”的相同点

所有者对房屋享有平等的所有权，承担共同的义务，在这种关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。强行分割时，根据等分的原则进行处理。

“联权共有”与“共同共有”的不同点

联权共有的共同所有人，无权单独主张自己的份额、无权单方面要求分割、也无权单方面要求转变共有方式。除了全部所有人同意下共同处分房屋之外，联权共有人只能依据 “生存原则（right of survivorship）” 来改变房屋的所有权状态。

生存原则（right of survivorship）

所谓 “生存原则”，就是当一个共同所有人死亡时，其份额将被平均分配给所有其他共同所有人。无论是遗嘱继承还是法定继承，或者其他任何一种遗产继承方式，都无权处分这部分所有权。因为在死者死亡的那一刻，这部分房屋所有权已经划归其他共同所有人，而非死者本人。于此同时，根据“联权共有”的相关法规定义，死者本人也无权在生前生后的任何时候单独主张自己的这部分所有权，将之赠送或分配给任何人。

只要一个房屋尚未被所有共同所有人自愿共同处置，它将一直按照“生存原则” 运作至只剩最后一名共同所有人在世。此时，该房屋由“共同所有”状态，转变为最后一名所有人的 “单独占有”状态。该名所有人，从此可以按自己意愿单独处置该房屋。

在香港，房屋所有权由一系列法律契约构成，因此被称为“屋契”。所以，实行“生存原则”的“联权共有”又因为“生存原则”的特殊性，被称为“长命契”，意为：比一比谁的命最长。