1，不是专业搞这个的，说的粗略点，政府有关部门会委托专业的设计机构或顾问机构来进行城市的概念规划，在这个规划里会规划好功能分区，然后功能分区是指导这个土地属性的。所以说地的属性都是早就规划好了的，只是政府先后推那块儿地的顺序问题。而住宅用地相比商服用地来讲在新兴区域早期更容易出售（因为你地方偏远点就买地买的便宜点嘛，等到开发商买完了地，盖好房子，也便宜卖呗，总会有人被价格挤压过来的），而商业用地如果没人的话真的很难搞，所以基本先期会是供应住宅用地，后期以商服为主了。在一个区域出规划的时候政府会公布一个叫XX区域详细性控规的规划图，里面什么地块什么属性都有，当然图可能不清楚····然后如果哪个地块改属性或指标调整都是会在规划局上公示的。 2，住宅土地的稀缺当然会推高住宅价格，但是也应该看到住宅周边配套设施的完善性才是使住宅价格上涨的最重要因素。举个极端例子，比如两个小区，一个被工业园区环绕，周边只有工厂，另一个小区位于城市CBD中心，周边都是高质量的写字楼、商业、教育与医疗配套，同样都是住宅用地稀缺，哪个价格更高不用说了吧3，国土资源部 应该可以查到比较系统的土地发布信息地址是这个 土地市场

基本是在拍脑袋。以前住宅多，因为1.0版的政府不懂商业和城市规划。只知道卖地挣钱。慢慢的，政府发现把地开发成商业后，除了卖地能挣一笔，来这个商业上营业，办公，消费的人能带来源源不断的鸡的屁，税收，就业啥的，比原来卖住宅地这种一锤子买卖合算多了。再说高楼大厦，这个中心那个广场的，城市形象也变了，自己的政绩也好看。政府于是升级到2.0版。专家们嗅觉都很灵敏，闻到领导们的意图，立刻开始论证，在中国，论证会鲜有不通过的，于是，拍脑袋有了理论依据，接下来的事，就是你看到了的结果了。至于在郊区为什么要规划大型商业中心，3线城市也嚷嚷着要发展CBD，买了地的开发商是死是活，领导和专家是不负任何责任的。