商品房土地使用权归属的划分较为复杂且有明确规定。一般来说,城镇住宅用地的土地使用权多归属于全体业主共有。这是因为在商品房开发建设时,开发商通过合法程序取得土地使用权,但随着房屋出售,购房者成为房屋的所有者,相应的土地使用权也随之转移一部分给业主。小区内的公共道路、绿地、配套设施等用地,其土地使用权就归全体业主共同所有,以保障业主们能够共同使用这些公共区域。而对于一些商业性质的商品房,比如写字楼、商铺等,其土地使用权的归属则根据具体的土地出让合同和相关规定来确定。通常是开发商或业主单独享有土地使用权,用于商业经营活动。此外,在一些特殊情况下,土地使用权的归属可能会存在争议或有特殊约定。例如,存在历史遗留问题、土地出让手续不规范等情况时,就需要依据法律法规、相关政策以及具体的事实情况来综合判断土地使用权到底归属于谁。总之,商品房土地使用权归属的划分要依据土地性质、出让合同、法律法规等多方面因素来精准确定。

1. 商品房土地使用权归属于土地使用者。一般情况下,在我国城镇国有土地实行有偿使用制度,通过出让或划拨等方式取得土地使用权后进行商品房开发建设。2. 对于出让土地,开发商支付土地出让金后,在规定年限内拥有土地使用权。住宅用地土地使用权出让最高年限为70年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年。期满后,可按规定申请续期。3. 划拨土地则是经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得,或者无偿取得。划拨土地上的商品房转让时,需办理土地出让手续,补缴土地出让金等费用,将划拨土地转变为出让土地后,受让人才能取得完整的土地使用权。 依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了不同用途土地的出让最高年限及相关规则。