商铺与住宅产权的区分处理主要涉及用途性质和权属登记两方面。从用途来看，商铺属于商业性质，土地使用年限通常为40年，水电物业等费用按商业标准收取；住宅则是居住性质，土地使用年限为70年，享有民用水电价格和学区等配套权益。两者在规划审批阶段就已明确区分，不可擅自变更用途。产权登记方面需注意：商铺和住宅在不动产权证上会明确标注房屋用途类型，这是区分的关键法律依据。若同一建筑内同时存在商铺和住宅，开发商需提前完成物理分割（如独立出入口、消防分区等），并在测绘报告中明确各自范围，才能分别办理产权登记。对于二手交易，商铺转让税费率高于住宅，购买前需核实产权证用途栏记载信息。实际操作中，存在"商住混合"项目的特殊情形。这类物业虽允许部分楼层作为商业用途，但必须满足消防、采光等强制性规范。建议购房者重点核查三点：一是查看原始规划文件确认用途合法性；二是查验产权证附记页是否标注限制条款；三是了解当地对商住混合项目的管理政策，部分城市已禁止新建此类项目。若发现开发商违规改造用途，可向住建部门投诉要求整改。- AI整理生成 -