小产权房和大产权房的本质区别在于土地性质不同。大产权房是开发商通过正规招拍挂程序取得国有建设用地使用权后建造的，能办理不动产权证，产权年限通常为70年（住宅）、40年或50年（商业/综合）。小产权房多建在集体土地上，包括村民自建房、村集体开发房等，无法办理正规产权证，仅有乡镇或村集体出具的权属证明。购买小产权房存在明显法律风险。这类房屋无法进行合法过户登记，买卖协议可能被认定为无效。遇到征地拆迁时，补偿权益往往难以保障。由于缺乏合法产权证明，银行通常不予办理按揭贷款，需全款支付。部分小产权房还存在违规加盖、占用耕地等问题，面临强制拆除风险。大产权房交易受法律保护，可正常办理贷款、过户、抵押等手续。产权年限到期后，根据相关规定可自动续期。而小产权房所谓的"永久使用权"缺乏法律依据，实际权益保障薄弱。建议购房者优先选择五证齐全的大产权房，避免因价格便宜而承担难以预料的后续风险。- AI整理生成 -