东莞各村福利房公寓,房屋不能过户,律师见证赠予给非本村户口的受赠方,其法律效力需结合具体情况判断。一般情况下,此类赠与存在效力瑕疵,难以获得法律上的完全认可。1. 若存在房屋占用土地性质为集体建设用地,且未办理合法产权登记的情况:根据《中华人民共和国土地管理法》等相关规定,集体建设用地使用权及地上建筑物转让、赠与等受让人通常需为本集体经济组织成员。非本村户口的受赠方不符合上述条件,赠与行为可能因违反法律强制性规定而无效。2. 若存在房屋属于违法建设,未取得规划许可、建设许可等审批手续的情况:违法建筑本身不受法律保护,基于违法建筑的赠与合同亦属无效合同,律师见证无法改变其违法属性和无效后果。3. 若存在赠与合同仅约定使用权赠与,而非所有权赠与的情况:此时赠与的标的是使用权,若该使用权的设定不违反法律规定且双方意思表示真实,赠与合同在使用权层面可能具有一定的合同效力,但受赠方无法获得房屋所有权。